Коммерческие Ипотечные ценные бумаги: основы

Коммерческая защита с ипотечным покрытием или CMBS - это тип обеспечения с фиксированным доходом, обеспеченного залогом коммерческой недвижимости. Эти кредиты обычно предназначены для коммерческой недвижимости, таких как офисные здания, гостиницы, торговые центры, многоквартирные дома и фабрики. Они не совпадают с субстандартными продуктами MBS, которые способствовали краху кредита в конце 2007 года. CMBS составляет около 2 процентов от общего рынка облигаций США с 2016 года.

Что такое CMBS?

CMBS создается, когда банк берет группу кредитов по своим книгам, объединяет их вместе, а затем продает их в секьюритизированной форме в виде серии облигаций. Каждая серия, как правило, будет организована в «траншах» - подумайте «сегменты» - от CMBS с наивысшим рейтингом, с самым низким уровнем риска или «старший вопрос» до CMBS с наивысшим уровнем риска.

Старшая проблема первой в очереди на получение основных и процентных платежей, в то время как самые младшие выпуски будут первыми брать убытки, если заемщик по умолчанию. Инвесторы выбирают, какой вопрос они инвестируют, исходя из желаемого урожая и потенциала для риска.

Потенциал возврата CMBS

Секьюритизация займа полезна многими способами. Это позволяет банкам делать больше кредитов, предоставляет институциональным инвесторам более доходную альтернативу государственным облигациям, и это облегчает коммерческим заемщикам доступ к средствам.

CMBS предлагает инвесторам альтернативу инвестиционным трастам недвижимости или REIT как удобный способ инвестировать в рынок недвижимости США.

Существуют значительные различия между этими двумя инвестициями. REITS - это акции, тогда как CMBS - долговые ценные бумаги. Преимущество CMBS или REIT заключается в том, что CMBS предлагает гарантированную скорость возврата, в то время как REITs нет.

CMBS была написана после того, как финансовый кризис 2008 года имеет тенденцию быть более крупным и характеризуется более строгими стандартами андеррайтинга.

Другим возможным преимуществом CMBS на рынке облигаций является то, что они обычно предлагают более высокую прибыль, чем корпоративные или государственные облигации.

Кредиты, которые возвращают CMBS, обычно являются фиксированным сроком. Они не могут быть возвращены заемщиком без штрафа. В результате CMBS, как правило, значительно ниже риск предоплаты, чем ценные бумаги с ипотечным покрытием - ценные бумаги, которые поддерживаются ипотечными кредитами в домах для одной семьи.

Риск предоплаты - вероятность того, что падение процентных ставок приведет к тому, что заемщики рефинансируют и возвратят свои старые ипотечные кредиты раньше, чем ожидалось. Это приведет к тому, что инвестор получит более низкий доход, чем ожидалось.

Риски CMBS

Как и в случае с корпоративными облигациями, коммерческие ипотечные ценные бумаги подвержены риску дефолта.Если основные заемщики не смогут выплатить свои основные и процентные платежи, инвесторы CMBS могут потерять свои доходы.

Риск отдельных вопросов может варьироваться в зависимости от силы рынка недвижимости в конкретной области, в которой был получен кредит, а также к дате выпуска. Например, коммерческие ипотечные ценные бумаги, выпущенные на пике рынка или в то время, когда минимальные стандарты андеррайтинга были низкими, скорее всего, будут представлять более высокие риски.

На CMBS также может негативно повлиять слабость на рынке недвижимости, как это было в 2008 и 2009 годах. Кредитование CMBS иссякло после финансового кризиса 2008 года, но оно постепенно возобновилось по мере улучшения рыночных условий.

CMBS предлагает инвесторам законный способ инвестирования в американскую недвижимость, но если они неточно оценены или нечестно представлены, они могут представить такие же некомпенсированные риски для покупателей, как роковые субстандартные MBS, которые угрожают экономике США в Великой Рецессия 2008 года.

Как инвестировать в CMBS

Хотя вы, возможно, могли бы инвестировать средства в коммерческую защиту с ипотечным покрытием, обычно это только богатые инвесторы, инвестиционные компании или менеджеры фондовых бирж или ETF. Несколько ETF, специализирующихся на MBS и, по крайней мере, один - iShares Barclays CMBS Bond Fund (тикер: CMBS) - инвестируют только в коммерческие ценные бумаги с ипотечным покрытием.

Для розничных инвесторов эти ETF могут быть лучшим способом инвестировать в эти долговые ценные бумаги, поскольку они представляют разумно диверсифицированный риск без крупных инвестиций.

Отказ от ответственности: информация на этом сайте предоставляется только для обсуждения и не должна толковаться как совет по инвестициям. Ни при каких обстоятельствах эта информация не представляет собой рекомендацию покупать или продавать ценные бумаги.