Выкупа и краткосрочные налоги с продаж

IRS говорит, что нет бесплатного обеда, когда речь заходит о налогах. Если вы передаете титул в своем доме, независимо от того, добровольно ли вы совершили действие гарантии или договор, или невольно лишили права выкупа, вы продали свой дом. Вы можете облагаться налогами, даже если вы продали свой дом в убыток либо на короткой продаже, либо на выкуп.

Это не кажется справедливым. Хуже всего то, что вы даже не можете узнать, что вы должны платить налоги до того дня, когда вы откроете свою почту, чтобы найти 1099.

Помните, что не все 1099-ые означают, что вы также будете платить подоходный налог. Банки посылают 1099 в качестве обычного вопроса.

Я разговаривал с Джулиан Блоком, адвокатом в Ларчмонте, штат Нью-Йорк, который был назван The New York Times в качестве ведущего налогового специалиста. Вот что он должен сказать о налогах, прибылях и убытках от проблемных продаж, таких как выкупа и короткие продажи:

Юлийский блок на прибыли и убытки

«Продавцы, которые долгое время владели своими личными резиденциями, все равно поймут прибыль.

« Но продавцы резиденций, приобретенные за последние два года или около того будут нести убытки. Даже если не произойдет снижения цен, потери будут вызваны издержками для брокеров недвижимости, юристов и т. П. Продавцы не смогут вычесть эти потери. Не имеет никакого значения, что они вынуждены продавать, например, из-за изменений в работе или для улучшения здоровья.

«Помимо проблем для продавцов личных резиденций, есть налоговые проблемы для инвесторов, которые, скажем, купили несколько квартир в таких местах, как Флорида, и не могут их переворачивать, потому что потенциальные покупатели ждут дальнейшего снижения цен .

Нередко инвесторам не нужно арендовать свои места, а то, что они получают в качестве арендных платежей, будет недостаточным для покрытия их налогов на недвижимость и ипотечных процентов. Их единственный вариант - продать в убыток ». > Block on Offsetting Losses Against Gains

«Продавцы могут компенсировать свои потери капитала от прироста капитала.

Но при отсутствии прироста капитала годовая капитализация составляет 3 000 долларов США (1 500 долларов США для регистрации супружеских пар отдельно) на сумма потерь, которую они могут компенсировать в отношении их «обычного дохода», что означает доход от источников, таких как заработная плата, пенсии и снятие с пенсионных планов. Закон позволяет им переносить неиспользованные убытки на последующие годы ».

Блок по налоговым правилам для Выкупа

"IRS имеет t точные правила для выкупа или выкупа кредиторами домов владельцев, которые отстали от своих ипотечных платежей. Могут быть серьезные и неожиданные налоговые последствия для владельца, который просто уходит, потому что у него или нее мало или нет капитала, и кредитор берет на себя и продает место.

«В этой ситуации отмена или прощение кредитором долга обычно означает, что должник имеет отчетный доход, хотя есть некоторые исключения - например, несостоятельность».

Блок по личной ответственности

« Например: Браун покупает квартиру и использует ее как личную резиденцию. Он платит 300 000 долларов США, авансовый платеж в размере 15 000 долларов США и берет ипотечный кредит в размере 285 000 долларов США. Он несет личную ответственность за ипотеку. кредит - 280 000 долларов США, по умолчанию - браун, и банк-кредитор принимает его добровольный перевод единицы, отменяя кредит.

Подобные квартиры в то время продаются за 230 000 долларов США.

«Налоговый кодекс рассматривает сделку как продажа. Браун берет на себя невостребованную потерю в размере 70 000 долл. США, сумма, на которую скорректированная его кондоминированная сумма в размере 300 000 долл. Превышает ее рыночную стоимость в 230 000 долл. США. Отсутствие вычета за потерю, поскольку Браун использует кондо как личную резиденцию.

«Браун также имеет отчетный доход в размере 50 000 долларов США, когда банк отменяет кредит. 50 000 долларов США - это сумма, на которую задолженность в размере 280 000 долларов превышает рыночную стоимость в 230 000 долларов.

« Войдите в IRS когда заложенное имущество выкупается или возвращается, а банк его приобретает, или банк знает, что Браун отказался от собственности. Банк отправляет форму 1099-A Брауну и IRS. Используя цифры в примере, 1099-A указывает цену покупки взыскания (230 000 долларов США), сумму долга Брауна (280 000 долларов США) и несет ли он персональную ответственность.

Отмена долга (здесь, 50 000 долларов США) облагается налогами по обычным доходам, как и для заработной платы.

Обеспеченный долг без личной ответственности

Согласно публикации Kleinrock Publishing, IRS заявляет, что продавцы, которые не являются личная ответственность за долг будет реализовывать сумму, которая включает в себя полную отмененную задолженность, даже если стоимость имущества, являющегося обеспечением долга, меньше, что может быть компенсировано в зависимости от вашей скорректированной основы в собственности. Недвижимость в Калифорнии не несет никакой личной ответственности.

Например, г-жа Смит покупает дом стоимостью 300 000 долларов США, откладывает 30 000 долларов США и выдает ипотечный кредит в размере 270 000 долларов США. Смит прекращает платежи. на остаток кредита в размере 260 000 долларов США, а рыночная стоимость дома упала до 250 000 долларов США. Смит имеет скорректированную основу в размере 295 000 долл. США из-за потери в размере 5 000 долл. США. Сумма, которую Смит реализует при выкупе, $ 260 000. Смит показывает ее прибыль или убыток, сравнивая $ 260 000, что является сумма была скорректирована в размере 295 000 долл. США. У нее есть реализованная сумма в размере 35 000 долл. США.

Перед выкупом или продажей, планируйте вперед

Перед тем, как продать короткую продажу или пройти через выкупа, обратитесь к юридическим и налоговым консультациям. У налогового планирования досрочно, пока не стало слишком поздно.

Для получения дополнительной информации обратитесь к сертифицированному общественному бухгалтеру или проверьте веб-сайт IRS.

Временное решение, называемое Законом об облегчении бремени задолженности по ипотечным кредитам от 2007 года, обеспечивает освобождение от налогообложения списания долга для определенных владельцев и может истекать.Калифорнийские законы отличаются для краткосрочного налогообложения продажи из-за Гражданского кодекса США 580e и ипотечных писем, выданных IRS, и от имени Правления по франчайзингу. Ищите компетентных налоговых консультантов, чтобы определить, освобождены ли вы от налогообложения.

Источник: книги адвоката Джулиана Блока включают «Руководство продавца для налоговых сбережений», которое похвалил профессор права Джеймс Эдуард Моле из Университета Вильяновой как «Легко читаемое и хорошо организованное объяснение налоговых правил». закажите его книги, посетите веб-сайт Юлиана Блока.