Дефицит Суждения после выкупа или короткой продажи

Читатель спрашивает: «Мы завершили короткую продажу в Калифорнии с первой ипотекой и второй (кредитная линия). Продажа закрылась, когда первый кредитор получил 360 000 долларов США 402 000 долларов, а второй - $ 1 000 из 148 000 долларов США. Шесть месяцев спустя второй долговой коллекционер ипотечной компании потребовал, чтобы мы заплатили сумму в размере 60 000 долларов США за баланс в размере 148 000 долларов. банк подает нам решение о дефиците после короткой продажи? »

Суждения о недостаточности иногда появляются после выкупа или короткой продажи.

Домовладельцы часто удивляются, когда их получают, и обычно это потому, что они не получают правильных юридических или налоговых советов заранее.

Векселя и ипотечные кредиты

Суждения о недостаточности обусловлены тем фактом, что заемщик дефолт по векселю , не залог . Перспективным является обещание платить. Он также может создавать личную ответственность в зависимости от законов штата. Личная ответственность означает, что кредитор может пойти после активов заемщика за невыплату кредита.

Векселя обеспечена либо договором о доверительном управлении, либо ипотекой в ​​зависимости от финансового инструмента. Как правило, ипотечный или доверительный акт регистрируется в публичных записях, где находится имущество, что дает общественности уведомление о том, что у дома есть залоговое удержание.

Выкупа

Если долговое обязательство не выплачивается по согласованию, бенефициар имеет право отказаться от имущества, поскольку имущество является ценной бумагой для векселя.

Если заемщик не вносит текущие платежи или погашает существующий кредит (ы) в течение периода обращения взыскания, имущество переходит на аукцион. Если имущество продается более, чем задолженность, недостатка нет; однако это редко случается.

Банки получают имущество в случае потери права выкупа, когда никто не делает ставки достаточно, чтобы расплатиться с банком.

Банк также имеет право продать его за меньшую цену по высокой цене на аукционе, но в целом банки предпочитают продавать частную сторону после выкупа, надеясь получить больше денег на открытом рынке.

Короткие продажи

Пока дом находится в ожидании выкупа, банк может согласиться сократить свои потери. Это позволяет продавцу совершать короткие продажи и принимает меньше денег, чем продавец должен на свой кредит.

Домашний продавец нанимает агента по операциям с недвижимостью, чтобы найти покупателя для короткой продажи. Покупатель делает предложение, и, если банк его принимает, дом продается в убыток.

Дефицитные суждения

Недостаток - это разница между основным остатком на счете и полученной суммой, при условии, что полученная сумма меньше суммы задолженности.

Может ли банк преследовать решение о недостатке после того, как взыскание или короткая продажа частично зависит от того, несет ли задолженность продавца личную ответственность за задолженность.Некоторые штаты допускают личную ответственность.

Судебные решения по дефициту в Калифорнии

Хорошими новостями для заемщиков в Калифорнии являются все ссуды на покупку жилья на одно-четырехквартирном жилом помещении, которые освобождаются от суждений о недостатках.

Кредиты с твердыми деньгами в Калифорнии - ссуды, вывезенные после того, как дом был куплен через рефинансирование или второй ипотечный кредит, могут быть подвергнуты решению о недостатках на следующих условиях:

Кредитор выкупает в судебном порядке > (Гражданский кодекс штата Калифорния, статья 726).

• Большинство кредиторов отказываются от продажи доверенного лица, что не
• дает кредитору право на принятие решения о недостатках с одним исключением (см. Второй ипотечный кредит второй ниже) . Трехмесячный срок применяется к действиям по решениям о недостатках при судебном взыскании. Если второй ипотечный кредит - это твердые деньги, и кредитор потерял гарантию на этот кредит через лишение права выкупа или короткую продажу, что сделало ценную бумагу для векселя ничего не стоит - бенефициар этой второй ипотеки
• может > преследуют решение о недостатке
• (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal 2d 35 (1963). SB 931, с 1 января 2011 года, предлагает защиту от дефицита для продавцов короткой продажи в Калифорнии, если кредит в первую позицию. Это не относится к выкупам. Переговорная коллекция Некоторые кредиторы с твердой денежной наличностью продают векселю инвестору после выкупа за копейки за доллар. Затем инвестор попытается собрать долг .
• Несмотря на то, что кредитор, возможно, принял, скажем, 1 000 долларов за ипотечный кредит в размере 100 000 долларов США за короткую распродажу, выдается гарантия для этой твердой денежной суммы, но векселя не может быть. продавец, такой как наш читатель, может поверить, что испытание закончилось, пока однажды он не получил телефон c все просят погашения. Когда это произойдет:

Поймите, что кредитор скорее всего будет вести переговоры о скидке.

Кредитор может попросить новое долговое обязательство заменить старый вексель. В этом случае убедитесь, что кредитор отправил «оплаченный полный» долговой вексель.

Если кредитор уже продал ноту, скидка может быть больше.

• Не все долги по денежным средствам должны выплачиваться наличными. Некоторые кредиторы будут принимать платежи.
• Если кредитор направляет платежи другому предприятию, понимайте, что банкнот мог быть продан менее, чем его номинальная стоимость, и что новый кредитор может принять еще более низкую сумму в полном объеме.
• После того, как банкнота полностью оплачена, попросите кредитора вернуть долговое обязательство с пометкой «Оплачено в полном объеме».
• Я не имею лицензию на предоставление юридических консультаций и предоставление этой информации только в общих информационных целях. Если вы хотите получить юридическую консультацию или получить дополнительную информацию, обратитесь к юристу по недвижимости.
• Источник: Калифорнийская ассоциация риэлторов
• На момент написания этой статьи Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.