Продавец в короткой продаже?

Вопрос: Кто является продавцом в короткой продаже?

Читатель пишет: «Я подписал так много документов, когда я поставил свой дом на рынок в качестве короткой продажи, и я не могу вспомнить, что я обещал сделать или что означает какая-либо из документов. банк оплачивает все расходы, связанные с продажей, но для меня это не выглядит. Он прислал мне предложение подписать. В предложении говорится, что «продавец должен платить за титул и условное депонирование». Это я или это банк? Кто платит налоги на недвижимость? Кто является продавцом в короткой продаже? »

Ответ: Во-первых, позвольте мне сказать, что если вам интересно, кто продавец в короткой продаже, вы не одиноки. Даже продавцы, которые должны знать ответ на этот вопрос, не делают этого. Даже агенты, которые должны знать ответ на этот вопрос, не делают этого. Это часть причины, по которой ваш агент говорит вам, что банк оплачивает все расходы в короткой продаже. Но ваш агент не совсем корректен и может легко выйти из него.

Это также звучит для меня, как будто у вас может быть проблема доверия с вашим собственным агентом. Когда агент подписывает с вами соглашение о листинге, этот агент создает с вами фидуциарные отношения. Это означает, что агент должен работать в ваших интересах. Трудно для агента выполнить эту работу для вас, если фидуциарий не существует. Вы должны доверять своему агенту, чтобы иметь фидуциарий с этим агентом. Без доверия, возможно, вы нарушили фидуциарные отношения.

Мое предложение состоит в том, что вы попросите своего агента объяснить вам фидуциарную систему и объяснить вам, кто является продавцом в короткой продаже.

Это не должно быть сложной задачей для вашего агента и, по сути, скорее всего, будет приветствоваться вашим агентом.

Кто оплачивает расходы в короткой продаже

Кратковременная продажа действительно ничем не отличается от любых других транзакций в отношении затрат. Ваше заключительное заявление и сборы, которые взимаются, очень похожи на любую другую сделку с недвижимостью.

Он работает следующим образом:

• Скажите, что вы продаете свой дом за 100 000 долларов. Вы продавец.
• Покупатель вручает вам 100 000 долларов США либо через комбинацию авансового платежа, либо за кредит, или, может быть, это всего лишь наличные деньги. Это не имеет значения. В итоге вы получаете 100 000 долларов.
• Во-первых, вы платите комиссию. Если это 7%, вы заплатите 7 000 долларов брокеру-листингу. Затем брокер по листингу выплачивает агенту по листингу, брокеру покупателя, а брокер покупателя оплачивает агент покупателя. Там могут быть и суб-агенты агентов, которые получают деньги от $ 7 000, но факт в том, что у вас теперь осталось 93 000 долларов.
• Из $ 93 000 у вас, вероятно, будет еще $ 3 000 в расходах. Эти сборы могут покрывать зачетные сборы, комиссионные сборы, регистрационные сборы, налоговые льготы по налогу на имущество, налоговые льготы, плату за перевод, а также другие расходы.Если у всех этих сборов всего $ 3 000, например, у вас теперь останется 90 000 долларов.
• $ 90 000 - это ваши чистые поступления. Вы не можете держать эти деньги, потому что вы обязаны банку. Вы, вероятно, обязаны банку намного больше, чем $ 90 000, но если бы банк продал ваш дом в качестве дома, принадлежащего банку, максимальный размер банка, вероятно, мог бы составить $ 100 000, который вам предлагали только за короткую продажу ,

  Поэтому, поскольку банк не может получить больше, потому что 100 000 долларов США - это рыночная стоимость, банк примет ваши $ 90 000. Единственная разница между короткой сделкой и обычной транзакцией, как вы можете видеть , заключается в том, что вы не вкладываете никаких денег в свой карман. В обычной транзакции вы должны были бы выкупить чистую выручку после погашения банка, потому что у вас будет то, что называется эквити. В короткой продаже у вас нет справедливости, потому что вы потеряли свой капитал.

  Это означает, что вы продавец. Банк не является продавцом. Владелец является продавцом, а владелец оплачивает расходы по продаже из выручки от продажи.

Является ли Банк действительно продавцом короткой продажи?

Некоторые люди утверждают, что банк действительно является продавцом короткой продажи, потому что банку причитается гораздо больше денег, чем продается дом, но это неверно. Это потому, что титул остается у продавца, пока продавец не совершит сделку с покупателем. Продавец является владельцем.

В действительности это работает в реальности. Скажем, вы должны $ 200 000 в банк, но ваш дом стоит всего 100 000 долларов. Если банк собирается потерять 10 000 долларов из выручки, поскольку чистая выручка от продажи составляет всего 90 000 долларов США, что делает банк очень заинтересовался и возместил расходы на продажу.

Хотя банк действительно не оплачивает расходы на продажу, каждый банк, который банк может остановить, чтобы продавец платил, уходит в карман банка. Потому что банк получает оставшиеся деньги. Вот почему банк заботится о том, сколько продавец платит за закрытие расходов.

Но продавец все еще является продавцом, а банк все еще является банком.

Вопрос остается, если банк не разрешит определенную плату или расходы в короткой продаже, кто ее платит? Если сбор несанкционирован, это означает, что банк не позволит ему вычитать из валовой выручки. Но плата все равно должна быть оплачена. В большинстве моих коротких продаж я прошу покупателя оплатить любые несанкционированные сборы.

Обычно оплата несанкционированных платежей является предметом переговоров. Однако в короткой продаже HAFA продавцу не разрешалось платить ничего лишнего. Краткие продажи HAFA больше не используются. В Калифорнии SB 458 запрещает калифорнийским продавцам, продающим короткие продажи, платить какие-либо взносы вообще из-за кармана, о чем свидетельствует Гражданский кодекс Калифорнии 580e.

На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.