Аренда Доходы и расходы в налоговое время

Ключ к освоению расписания IRS E для помещиков - «Дополнительный доход и убытки» - это организация ваших доходов и расходов с использованием электронной таблицы или программы личного финансирования. Арендодатели, которые хранят подробные сводки об их расходах на аренду, являются теми, кто больше всего выигрывает в налоговое время. Правила IRS относительно дохода от аренды довольно щедры, поэтому вы захотите воспользоваться ими.

Налоговые советы по расписанию E

Арендодатели должны хранить отличные отчеты о стоимости, доходах и расходах, а лучший способ отслеживать все это - создать электронную таблицу - ваш у налогового бухгалтера может даже быть шаблон, который вы можете использовать.

Вот что вы хотите отслеживать:

• Цена покупки дома, кондоминиума или многоквартирного дома, в котором вы сдаете в аренду
• Накопленная амортизация и текущая ежегодная амортизация по вашей собственности
• Доход от аренды
• Вы также захотите отслеживать различные расходы, связанные с арендным имуществом, включая:

Комиссионные или комиссионные за управление имуществом

• Расходы на рекламу
• Расходы на уборку, обслуживание и ремонт
• Страхование домовладельцев и HOA взносы
• Налоги на недвижимость и проценты по ипотечным кредитам
• Вклады в депозиты, возмещенные арендатору
• и различные другие расходы, такие как коммунальные услуги, озеленение и сбор мусора

Если вы отслеживаете эти расходы с помощью личного программного обеспечения для финансирования или компьютерной таблицы, ваши ежемесячные и отчетные отчеты будут прямо у вас под рукой, и вы можете легко распечатать их.

Ограничения на снижение пассивной активности

Вот щедрое правило IRS № 1: Если у одного из ваших объектов аренды есть чистый убыток за год, эта потеря может быть забита против потерь и прибыли всех ваших других объектов аренды.

Теперь вот, может быть, не очень хорошая новость: если общая сумма для всех ваших объектов отрицательная - чистый убыток - эта потеря может быть полностью, частично или не вычитаться вообще против остальной части вашего дохода за год из-за ограничений пассивной активности.

Сдача в аренду недвижимости, как правило, считается пассивной деятельностью, даже если вы уделяете значительное время выбору правильных арендаторов, ремонту единицы проката и осмотру имущества для текущего обслуживания.

Потери от пассивной деятельности ограничиваются компенсированием пассивной прибыли.

Если вы активно участвуете в аренде, любые потери от аренды могут быть вычтены до 25 000 долларов США в год в совокупности по всем вашим арендным объектам. Женатые лица, которые подают документы отдельно, имеют лимит арендной платы в размере до 12 500 долларов США, если человек прожил отдельно от своего супруга в любое время в течение налогового года.Сумма арендной платы, разрешенной для активных участников в арендуемой недвижимости, зависит от вашего измененного скорректированного валового дохода (MAGI):

Для MAGI в размере 100 000 долларов США или менее (50 000 долларов США или менее при оформлении в браке отдельно), аренда потери могут быть вычтены в полном объеме, до предела в размере 25 000 долл. США (12 500 долл. США).

• Для MAGI от $ 100 000 и $ 150 000 (от $ 50 000 до $ 75 000, если они подаются отдельно), арендные потери могут быть вычтены до лимита в 50% от разницы между $ 150 000 ($ 75, 000, если они состоят в браке отдельно) и MAGI.
• Для MAGI более 150 000 долларов США (75 000 долларов США, если они поданы отдельно), ни одна из арендных потерь не может быть вычтена против других доходов.
• Вы можете переносить убытки вперёд

Это подводит нас к великому правилу IRS № 2: потери в аренде, ограниченные ограничениями пассивной деятельности, могут переноситься в последующий налоговый год, когда они могут компенсировать арендную плату.

Ограничения потери пассивной активности применяются каждый год, но потери по аренде продолжают переноситься из года в год до тех пор, пока потери не будут израсходованы путем возмещения арендной платы или путем вычета других доходов.

Форма 8582 используется для расчета ограничений потери пассивной активности и отслеживания потерь в аренде, которые накапливаются каждый год для каждого объекта.

Налоговое планирование для арендодателей

Арендодатели иногда получают небольшую прибыль, когда доход от аренды достаточен для оплаты ипотеки, а также налогов на имущество, страхования и ремонта. Но арендодатели получают обесценение покупной цены аренды имущества, и это часто может превратить небольшую экономическую прибыль в небольшой налоговый убыток - расходы превышают доход после амортизации.

Однако так часто хозяева стоят перед крупными расходами, такими как замена крыши или потрошение квартиры после того, как покинет долгосрочный арендатор.

В этих обстоятельствах возможно, что у помещика есть убыток выше 25 000 долларов США, но правила потери пассивной деятельности ограничивают потерю ровно 25 000 долларов. Остальная часть будет перенесена на следующий год, когда арендодатель, как мы надеемся, имеют большую прибыль и смогут поглощать излишние налоговые убытки.

Продажа свойств проката

Потери в аренде для определенного имущества разрешены в полном объеме в том году, когда имущество продается в полном распоряжении неродственному покупателю.

Продажа дома, многоквартирного дома или другого объекта аренды не совпадает с продажей вашего основного места жительства. Так же, как когда вы рассчитываете прирост капитала, формула для расчета прибыли или потери имущества на аренду включает в себя вычитание вашей стоимости из вашей продажной цены.

Скорректированная основа затрат на аренду недвижимости

Формула для расчета вашей стоимости на арендуемой недвижимости выглядит следующим образом:

Цена покупки

• Плюс расходы на покупку (сборы за титул и депонирование, комиссии агента по недвижимости и т. Д.) )
• Дополнительные улучшения (замена крыши, новой печи и т. Д.)
• Плюс стоимость продажи (сборы за титул и депонирование, комиссионные агентства недвижимости и т. Д.))
• Плюс накопленная амортизация (как указано в ваших налоговых формах)
• Равно вашей стоимости
• Вычисление вашей прибыли или убытка будет:

Цена продажи

• Минус вашей стоимости
• Равно прибыль или убыток
• Если полученное число положительное, вы получили прибыль, когда продали свою арендуемую недвижимость. Если итоговое число отрицательно, вы понесли убыток. Прибыль от аренды имущества может облагаться налогом частично как отчисление амортизации с максимальной ставкой в ​​25 процентов, а частично - приростом капитала. Продажа арендной недвижимости представлена ​​в форме 4797, и любые расчеты прироста капитала сообщаются в Графике D.

Недвижимость и с ограниченной ответственностью

Многие помещики рассматривают возможность создания корпораций, обществ с ограниченной ответственностью или товариществ для владения их арендной собственностью. Корпорация может оказаться невыгодной, поскольку у корпораций нет предпочтительной ставки налога на долгосрочную прирост капитала. Общество с ограниченной ответственностью сможет передавать долгосрочные выгоды своим членам, поэтому выгоды будут по-прежнему иметь право на предпочтительную 15-процентную ставку долгосрочных выгод. Арендодатели должны обсудить этот и другие юридические аспекты формирования компании для аренды недвижимости с адвокатом, чтобы понять все юридические и финансовые последствия такой стратегии.