Рассчитать коммерческую аренду с формулами квадратного фута

Подано в: Коммерческое помещение для лизинга, торговые и промышленные помещения

Коммерческая аренда не рассчитывается как жилая аренда

Жилая арендная плата может включать в себя общую площадь дома, но арендную плату не основано на квадратных футах. Ежемесячная арендная плата за жилую недвижимость в значительной степени определяется путем поиска сопоставимых арендных ставок в этом районе. В коммерческой недвижимости ежемесячная арендная плата рассчитывается множеством сложных способов, используя несколько типов измерений квадратной футы.

Измерения, используемые при определении арендной платы за аренду коммерческой площади, основаны на рекомендациях, установленных Ассоциацией владельцев зданий и менеджеров зданий (BOMA) International и считаются промышленным стандартом на всей территории Соединенных Штатов.

Многие коммерческие лизинг используют стандарты BOMA и ежемесячно берут плату за аренду на основе «арендованных квадратных футов», а не на полезной площади футов. «Это важно понять, потому что если вы указали цену в 1 доллар. 25 за полезную квадратную ногу, это может быть то, что вы в конечном итоге платите за каждый месяц.

Что такое арендованные квадратные футы?

Полезные квадратные футы - это количество квадратных футов, которые фактически занимает арендатор. Но есть и другие части здания, которые используют или используют арендаторы. Эти части известны как зоны общего пользования и включают коридоры, лестничные клетки, лифты и вестибюли.

Количество квадратных футов для общих площадей разделено между всеми арендаторами на пропорциональной основе. Каждый арендатор оплачивает часть расходов арендодателя на эти общие площади.

Когда эти сборы добавляются к используемым квадратным футам, конечный результат называется «арендованными квадратными ногами».

Чтобы сделать вещи еще более запутанными, эта практика добавления общих площадных расходов к полезной площади ноги называются «Фактор нагрузки». Расходы на коэффициент нагрузки обычно увеличиваются каждый год по ставке отдельно от увеличения арендной платы за полезную площадь стоп.

Это означает, что вам может потребоваться согласовать два повышения арендной платы каждый год: один для коэффициента загрузки и один для полезной арендной платы за квадратный метр.

Пример расчета арендованных квадратных футов

Предположим, что офисное помещение, которое вы арендуете, физически составляет 500 квадратных футов (пригодные для использования квадратные футы) по цене 1 доллар США. 25 на квадратный фут. Ваша полезная арендная плата в квадратных футах составит 625 долларов США в месяц (500 SF x $ 1. 25). Тем не менее, ваша часть общей площади добавляет еще 100 квадратных футов. Ваша арендная плата будет фактически рассчитана на основе 600 квадратных футов, а не 500, которые вы фактически будете занимать.

Некоторые арендодатели объединяют ставку как для квадратных площадей, так и для вашей части общей площади на одно число (это обычно несправедливо по отношению к арендатору), но большинство взимает разную ставку за квадратный фут за полезную площадь стопы и общую площадь арендные взносы.

Спросите о разрыве использования или арендованных стоимости квадратных футов

Прежде чем вы даже увидите пробел, не забудьте спросить по телефону, какая ставка взимается за используемые квадратные футы и за арендуемые квадратных футов, потому что это имеет большое значение в вашей общей ежемесячной арендной плате. И, помните, если кто-то скажет вам, что пространство «1, 500 арендованных квадратных футов», фактический (полезный) размер пространства будет меньше.

Чтобы привлечь вас к недвижимости, некоторые арендодатели просто скажут вам полезную цену квадратного метра, но при этом цитируют арендуемые квадратные метры. Эта обманчивая практика делает пространство более крупным и дешевым, чем оно есть. Затем, когда вы появляетесь, вы обнаружите, что пространство, которое звучит отлично на телефоне, фактически выходит из вашего ценового диапазона и меньше, чем вы думали.

В то время как большинство риэлторов честно относятся к раскрытию истинных общих затрат по аренде по телефону, они по-прежнему склонны указывать размер пространства как арендуемые ноги, а не как используемые ножки. Но теперь вы достаточно умны, чтобы точно знать, что спросить риэлтора!

В следующей таблице сравниваются три типа вычислений квадратных футов, используемых в коммерческой аренде. Некоторые арендные платы просто взимают плату за полезную квадратную ногу, в то время как другие добавляют процент общей площади к полезной площади, чтобы зарядить так называемые арендованные квадратные футы.

Расчет квадратной ноги

Определения квадратных футов (SF)
Термин	Определение
Полезные квадратные футы	SF пространства, фактически занятого арендатором.
Арендуемые квадратные футы	Используемый SF +% SF из общих областей.
Грос-сквер Ноги	Всего SF всего здания.

Резюме

Полезные квадратные футы - это фактический размер пространства, которое вы будете занимать. Арендуемые квадратные футы всегда больше, потому что они включают пригодные квадратные футы плюс дополнительное количество квадратных футов общей площади, которые вы физически не занимаете.

Арендуемое пространство с коэффициентом загрузки - это цена, которую вы хотите знать, потому что за это вы будете платить. «Цена за квадратный фут» для удобных квадратных футов - это только часть того, что вы будете платить каждый месяц.