До подписания коммерческой недвижимости Аренда

Готовы подписать коммерческую аренду недвижимости для офисного здания, торговых площадей или другого бизнеса? Возьмите сначала несколько минут и прочитайте этот список. После того, как чернила высохли в аренде, слишком поздно вносить изменения.

Сьюзан Доусон, партнер в Waltz, Palmer и Dawson, LLC, обсуждает вопросы, которые вы должны задать себе, прежде чем подписывать коммерческую аренду.

1. Я прочитал и понял всю аренду?

Да, вам нужно его прочитать.

Я знаю, это очень длинный (и смотри на него, не очень интересный) документ, но тебе нужно знать, что в нем.

Проверьте условия. Не думайте, что они правильно поняли. Убедитесь, что вы проверяете дату начала, дату окончания, аренду, эскалацию аренды и любые другие специальные условия, о которых вы договорились. Кроме того, убедитесь, что вы знаете, что вы обязаны делать.

Что обязывает хозяин? Можете ли вы его прекратить? Убедитесь, что вы знаете, к чему вы клоните.

2. Я договорился о возможной сделке?

Просто потому, что они дали вам аренду, не означает, что ваши переговоры закончены. Многие из условий аренды все еще подлежат обсуждению. Когда вы его читаете, составите список всех положений, которые вам не нравятся, и отправьте их своему хозяину. Вы можете быть удивлены, насколько они готовы измениться.

3. Имею ли я свою структуру бизнеса?

Если вы хотите, чтобы эта корпоративная оболочка была защищена, сначала убедитесь, что она установлена.

Удостоверьтесь, что у вас есть ваши зарегистрированные учредительные документы для корпорации или учредительных документов (некоторые государства называют эти документы Сертификаты) для LLC обратно от Государственного секретаря до подписания.

4. Я понимаю терминологию аренды?

Например, в большинстве договоров аренды используется термин «CAM», который означает «Обслуживание общей зоны».

Вам должен быть выделен процент от CAM, на который вы отвечаете, в зависимости от процента здания, которое вы арендуете.

Убедитесь, что процент зависит от размера здания и не зависит от размера арендной платы здания.

5. Рассматривал ли я запрос на аренду CAM Stop?

Большая часть аренды в эти дни является «тройной сетью» (это означает, что вы платите арендную плату, а также свою пропорциональную долю в CAM и налоги на недвижимость для этого имущества).

Вы можете попросить арендодателя арендовать CAM Stop, что означает, что вы платите только за увеличение комиссий CAM и налогов на недвижимость выше вашего первоначального года аренды (часто называемого «базовым годом»).

В то время как арендодатель может увеличить вашу базовую арендную ставку, из арендной платы требуется много «таинственного сбора». Кроме того, попросите колпачок на CAM, чтобы он не мог увеличиться более чем на определенный процент.

6. Я прочитал определение CAM?

Это, вероятно, один из самых запутанных разделов аренды, и вы будете удивлены тем, за что вы платите. Убедитесь, что вы не платите за вещи, связанные с маркетинговыми усилиями арендодателя или судебными расходами, связанными с ведением переговоров по другим договорам аренды.

Другими вещами, которые вы можете захотеть, являются любые административные сборы в размере более 3%, оплата пособий работникам арендодателя, затраты на строительство для других единиц аренды.

Подробнее о переговорах с условиями CAM.

7. Какова моя ответственность за капитальные затраты?

«Капитальные затраты» при использовании в коммерческой аренде обычно относятся к основным структурным расходам, т.е. е. крыша, фундамент, HVAC (отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха) и другие капитальные ремонты / замены.

Что такое «стандарт», отличается от города к городу и собственности, а я обычно консультирую клиентов против подписания договора аренды, который переносит бремя этих расходов на ремонт или замену арендатора. Если ваш арендодатель требует от вас оплаты этих расходов, есть компромиссы.

Например, если в аренде указано, что вы несете ответственность за ремонт и замену HVAC, предложите арендодателю, что он «заменяет», и что ваше обязательство по ремонту ограничено контрактом на обслуживание, возможно, два раза в год, и что вы нести ответственность за весь общий ремонт до определенной годовой максимальной суммы.

8. Можно ли арендовать?

Проверьте, имеет ли арендодатель право прекратить аренду в случае, если вы попросите уступку; то есть для кого-то другого взять на себя аренду, если вы продаете бизнес. Для многих предприятий ваше местоположение является большой частью его ценности.

Если арендодатель имеет право прекратить аренду, как только вы попросите уступку, это может убить вашу продажу. Попросите арендодателя удалить это положение или разрешить его изменение, чтобы оно не применялось в случае продажи вашего бизнеса. Поймите, что арендодатель по-прежнему будет иметь право отклонить задание, если новый арендатор не будет финансово приемлемым.

9. Мне нужна личная гарантия?

Если вы можете уйти с подписанием договора аренды без личной гарантии, вам очень повезло. Большинство домовладельцев в эти дни не будут подписывать, если вы лично не гарантируете аренду. Но гарантии подлежат обсуждению.

Рассмотрите возможность предоставления гарантии только на часть срока аренды, скажем, половину. Или договориться о гарантии, которая длится всего 6-12 месяцев после того, как вы прекратите действие, а не оставшуюся часть срока аренды.

10. Я реалистичен?

Если ваш лизинг составляет 3% от более крупного имущества, арендодатель будет гораздо более маловероятен для переговоров с вами, чем если ваше пространство составляет 25% и более. Чтобы по-настоящему понять, какие вопросы важны для переговоров, подумайте о найме адвоката для рассмотрения документа и помощи в переговорах.

Ваш лизинг может показаться невероятно односторонним и обременительным, но для многих из этих положений есть некоторые веские причины, и адвокат может помочь вам решить, когда нужно сокращать и бегать, и когда риск того стоит.

Дополнительная информация

Поиск и аренда бизнес-места