Продажа бизнеса против продажи коммерческой недвижимости

Продажа рабочего бизнеса, даже если недвижимость включена, требует очень иного подхода к оценке. Слишком часто агенты по операциям с недвижимостью и брокеры не понимают разницы, так как они не получают столько запросов на этот тип транзакций.

Когда владелец бизнеса также владеет недвижимостью, они захотят либо закрыть бизнес, либо продать недвижимость, либо продать их. Агенты по недвижимости и брокеры испытывают соблазн перечислить их вместе, и это может быть ошибкой.

Операционный бизнес - это совсем другое животное из недвижимого имущества, где он проживает. Существуют также очень разные договорные соглашения, необходимые для перевода бизнес-активов. Они не похожи на недвижимость и могут фактически содержать гарантии объема и существующих демографических данных клиентов / клиентов. Параметры оценки очень разные, так как работающий бизнес имеет соображения «хорошей воли», а также существующие договорные и, возможно, соглашения о поставщиках. Иногда они не могут перейти к новому владельцу.

Специалисты по недвижимости, особенно в коммерческой нише, обладают знаниями и опытом для анализа доходов и расходов на аренду, представляя их своим клиентом / клиентом для принятия решений. Там, где они могут упасть, можно анализировать бизнес с финансовой точки зрения. Существует много под поверхностью, и рассмотрение прибыли и убытка и баланса не начинает получать истинные факты.

В сельской местности, где я тренируюсь, брокер по недвижимости перечислил бизнес для продажи, и это было без недвижимости. Здание было сдано в аренду. Поскольку у меня был заинтересованный клиент, я позвонил и попросил финансовые данные, получив P & L и баланс. Я перезвонил и попросил пробить Денежный поток.

Брокер действительно не знал, что я просил.

P & L бизнеса часто сильно отличается от денежного потока; просто спросите агента IRS. Одним из преимуществ владения бизнесом является получение некоторых перерывов путем вычета расходов как бизнеса, которые были бы личными в противном случае. Мы не говорим о нелегальной или уклончивой деятельности. Примером могут служить вычеты для транспортного средства и его стоимость эксплуатации, поскольку он может использоваться как для личной, так и для деловой деятельности.

Это было вредным для его клиента, чтобы перечислить его бизнес, когда самые основные требования были не в его базе знаний. Любой хороший бизнес-брокер потребует анализа денежных потоков от своего клиента как одного из важнейших финансовых документов. Корректировки стоимости бизнеса производятся на основе элементов в денежном потоке, в том числе:

• Подробные таблицы всех доходов
• Подробности всех расходов
• Какие расходы фактически идут в пользу владельца > Корректировка возврата к доходам для тех расходов, связанных с владельцами, которые будут уходить (а не быть расходами для нового владельца)
• В дополнение к расходам на расходы, связанные с использованием владельца, которые потребуют от нового покупателя увеличения расходов (владелец / покупатель менеджер по аренде)
• В предыдущей жизненной карьере я продал компанию компании, публикующейся на Нью-Йоркской фондовой бирже.

Они отправили в группу аудиторов, которые провели несколько недель, в основном проверяя мои денежные потоки. Примером расходов владельца, который уходил, был мой расход на грузовик. Компания предоставила мне автомобиль, все расходы, техническое обслуживание и топливо. Они добавили обратно этот счет и увеличили стоимость моего бизнеса, поскольку это действительно не был реальный расход, который они должны были бы заплатить после покупки.

Как я изложил в списке товаров, если владелец продажи также управлял бизнесом и не заплатил зарплату в рыночных ставках, то покупателю необходимо будет скорректировать свою оценку бизнеса вниз из-за необходимости найма менеджер по рыночной зарплате.

Как вы можете видеть, существует ряд факторов, которые делают оценку операционной деятельности существенно отличной от продажи недвижимости. И мы даже не попали в инвентарь.

Еще одна вещь, касающаяся оценки бизнеса - это разные способы ее расчета в зависимости от отрасли или типа бизнеса.

Понятно, что большинство профессионалов в сфере недвижимости не должны заниматься брокерством действующих предприятий, если только у них нет опыта и знаний для этого. Лучшим подходом будет партнер с бизнес-брокером, который не занимается брокерской деятельностью в сфере недвижимости. Это будет взаимовыгодное сотрудничество, при этом каждый из вас приносит максимальный опыт и ценность клиенту / клиенту.