Как купить принадлежащие банку выкупа или REOs

Вы думаете о покупке выкупа? Это помогает сначала немного узнать о том, как дома заканчиваются выкупа.

Банки владеют недвижимостью, потому что банки приобрели дома через выкупа. Дома в книгах банка называются REOs, которые являются аббревиатурой для «недвижимости, принадлежащей». Поймите, что, когда банки получают имущественные доходы в домах через обращение взыскания, это часто происходит потому, что никто не появился на шагах суда, чтобы предлагать минимальную сумму существующего ипотечного кредита или банка, преднамеренно минимальную ставку, настолько высокую, чтобы никто не касался ее.

На первый взгляд, может показаться, что выкупа выгодна, особенно если банк хочет продать свой инвентарь на открытом рынке за сумму, которая когда-то была выплачена банку предыдущим залогодателем , Однако здесь есть по крайней мере две причины, по которым REO может быть вам выгоднее:

• Если в собственность были заложены два займа (что является общим в наши дни), второй кредитор иногда не выкупает. Если второй кредитор не компенсирует первоначальные платежи первому кредитору и начинает свое собственное разбирательство взыскания, второй кредитор убирается в случае потери права выкупа. Многие другие ипотечные кредиты составляют 20% или более от первоначальной рыночной стоимости.
• Банк часто не хочет сидеть на своем инвентаре. Так как он не получил минимальную ставку от инвестора или домашнего покупателя во время продажи взыскания в суде, банк, скорее всего, подорожал бы за то, что REO домой меньше, просто чтобы избавиться от него. Зависит от внутреннего учета.

Поиск агентов листинга REO

В Интернете есть много мест, где можно найти выкупа. Однако вы также можете найти их в MLS. Если вы попросите агента вашего покупателя искать MLS для «REOs», вы, вероятно, обнаружите, что очень небольшое количество агентов по недвижимости специализируется на листинге REOs для продажи в вашем районе.

Ниже приведены советы о агентах, перечисляющих REO:

• Большинство агентов списка REO перечисляют только REOs, другого типа собственности.
• Листинговые агенты REO часто предоставляют скидки банкам в обмен на свою деятельность, поскольку эти агенты имеют дело с объемом, а иногда менеджер активов получает разрез.
• Листинговые агенты REO зарабатывают деньги, продавая много REOs или действуя как двойной агент. Под двойным агентством агент по листингу REO будет зарабатывать как комиссию за листинг, так и комиссию агента покупателя.
• Чтобы привлечь агентов покупателя, многие банки предлагают больший процент комиссии агенту покупателя при дисконтировании комиссии листингового агента.
• Листинговые агенты REO обычно представляют продавца, а не покупателя. Подумайте, хотите ли вы свое собственное представление, вы могли бы.
• Листинговые агенты REO, как правило, являются высокопроизводительными агентами из-за объема бизнеса, который они проводят.Обычно они не тратят много времени на работу с покупателями.
• Некоторые агенты листинга REO настолько заняты, что нанимают помощников для полевых вызовов. Многие не выдают свой номер мобильного телефона, что затрудняет общение.

Наем агента покупателя

Если у вас нет прямого опыта ведения переговоров с банками, вы можете получить лучшее представление, наняв агента своего покупателя.

Прежде чем выбрать агента, выберите несколько и попросите агентов по недвижимости найти подходящее место.

• Агент покупателя несет фидуциарную ответственность за защиту ваших интересов.
• Агенты покупателя не представляют продавца. Даже когда продавец платит комиссию.
• Агенты покупателя обычно оплачиваются продавцом. Это означает, что вам не нужно нанимать агента покупателя.
• Агенты покупателя могут попросить вас подписать договор посредника покупателя, в котором будут указаны обязанности агента и указать, кто платит комиссию.
• Рассмотрите возможность работы с агентом покупателя, который имеет опыт работы с REOs.

Переговоры с REOs

Если листинг является относительно новым для рынка, вполне возможно, что банк не будет сильно отклоняться от запрашиваемой цены. У вас будет больше возможностей для переговоров, если вы сделаете предложения о домах, которые были на рынке более 30 дней.

Вот еще советы:

• Банки ведут переговоры о скидках с надбавками с титульными и депонированными компаниями. Если вы решите использовать название банка / компанию условного депонирования, проверьте сборы, которые эти компании будут взимать с вас. Как правило, сборы, не оплаченные банком, но оплачиваемые покупателем, будут выше, поскольку название и условное депонирование часто составляют эти скидки, взимая больше покупателей.
• Многие банки уходят от оплаты типичных затрат закрытия для покупателя. Некоторые сборы, такие как налоги на перевод, уезд и государственная пошлина, оплачиваются покупателем, а не банком. Банки часто не платят за отчеты о вредителях, ремонты или планы на покупку жилья.
• Некоторые банки не будут подписывать встречное предложение, пока все условия взаимно согласованы между сторонами в устной форме.
• Ожидайте, что банк выберет собственный контракт на покупку или добавление к вашему стандарту покупки. Прочтите его и попросите адвоката по недвижимости обратиться за советом, если вы этого не понимаете. Вы можете поспорить, что адвокат банка составил этот контракт, и это не в вашу пользу.
• Если банк не сдвинется с места, и вы получите отказ от предложения, подождите еще 30 дней, а затем повторно отправьте свое первоначальное предложение с исходной датой, с которой вы перешли, и ваша новая дата была вставлена.
• Вы можете подождать 10 дней для ответа на ваше предложение от банка. Потерпи. Я знаю, что это кажется сумасшедшим, что некоторые банки могут занять много времени, чтобы ответить, но они могут.
• Банк может попросить вас подать заявку на получение кредита, чтобы она могла предварительно квалифицировать вас; однако вы не обязаны получать кредит от этого банка.
• Если вы не можете закрыть по заранее установленной дате закрытия, банк может взимать с вас штраф за каждый день, который вы передаете этой дате.Удостоверьтесь, что у вас есть письмо с предварительным одобрением кредита от вашего собственного кредитора перед отправкой предложения, и убедитесь, что вы получите финансирование от своего кредитора, не надаваясь на неожиданные задержки.
• Вас, скорее всего, попросят купить дом «как есть». Есть недостатки в покупке выкупа. Сделайте свое предложение предметом домашнего осмотра. Некоторые продавцы в дефолтных активах из домов выкупа.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.