Как использовать свою арендную плату Налог на аренду недвижимости

Многие инвесторы слышат о потенциальном удержании налогов, которые они могут получить от владения арендуемой недвижимостью, и они сразу же начинают искать недвижимость для покупки. Если это звучит как вы, сделайте глубокий вдох первым. Он может заплатить, чтобы отступить и оценить ваше стремление к недвижимости с точки зрения его инвестиционных качеств.

Реальность против теории

Теоретически правильный тип аренды недвижимости может быть хорошей инвестицией, особенно когда вы учитываете способность, позволяющую использовать связанные налоговые вычеты.

И, конечно же, ключевым преимуществом является то, что вы можете использовать чужие деньги для погашения имущества и накопления актива.

Но реальность не всегда отражает теорию. Например, предположим, что вы хотите купить четырехместный. Вы собираете всю соответствующую информацию, такие как цена покупки, первоначальный взнос, условия финансирования, деньги на ремонт, которые вы должны были бы внести в него авансом, налоги на недвижимость, предполагаемые годовые затраты на обслуживание и ожидаемые арендные ставки. Затем вы добавляете ожидаемую норму вакансий и дополнительные расходы, которые могут возникнуть.

Сравните все это с любыми потенциальными налоговыми вычетами, которые имущество предоставит вам. Запустите номера через электронную таблицу, чтобы вы могли видеть эффект от любых вычетов по налогу на недвижимость, которые вы могли бы использовать. В таблицу должны входить ваши налоговые кронштейны и ваша способность использовать любые чистые арендные потери для компенсации других доходов.

Основы дедукции арендной платы за недвижимое имущество

Когда вы владеете арендой недвижимости, вы можете обесценить актив, и это чаще всего приводит к потере налоговой перспективы, даже если ваш доход от аренды покрывает все расходы.

Эта потеря часто упоминается как вычет налога на аренду недвижимости. Можете ли вы действительно использовать его, зависит от того, сколько у вас других доходов.

Если у вас слишком мало облагаемых налогом доходов, потеря не принесет вам много пользы. И если у вас слишком много налогооблагаемого дохода - 150 000 долларов США или более, если вы не зарегистрированы по состоянию на 2017 год - вам не разрешено использовать эту потерю, применяются ограничения в отношении того, какую часть потерь вы можете потребовать, если ваш измененный скорректированный брутто доход составляет от 100 до 100 000 долларов США.

Эти цифры относятся к одиноким и главам налогоплательщиков домашних хозяйств, а также к тем, кто состоит в браке и совместно подает заявку. Сократите их пополам, если вы женаты и подадите отдельное возвращение.

Если вы попадаете где-то между этими параметрами, налоговый вычет, созданный от владения частью аренды, может быть выгодным.

Теперь предположим, что вам потребуется больше времени, чем ожидалось, чтобы получить свойство в готовой к сдаче в аренду форме. Кроме того, выясняется, что арендная плата, которую вы действительно можете взимать, меньше того, что ваш агент сказал вам, что они будут.Возможно, вы учли некоторые из них с показателем вакансий, который вы рассчитали, но вы, вероятно, чувствуете, что, возможно, покупка недвижимости не была таким умным шагом в конце концов.

Но налоговый вычет, который вы создали, спас вас от 4 000 до 5 000 долларов США в виде налогов. Это реальные деньги, которые были бы выплачены IRS в текущем году, чтобы он мог сбалансировать.

Как налоговая дедукция влияет на другие решения по планированию

То, что вы решите делать в финансовом отношении в течение одной части своей жизни, например, покупка инвестиционной недвижимости, может повлиять на то, что вы делаете в других частях вашей жизни, например, инвестировать в 401 (k) или Roth IRA. Если вы поймете от 4 до 5000 долларов США в виде налоговых сбережений, а при прочих равных условиях, вы должны увеличить свои взносы 401 (k)?

Не обязательно. Из-за потери в аренде и других вычетов ваша эффективная ставка налога может составлять около 15 процентов. Возможно, нет смысла вкладывать франшизы в свой план 401 (k), чтобы сэкономить всего 15 процентов, а затем, возможно, заплатите более высокую ставку налога на 10 лет после того, как вы выберете деньги. Вклад Roth IRA будет иметь больше смысла в этой ситуации.

Удостоверьтесь, что у вас есть время, чтобы узнать и понять все правила и последствия вашей налоговой ситуации и / или нанять квалифицированного финансового консультанта, прежде чем выходить на улицу и забирать эту арендуемую собственность, - и даже после того, как вы начнете осознавать убытки налоговые цели.