Покупка короткой продажи в AS IS Condition

Вопрос: Что нам нужно знать о покупке как короткой продажи?

Мы терпеливо ждали, пока банк одобрит нашу короткую продажу почти два месяца. Мы первые покупатели жилья, и я не могу поверить в то, что мы получаем на этом месте. Проблема в том, что мы не смогли провести нашу домашнюю проверку до тех пор, пока не получим одобрение, и инспектор обнаружил кучу вещей, которые являются неправильными - вопросы охраны здоровья и безопасности, - и мы хотим, чтобы этот материал был исправлен. Наш агент говорит, что банк не будет этого делать, потому что дом продается как короткая продажа. Что, черт возьми, как есть? Что такое короткая продажа?

Ответ: Многим покупателям дома, которые впервые покупают жилье, приходится сталкиваться с трудностями при проведении домашнего осмотра, но это даже более жестко, когда они покупают продажу As Is Short. Это потому, что продавцу было бы необычно ремонтировать что-либо, когда продается дом с короткими распродажами. Кроме того, в некоторых случаях ремонт, оплачиваемый продавцом, может нарушить договор об аренде на стороне банка.

Почему короткие продажи продаются в состоянии как

Банки принимают ванну, когда они разрешают короткую продажу. Иногда сумма, прощенная банком, превышает 50% неоплаченного ипотечного остатка. Для банка нет ничего необычного, чтобы согласиться на выплату с большой скидкой, потому что собственность стоит того, что стоит на момент продажи. Если значения упали на 50%, тогда кредитор получит все, что останется после оплаты.

Расходы на продажу вычитаются из цены продажи. Предположим, что дом стоит 100 000 долларов. Если комиссионные, титульные и депонированные сборы, налоги на имущество и все расходы на продажу составляют, например, 10 000 долларов США, банк получит 90 000 долларов США.

Если банк должен был санкционировать расходы на ремонт, деньги на эти расходы на ремонт будут вычтены из 90 000 долл. США, что еще больше занимет банк. Кроме того, многие банки оценивают свои короткие продажи чуть ниже рыночной стоимости, чтобы обеспечить неожиданный ремонт. Таким образом, стоимость ремонта / исправления дефекта может быть уже определена в цене, которую вы должны заплатить.

В результате банки обычно отказываются платить что-либо отдельно от локально закрытых затрат. Многие договоры купли-продажи заявляют, что покупатель покупает дом в своем состоянии Is Is. Вы должны прочитать мелкую печать своего предложения на покупку 10-20 страниц.

Может ли продавец совершать ремонты при продаже как короткой продажи?

Иногда, чтобы довести точку до покупателей, я мог бы добавить предложение в свои встречные предложения или дополнения, описывающие условия продажи As Is. Я скажу, что покупатели не понимают, что ни банк, ни продавец не будут производить каких-либо ремонтов по какой-либо причине, никогда, никогда через миллион лет.

Это заставляет людей смеяться.Это может также сделать некоторых покупателей безумными, потому что они хотят, чтобы кто-то отвечал за состояние собственности. Но это маловероятно. Это люди, которые не понимают, что последняя вещь, которую агент по продаже коротких продаж и ее продавец хотят услышать, когда планируют закрыть недвижимость, - это требование покупателя на ремонт. Некоторые агенты предпочли бы вести переговоры с новым покупателем, потому что это легче, чем начать пересматривать более низкие цены или расходы на ремонт с существующим покупателем.

Что касается того, может ли продавец делать ремонт, это зависит. В некоторых договорах предусматривается, что продавец должен доставить имущество покупателю в том же состоянии, что и при первом осмотре покупателя.

Если что-то случилось, скажем, крыша начала течь, это уже не в том же состоянии. Чтобы провести сделку вместе, продавец может согласиться на крепление крыши. Но во многих случаях это не требуется.

Требования к кредитам FHA заявляют, что не может быть никакой пилинг-краски в доме, построенном до 1978 года. Покупатель не получит кредит, если оценщик отмечает очистку краски. Будет ли продавец резать царапины и красить пятна, отмеченные оценщиком покупателя? Продавец может, если продавец хочет закрыть сделку. Многое зависит от того, что вы просите, чтобы ремонтироваться и насколько велика сделка.

Вопросы охраны здоровья и безопасности для короткой продажи

Поскольку вы прямо использовали термин «вопросы охраны здоровья и безопасности», давайте поговорим об этом. Некоторые проблемы со здоровьем и безопасностью являются серьезными. Некоторые из них мягкие. Некоторые имеют дело с нарушениями кода, которые могут быть внушаемыми.

Проблема здоровья и безопасности - это трещина на тротуаре, когда одна сторона поднята на полдюйма, а другая сторона немного ниже. Такая трещина, возможно, вызванная корнями деревьев, может заставить людей путешествовать и падать на их лице. Но это вопрос здоровья и безопасности для вас? Не имея противопожарной двери между домом и гаражом, это проблема здоровья и безопасности. Выпуск ванной выхлопных газов на чердак - проблема здоровья и безопасности. Где вы проводите линию?

Это не ремонтные работы, которые большинство продавцов даже подумали бы о том, чтобы справиться с такой же короткой сделкой. Прежде чем рассмотреть возможность покупки короткой продажи As, вы можете спросить себя, готовы ли вы принять дом в состоянии As Is. У всех домов есть недостатки. Нет идеального дома.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.