Покупка дома, которое было реконструировано без разрешения

Вопрос: Если вы покупаете дом, который был реконструирован без разрешения?

Читатель спрашивает: «Мы с женой думаем о покупке дома, который был реконструирован без разрешения. Это была не большая ремоделирующая работа, только солярий был добавлен со спины, но продавцы сказали: работа была сделана без разрешения. Возможно, они заменили кухонные шкафы и счетчики, я точно не знаю. Я не знаю, что нужно для разрешения, а что нет. Но мы любим дом и хотим чтобы купить его. Сколько проблем мы можем получить, купив дом, который был реконструирован без разрешения? »

Ответ: Мой первый вопрос будет в том, что ваш агент должен сказать о проделанной работе без разрешения? Поскольку большинство законов, касающихся разрешений, являются местными и варьируются от города к городу и от штата к штату. Ваш агент может знать, с какими проблемами вы столкнетесь, купив дом, у которого есть улучшения без разрешения.

5 причин, по которым домовладельцы делают переделы без разрешений

Если вы опросили 100 человек, которые недавно реконструировали дом и спросили, сколько выдернули разрешение, было бы необычно или необычно 80% 90 процентов или более, чтобы признать, что они не подали заявку на получение разрешения. Почему больше домовладельцев не получают разрешение на переделывание? Некоторые причины.

1. Разрешения на ремоделирование могут стоить слишком дорого.
   Разрешения обычно основаны на цене проекта. Когда я построил гараж, я подсчитал, что стоимость составит около $ 6 000, и мое разрешение было очень недорогим, около 100 долларов. Не рекомендуется пытаться построить структуру, которую ваши соседи могут видеть без получения разрешения, потому что ваши соседи могут сообщить вам.

1. Возможные дополнительные и необоснованные требования.
   Я никогда не встречал двух городских инспекторов, которые ничего не договорились. Иногда код города открыт для интерпретации. Если домовладелец планирует перестроить кухню, например, код города может потребовать, чтобы домовладелец заменил электрический ящик или сделал некоторые другие улучшения, которые могли бы добавить тысячи долларов на работу. Вернемся к моему гаражу. Городской инспектор сказал мне выкопать траншею глубиной 18 дюймов для электричества. Когда они вернулись, чтобы проверить законченное задание, второй инспектор сказал, что траншея должна быть 24 фута глубины, или мне нужно было установить выключатель в подвале.
2. Разрешения на ремоделирование могут вызывать задержки.
   Я не мог закончить строительство своего гаража, пока городский инспектор не вышел, чтобы подписаться на разрешение. Город бежал позади и был заложен на несколько недель. Вся работа остановилась, пока мы ждали. Часто инспекторы подписываются на работу поэтапно.
3. Разрешения - слишком большая проблема для получения.
   Правда, вам нужно спуститься в город и подать заявку, принести свои планы строительства и получить их одобрение.Для некоторых людей это хлопот. Многие домовладельцы скорее просто выполнили бы работу и забыли о разрешении.
4. Домовладельцы думают, что их не поймают.
   С глаз долой, из сердца вон, есть девиз некоторых людей. Они думают, что никто их не поймает. Но что происходит, когда вы решаете получить разрешение на что-то еще? Городской инспектор может обнаружить улучшение, проверить записи и выяснить, не было ли выдано разрешение. Я знаю городских инспекторов, которые ездят по аллеям, которые ищут отброшенные упаковочные материалы из проектов по благоустройству дома.

5 Проблемы, связанные с ремоделированием дома без разрешения

В защиту вытаскивания разрешений на дом для работы по ремоделированию, если вы гибки со своим временем и не прочь потратить еще несколько сотен, это, как правило, хороший идея получить разрешение. И вот некоторые из проблем, которые могут возникнуть, чтобы преследовать домовладельца, который продвигается вперед по своему проекту, без разрешения:

1. Не разрешенная работа может быть выполнена неправильно или закодирована.
   Просто потому, что домовладелец нанимает подрядчика, не означает, что подрядчик выполнит работу правильно. Кроме того, обычно есть несколько способов сделать работу, и все три из них могут быть ошибочными.
2. Страхование домовладельца может не покрывать дефект для не разрешенного ремоделирования.
   Если ремоделирование было сделано неправильно, и что-то случилось, скажем, из проволочной гайки выскользнул горячий провод, и вспыхнул пожар. Ущерб, причиненный этим огнем, может не покрываться страховым полисом домовладельца, если улучшение было закончено без разрешения.
3. Город может потребовать, чтобы вы его вырвали.
   Код города часто требует, чтобы кадрирование проверялось городом до висячего гипсокартона. Чтобы определить, были ли установлены шпильки в ванной комнате на 16 дюймов по центру, например, городской инспектор может заставить домовладельца вырвать стены. Все керамические плитки на стенах тоже поменялись бы, требуя замены.
4. Город может оценить штрафы.
   Если разрешение кажется дорогим, подождите, пока вы не получите счет за штрафы и штрафы за неспособность получить разрешение. Разрешение на работу может стоить вам втрое или в четыре раза больше суммы первоначального разрешения.
5. Домашний оценщик не может включать добавление в квадратную метку.
   Если оценщик не включает добавленную площадь в оценке, дом, вероятно, будет оценивать гораздо меньше. Это означает, что продавец может отказаться от рефинансирования. Покупатель, возможно, не сможет получить кредит, чтобы купить дом. Посмотрите на этот путь, если номер 10x10 не разрешен, это 100 квадратных футов. При цене 200 долларов за квадратный фут вы можете потерять 20 000 долларов.

Может ли продавец получить разрешение на строительство после факта?

В некоторых случаях да. Я продал дом для продавцов в Кармайчеле, штат Калифорния, который заплатил подрядчику за получение разрешения на их добавление. Они настаивали, что есть разрешение на эту работу, хотя записи графства, которые я получил, не выдали разрешения. Записи, полученные от агента, не всегда корректны. Наш первый набор покупателей получил оценку, и оценщик измерил дом, поверх проверки на получение разрешения.Плохие новости, разрешения не было.

Из-за этого покупатель отказался. Не имея квадратного метра, продавцы не могли продать свой дом на сумму, которую они хотели, потому что он не оценил бы эту сумму. Вы можете подумать, что еще 100 квадратных футов, для комнаты размером 10 футов на 10 футов, незначительно, но если цена за квадратный фут составляет 300 долларов, это на 30 000 долларов меньше.

К сожалению, подрядчик давно ушел из бизнеса. Продавцы должны были получить «как построенное» разрешение от графства, которое включало привлечение архитектора для составления планов, и графство провело множество обзоров. Это стоило продавцам около 8 000 долларов, но это было лучше, чем потерять 30 000 долларов.

Совет. Лучшим способом защитить себя при покупке дома является проверка с городом, который разрешил выдавать, что квадратные метры соответствует городским записям и получает домашний осмотр.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.