, Покупая принадлежащий банку или обычный список

Вопрос: Должны ли мы покупать принадлежащий банку дом или обычный дом?

Читатель спрашивает: Мы кандидаты на покупку дома у банка? Моя жена и я - первокурсники. В нашем городе мы видим много домов для продажи, которые являются домами, принадлежащими банкам. Мы поговорили с агентом в открытом доме, который сказал нам, что так же просто купить дом, принадлежащий банку, как обычный дом. Но наши друзья говорят, что нет, покупка дома, принадлежащего банку, может стать кошмаром. Является ли агент ложным? Что проще купить? Должны ли мы покупать принадлежащий банку дом или обычный дом?

Ответ: Некоторые агенты по недвижимости, которые перечисляют дома, принадлежащие недвижимости, или REO для краткости, вероятно, считают, что покупка дома, принадлежащего банку, так же просто, как и обычный дом. Это потому, что для многих из них дома, принадлежащие банкам, являются единственными домами, которые они продают. По большому счету, я бы предпочел продать обычный дом в любой день недели, и я скажу вам, почему.

Дома и рынок, принадлежащие банку

. Имеет значение то, является ли количество домов на рынке главным образом выкупами. Если постоянный продавец продает на рынке, где доминируют принадлежащие банку дома, обычным продавцам приходится конкурировать по цене с выкупами, а это означает, что продавец должен оценивать дом в соответствии с ценами на принадлежащие банку дома.

Некоторые управляющие активами, которые работают в департаментах банковской недвижимости, обрабатывают выкупа, настаивают на том, чтобы их агенты продавали свой инвентарь точно так же, как и любой другой дом; некоторые предпочитают, чтобы агенты не раскрывали, что дома являются выкупами.

Это потому, что дома выкупа несут стигму. Тем не менее, справедливости ради банка, банк просто пытается конкурировать на открытом рынке.

Дома и расценки, принадлежащие банкам

Как правило, когда вы покупаете дом, владельцы знают, что могут поделиться с вами информацией о своей истории. Вы можете узнать, когда-нибудь откатывается кухонная раковина, когда последняя замена крыши и если есть какие-либо дефекты, которые может не обнаружить домашняя инспекция.

Когда вы покупаете дом, принадлежащий банку, вы по своему усмотрению. Вы покупаете неизвестный фактор с очень небольшим количеством регресса.

As-Is Condition

Банки редко делают ремонт домов в своих портфелях. Обычно они не платят за инспекцию вредителей или не дают покупателям сертификацию на крышу или проверку канализации. Если ваш домашний осмотр раскрывает серьезную проблему, и вы отправляете запрос на ремонт, банк, скорее всего, его проигнорирует. В то время как у обычного продавца гораздо больше шансов обсудить запрос на ремонт и исправить проблемы для вас.

Переговоры о покупке дома из банка

Некоторые банки даже не будут рассматривать предложение, если покупатель не подаст письмо с предварительным одобрением ипотеки от выбранного кредитора банка, а это означает, что может потребоваться еще больше времени для подачи предложения в первое место.Из-за большого количества отделов активов, которые могут обрабатывать данные, иногда может потребоваться до двух недель или дольше, чтобы получить ответ.

Когда банк принимает предложение, он часто генерирует банковское добавление, которое для всех практических целей заменяет предлагаемое вами предложение. Банковое добавление может состоять из 10 страниц или более. Изменяется почти каждый важный элемент, который защищает покупателя. Если вы покупаете дом, принадлежащий банку, это хорошая идея, чтобы ваш адвокат рассмотрел контракт, потому что словоблудие иногда трудно понять.

Плата за банковские сборы за закрытие задержек

В северной Калифорнии, где я работаю, мы часто оказываемся в южной Калифорнии, которая занимается сделкой. Расстояние задерживает оформление документов. Кроме того, если кредитору покупателя требуется несколько дней, чтобы выпустить файл из андеррайтинга, банк часто взимает с покупателя плату. Обычные продавцы, как правило, более прощающие и расслабленные по поводу расширений.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.