Проблемных домашних продаж: выкупа, короткие продажи, REOs

Выкупа, короткие продажи и REOs напоминают мне: «Львы и тигры и медведи, о, мой!» Есть сходства. Львы и тигры и медведи - это животные, но отличные друг от друга - так же, как выкупа и короткие продажи и принадлежащие недвижимости (REOs) являются проблемными продажами, но отличаются друг от друга.

Однако, без специальных знаний о том, как обращаться с покупкой выкупа, короткой продажи или REO, вы можете оказаться на опасной территории.

Например, в то время как многие короткие продажи являются выкупами, не все выкупа являются короткими продажами, и не каждая короткая продажа находится в обращении взыскания. Чтобы еще больше усложнить ситуацию, REOs также не являются краткосрочными продажами, но некоторые предполагаемые короткие продажи могут стать REO.

Что такое собственность для выкупа?

Свойство foreclosure - это дом взыскания - когда в публичных записях было подано уведомление о дефолте. Это означает, что владелец прекратил делать платежи по ипотечным кредитам, и кредитор уведомил, что, если платежи не будут обновлены, он продаст недвижимость по высокой цене.

Кредиторы могут отказаться от других причин, но наиболее распространенная причина, по которой кредиторы подают уведомление о невыполнении обязательств, заключается в том, что заемщик имеет как минимум два платежа по просроченной задолженности.

Если владелец дома не приносит ссуду, кредитор будет отбирать имущество у владельца. Последний шаг, который кредитор берет по прошествии определенного периода времени, - это попытаться продать недвижимость на аукционе.

Не все дома, которые попадают в обращение взыскания, идут на публичную продажу, потому что владельцы имеют право компенсировать платежи до определенного момента, время варьируется от штата к штату.

Инвесторы недвижимости и покупатели жилья видят прибыль при покупке выкупа, потому что они часто могут купить недвижимость за задолженность, бесплатно собрав собственный капитал владельца.

Как закон Калифорнии влияет на риск потери права выкупа / краткосрочные продажи

Государства имеют различные законы, регулирующие выкупа, а некоторые следуют закону штата Калифорния. Чтобы полностью понять ваши права как покупателя выкупа, обратитесь к местному юристу по недвижимости. Однако осознайте, что в течение длительного времени в Калифорнии агент по недвижимости не мог представлять инвестора взыскания, если бы все следующие четыре заявления были истинными:

• Дом квалифицируется как личная резиденция продавца.
• Собственность - это семейный дом или от 2 до 4 единиц.
• В общедоступных записях против этого свойства было отправлено уведомление об ошибке.
• Покупатель-покупатель не будет занимать собственность.

Однако, если любое из этих четырех утверждений было ложным, агенту в Калифорнии разрешалось представлять покупателей, особенно если покупатель собирался занять дом.Но для представления инвестора закон CA требует, чтобы агент по недвижимости разместил облигацию. Никакой такой связи не имеется в штате Калифорния. Поэтому, будучи инвестором до выкупа в Калифорнии, многие покупатели были вынуждены действовать самостоятельно.

Калифорнийский суд в 2007 году постановил, что требование о выкупе не может быть оправдано. Затем Калифорнийская ассоциация риэлторов предоставила специальный пакет форм, который агенты могут использовать для представления инвесторов.

Реализуйте, как инвестор, вы обязаны соблюдать Закон о продаже собственных средств. Среди других требований продавцы, которые находятся в обращении взыскания, имеют право отменить (отменить) сделку в течение пяти дней. Инвесторы должны предоставить продавцу уведомление об этом праве, включая копию формы, которая позволит продавцам отменить.

Несоблюдение Закона о продажах домашних хозяйств несет суровые наказания, в том числе положение, которое дает продавцу право отменить продажу до двух лет после того, как продажа инвестору закрылась и вернуть имущество. Вы читаете это правильно. Два года.

Как инвестор, прежде чем вы решите купить дом в выкупе путем внесения обратных платежей кредитору, давая продавцу несколько долларов и записывая документ, позвоните адвокату по недвижимости.

Что такое короткая продажа недвижимости?

Короткая продажа происходит, когда владелец дома находится в обращении взыскания, но до того, как имущество переходит на публичные торги.

При короткой продаже кредитор должен согласиться принять меньше суммы, причитающейся за имущество.

В отличие от обращения взыскания, инвесторы обычно покупают дом еще меньше, потому что инвесторы не погашают существующий кредит и не выплачивают обратно платежи. Инвесторы заключают сделку с существующим кредитором, чтобы взять меньше, чем у кредитора, чтобы избежать обращения взыскания.

Это миф, что кредиторы не собираются заключать сделку с инвестором, если продавец не отстает от обязательства продавца своевременно выплачивать ипотечные платежи. Продавцам не нужно быть дефолтом для короткой продажи. Для покупателя, который хочет занять дом, покупка короткой продажи имеет финансовый смысл.

Что такое REOs - Собственность на недвижимость?

• Покупка REO похожа на покупку короткой продажи, за исключением того, что недвижимость уже принадлежит кредитору.
• Имущество было приобретено кредитором посредством действия взыскания.
• Часто кредиторы будут продавать дома с возвратом жилья за меньший остаток, чем прошлый остаток кредита.
• Свойства, принадлежащие Банку, называются REOs, что означает r eal e состояние o , указанное кредитором.

Банки в конечном итоге владеют собственностью, когда никто на аукционе публичных торгов достаточно, чтобы покрыть сумму, причитающуюся против собственности. Дома REO часто считаются лучшим способом купить проблемное имущество, потому что продавец уже не в порядке. Это только инвестор, агент инвестора, банк и агент банка, которые ведут переговоры о сделке. Некоторые REOs могут быть приобретены непосредственно у кредитора.

Для получения дополнительной информации обратитесь к юристу по недвижимости.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}