Покупка после короткой продажи или выкупа

Вопрос: Как скоро мы можем купить дом после короткой продажи или потери права выкупа?

Читатель спрашивает: «Мы все еще можем получить кредит на покупку дома после того, как банк дал дело взамен потери права выкупа? Я смущен в ожидании. Я хотел бы воспользоваться преимуществами но мой банк сказал, что я должен ждать 3 года. И я поговорил с разными ипотечными брокерами, и один говорит об этом, и один говорит это. Не могли бы вы помочь нам? Как скоро мы сможем купить дом снова после выкупа ? "

Ответ: Отличный выбор времени на этот вопрос относительно периода ожидания, чтобы купить дом после потери вашего дома. Ваше время хорошее, потому что время ожидания для обычных кредитов - приправа между временем, когда выкупа была завершена и когда покупатель покупает другой дом, - изменился. Для этого мы смотрим на Фанни Мэй.

Что такое Фанни Мэй?

Лицо, обладающее большой властью на традиционном рынке ипотечных кредитов, - Fannie Mae. Fannie Mae - крупнейший ипотечный покупатель Америки, квазигосударственный субъект, который покупает ипотечные кредиты на вторичном рынке ипотечных кредитов. Поскольку Fannie Mae в конечном итоге вернется к свойствам, если заемщики дефолт, Fannie Mae очень заинтересована в том, чтобы изложить строгие рекомендации, чтобы уменьшить вероятность того, что заемщик пойдет на выкуп.

Fannie Mae пересмотрела свои рекомендации и теперь рассматривает отдельные периоды ожидания в зависимости от типа обращения взыскания.

Более того, если вы задокументировали смягчающие обстоятельства, это будет иметь прямое отношение к числу лет, которые вам придется ждать, чтобы получить обычный кредит.

Что такое документально подтвержденные обстоятельства?

Fannie Mae позволяет смягчать такие обстоятельства, как:

• Смерть (не ваша, конечно)
• Болезнь
• Передача работы
• Авария, вызванная тяжелой травмой

Как правило, смягчающими обстоятельствами являются вещи, которые происходят вне вашего контроля, что резко влияет на вашу способность продолжать платежи по ипотеке.

С задокументированными смягчающими обстоятельствами период ожидания меньше, чем без. Мне жаль говорить, что неспособность позволить себе увеличение оплаты из-за повышения процентной ставки по вашей ипотеке с регулируемой ставкой не считается обстоятельством, не зависящим от вас.

Ожидаемый период для покупки после выкупа

• Покупка после выкупа

  Период ожидания составляет от 5 лет до 7 лет.

• Покупка после потери права выкупа с отменными обстоятельствами

  Период ожидания составляет от 3 лет до 7 лет.

• Покупка после лишения свободы взыскания долгов

  Период ожидания составляет от 4 лет до 7 лет.

• Покупка после лишения свободы взыскания с отменными обстоятельствами

  Период ожидания составляет от 2 лет до 7 лет.

• Покупка после короткой продажи

  Период ожидания в основном от 2 до 5 лет. Несколько кредиторов портфеля кредитования с 20% вниз и без ожидания. Более того, если у продавца нет 60-дневной просроченной оплаты, Фанни Мэй говорит, что продавец может немедленно купить другой дом, но ни один из крупных кредиторов не будет финансировать такой кредит, так что это своего рода ошибка. FHA говорит 3 года, но покупателям приходится прыгать через множество обручей. Я слышал об отдельных случаях много лет назад, прежде чем правила снова изменились, когда продавец переместился для передачи работы и переместился более чем на определенное расстояние, чтобы получить право немедленно купить дом после короткой продажи. FHA также придерживается политики, согласно которой, если заемщик является действующим и не является правонарушителем, он немедленно предоставит кредит.

Однако, чтобы ответить на ваш конкретный вопрос, если у вас нет каких-либо смягчающих обстоятельств, вам нужно будет подождать четыре года с даты завершения, то есть дату, когда был записан ваш документ о выкупе взыскания.

В дополнение к периоду ожидания некоторые кредиты требуют 10% вниз и минимальный балл FICO. Дом, который вы покупаете, должен быть вашим основным местом жительства, а не арендой или загородным домом.

Fannie Mae постоянно выдает новые рекомендации. Вышеупомянутая политика действует для заявок на получение кредита, поданных после 1 августа 2008 года, пересмотренных в 2017 году.

Несколько кредитов, завершенных программой HAFA, в которых дефолт не был подан, могут позволить короткую продажу сообщаться как просто оплаченную полный, что позволит относительно легко получить право на другой дом после короткой продажи. Более того, некоторые частные банки будут делать портфельные кредиты на следующий день после завершения короткой продажи, предоставляя заемщикам право на получение кредита.

За дополнительной информацией обратитесь к вашему агенту по продаже. Обязательно получите предварительную квалификацию через авторитетного местного кредитора.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.