Вещи, которые нужно знать перед покупкой дома с короткими продажами

Когда вы заметите короткий дом продажи, который вас интересует, возьмите руку с мышки и отойдите от компьютера. Прежде чем вы будете в восторге от перспективы покупки этого короткого дома продажи, возьмите телефон и позвоните своему агенту по недвижимости. Ваш агент должен сначала изучить этот короткий список продаж.

На некоторых рынках недвижимости осталось меньше одного из 10 коротких продаж. Просто потому, что этот дом указан как короткая продажа, не означает, что он действительно продается (потому что он подлежит одобрению кредитора), и это не означает, что он будет продаваться по объявленной цене.

Вот что вам нужно знать, прежде чем пытаться купить эту короткую продажу.

Сопоставимые продажи для этого короткого дома продаж

Короткие продажи, которые я перечисляю в Сакраменто, оцениваются ниже сопоставимых продаж, но они оцениваются в соответствии с ожидаемыми продажами. Зачем? Поскольку короткие продажи занимают от 2 до 4 месяцев, в среднем, закрываются, и ожидаемые продажи станут сопоставимыми продажами при закрытии.

Некоторые короткие продажи оценены смехотворно низко. Настолько низко, что банк продавцов никогда их не примет. Эти типы списков получают несколько предложений. Но еще не все потеряно. Чтобы ваше предложение было принято, его нужно будет стоить около рыночной стоимости. Если вы не готовы платить сверх поверхностной цены на листинг короткой продажи lowball, тогда пройдите.

Ипотечные суммы, количество займов и кредиторов

Попросите вашего агента изучить, сколько причитается против дома и узнать количество займов, которые записаны. Второй или третий ипотечный кредитор получит арахис по сравнению с суммой, которую получит старший кредитор в первой позиции.

Кроме того, некоторые кредиторы, заслуживающие или не получающие репутацию за трудную работу. Если ваш агент является опытным агентом по краткосрочной продаже, он или она узнает, кто эти кредиторы, и может сообщить вам о трудностях, с которыми вы можете столкнуться.

Если ваше предложение составляет 20% или 30% от заложенной суммы, маловероятно, что ваше предложение увидит свет на столе переговорщика.

Отслеживание коротких продаж списка агентов агента

Листинговый агент, который рекламирует короткую продажу, но никогда не закрывал короткую продажу, представляет собой рискованное предложение для вас. Это связано с тем, что агент по листингу должен предоставить короткий пакет для продажи кредитору и вести переговоры. Агент вашего покупателя не может разговаривать с банком.

Некоторые листинговые агенты нанимают сторонних компаний, чтобы выполнять свою работу, и результаты этих переговоров часто в лучшем случае отрывочны. Спросите себя, вы хотите рискнуть отказаться от своей короткой продажи, потому что у листингового агента нет опыта?

Квалификация продавцов с коротким продажей

Узнайте, получил ли агент по листингу завершенный короткий пакет от продавца, и спросите о содержании этого пакета.Полный пакет коротких продаж состоит, как минимум, из следующего:

• Письмо о трудностях продавцов
• Налоговые декларации
• W-2s
• Оплаты для расчета заработной платы
• Финансовая отчетность
• Выписки из банка

Некоторые продавцы не хотят сотрудничать и не спешат возвращать эти документы. Другие никогда не сказали их агенту, что эти документы являются обязательными. Вы не хотите, чтобы ваша короткая распродажа была отложена, потому что у листингового агента нет необходимых документов.

Количество полученных коротких предложений

Дома, оцененные по рыночной стоимости, получат несколько предложений.

Агент не обязан раскрывать условия этих предложений, но вы хотите знать, сколько предложений вы против.

Вот как это работает в целом:

• Когда на рынке появляется первый дом продажи, первое предложение, скорее всего, будет чуть ниже цены.
• Второй, по цене.
• Третье предложение будет немного выше, может быть, на $ 1 000 или $ 2 000.
• Четвертое предложение будет значительно больше.

Вы хотите сделать предложение, которое побьет конкуренцию, но все же быть ниже рынка или не тратить время.

Процедуры короткой продажи агента-листинга

Хотя REALTORS требуются Кодексом этики REALTOR, чтобы относиться ко всем честно, не каждый агент является REALTOR. Это означает, что агент по продаже коротких продаж может решить отправить только одно предложение продавцу и отказаться от других предложений.

Удержание других предложений может считаться нарушением фидуциарных отношений, сформированных между листинговым агентом и продавцом.

Продавец имеет право получить самую высокую и лучшую цену, включая все предложения. Поймите, что даже если ваше предложение будет отправлено в банк, по мере того, как время марширует, ожидая утверждения на короткую продажу, другой покупатель может превзойти вас. Сообщите продавцу, если вы готовы повысить свою цену, если это необходимо.

_{На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, BRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}