Решений для общих типов проблем с короткими распродажами

Вопрос: Решения об общих типах проблем с короткими распродажами

Читатель спрашивает: «Мы просто поместили наш дом на продажу в качестве короткой продажи. Теперь моя жена я думаю, или, может быть, она просто напугана. Она хочет знать, что может пойти не так в короткой продаже. С какими проблемами с короткими проблемами мы столкнемся? Есть ли что-нибудь, что я могу сделать, чтобы заверить ее, что наша короткая продажи будут закрыты? Какие типы коротких проблем продажи наиболее распространены? »

Ответ: Вопрос о том, что может пойти не так в короткой продаже, немного напоминает то, от чего вы умрете. Вы знаете, что умрете, но причина вашей смерти почти невозможно предсказать - на выбор слишком много заболеваний и осложнений. С короткой продажей вы знаете, что у вас будут проблемы. Вопрос в том, сколько коротких проблем с продажей может привести к кратковременной продаже из пропорции или, точнее, что вы можете сделать по поводу коротких проблем с продажей?

Самая большая проблема короткой продажи

Наиболее распространенным типом короткой продажи является проблема, когда у продавца нет никаких трудностей. Большинство продавцов знают, что короткая продажа означает, что дом находится под водой. Вы не можете совершить короткую продажу в доме, который будет продаваться за достаточно, чтобы полностью погасить ипотеку и оплатить все расходы по продаже. Когда не хватает средств для оплаты суммы, причитающейся банку, дом продается коротким.

Просто быть коротким для банка не является достаточным основанием для короткой продажи, в большинстве случаев.

Как правило, банк рассчитывает получить от продавца письмо с трудностями, описывающее:

• Как продавец попал в неприятности
• Что сделал продавец для устранения проблемы
• Почему ничего будет работать

Если ситуация продавцов будет такой же, как и в тот день, когда продавец вынул ипотеку, кредитор вряд ли предоставит короткую продажу.

Большинство банков настаивают на трудности продавцов. Никакие трудности не являются проблемой короткой продажи, которая может привести к кратковременному отказу от продажи.

Решение этой короткой проблемы с продажей? Либо попробуйте снова после того, как возникнут трудности, либо предложите участвовать в убытках банка, внося вклад продавца.

Несколько займов могут стать проблемой короткой продажи

Некоторые юниорские банки с короткими продажами имеют репутацию непростой. Как правило, эти банки могут идти одним из двух способов. Либо банк откажется от короткой продажи, либо банк одобрит ее, она будет черной или белой, а ваши шансы составляют около 50/50 с определенными банками.

Это не означает, что каждый раз, когда вы сталкиваетесь с небольшой продажей с двумя кредитами, которые второй кредитор вызовет проблемы, потому что это не так. Однако причиной проблемы со вторым кредитором часто является выигрыш. Первый кредитор может не захотеть заплатить второму кредитору больше, чем, скажем, $ 3 000.

Если дом идет на выкупа, вполне возможно, что второй кредитор может быть уничтожен. Но это не означает, что второй не имеет права прибегать к помощи или второй не оплачивается через СРП или не может получить значительные средства от правительства.

Решение этой проблемы с короткими распродажами заключается в том, чтобы оказать давление на второго кредитора, чтобы взять короткую сделку или заставить первого кредитора внести свой вклад.

Первый кредитор может отступить и согласиться заплатить больше. Если руководящие принципы первого кредитора запрещают эту выплату, руководство может разрешить, скажем, кредит покупателю на закрытие расходов, которые затем могут оплатить второй. Но сначала свяжитесь с кредитором покупателя. Иногда первый кредитор позволит продавцу платить больше за вторую.

Отсутствие освобождения от личной ответственности - это проблема короткой продажи

В той степени, в которой меня беспокоит, основной причиной короткой продажи, помимо избежания стигмы и ловушек потери права выкупа, является освобождение личной ответственности. Заемщики заслуживают освобождения от займа, чтобы быть уверенным, что кредитор не будет преследовать их за недостаток после закрытия сделки.

Предоставление короткой продажи и освобождение продавца от ответственности - это две разные вещи. Банк может согласиться совершить короткую продажу и по-прежнему оставлять за собой право преследовать продавца за неоплаченную сумму.

Как правило, если короткое письмо о продаже конкретно не затрагивает проблему, продавец не освобождается.

Некоторые продавцы в Калифорнии говорят, что SB 458 защищает их, поскольку он вносит поправки в Гражданский кодекс SA 580e. Гражданские коды могут быть изменены. Законы могут быть отменены или признаны неконституционными. Решение состоит в том, чтобы настаивать на освобождении.

Банк скажет вам, что он не может изменить формулировку, но это переговорщик, который не хочет беспокоиться. Банки могут и могут изменить формулировку. Настаивайте на этом. Если ваш агент не может получить его за вас, нанять адвоката по краткосрочной продаже, чтобы получить освобождение от ответственности.