, Когда это имеет смысл для рефинансирования? Больше, чем точка безубыточности

Трудно узнать, следует ли вам рефинансировать или нет. Вы должны сделать некоторые предположения и сделать немного математики, и даже тогда вы, вероятно, не получите разрезанный и сухой ответ. Тем не менее, вы можете улучшить свои шансы, поняв несколько концепций, таких как безубыточность и амортизация.

Правила большого пальца

Традиционное эмпирическое правило (которое вы должны использовать с осторожностью) для выяснения того, когда нужно рефинансировать, является базовым анализом безубыточности.

Этот процесс позволяет вам выяснить, сколько времени потребуется, чтобы восстановить затраты на закрытие, которые вам придется заплатить за рефинансирование. Например, предположим, что вы заплатите $ 2 000 за рефинансирование, и ваш платеж будет уменьшен на 100 долларов США в месяц. В этом случае вы начнете экономить деньги через 20 месяцев (расходы в размере 2 000 долларов, разделенные на 100 долларов ежемесячной экономии, равны 20 месяцам).

Используя это эмпирическое правило, вы можете решить, что вы должны рефинансировать, если вы сохраните кредит в течение как минимум 20 месяцев - после этого вы опережаете 100 долларов в месяц. Большинство людей, которые используют этот подход, считают, что имеет смысл рефинансировать, если ваша точка безубыточности находится в пределах двух лет или около того, и это не страшный совет. Тем не менее, этот метод упрощает вещи , и стоит потратить время, чтобы лучше понять ваш кредит, прежде чем принимать большое решение. В конце концов, это, вероятно, самый большой кредит, с которым вы когда-либо справлялись.

Почему вы рефинансируете?

Начните с основ: зачем вам рефинансировать?

Это имеет смысл, если вы закончите сэкономить деньги или решение проблемы . Примером решения проблемы является то, что вы можете захотеть выйти из ипотеки с регулируемой ставкой (ARM); рефинансирование в ипотеку с фиксированной ставкой означает, что вы всегда будете знать, какой будет ваш ежемесячный платеж.

Экономия денег означает разные вещи для разных людей.

Простой способ мышления о сбережении - рассмотреть денежный поток: сколько вам нужно расстаться и сколько вы будете экономить? Приведенное выше правило анализа безубыточности рассматривает денежный поток, а денежный поток важен.

Однако вы можете потратить больше, даже если вам кажется, что вы тратите меньше. Денежный поток - это только один фактор. Ваши жизненные процентные расходы являются еще одним важным фактором. То есть общая сумма, которую вы платите банку за всю жизнь вашего займа, должна быть частью уравнения. В некоторых случаях ваши общие процентные расходы растут, когда вы рефинансируете, даже если ваш ежемесячный платеж уменьшается. Это особенно актуально, когда вы рефинансируете долгосрочный кредит (например, 30-летнюю ипотеку).

Когда вы делаете ежемесячные платежи, часть вашего платежа возвращает деньги, которые вы заимствовали, а часть из них - ваши процентные расходы.Чтобы понять это более подробно, узнайте, как работает амортизация. Когда вы рефинансируете, вы получаете новый кредит, и вы снова начинаете процесс амортизации. Большая часть вашего платежа в первые годы идет навстречу интересам - это не делает большой вмятину в вашем балансе кредита.

Если вы сохраняете свой старый кредит, все больше и больше каждого платежа направляются на снижение остатка по ссуде. Но если вы отмените свой старый кредит на новый, вы заплатите большой интерес, прежде чем действительно вернетесь к делу погашения сальдо.

Компромисс заключается в том, что вы получаете сегодня более низкие ежемесячные платежи.

Другой способ выразить это: вы можете потратить несколько сотен долларов меньше каждый месяц, если вы рефинансируете (это не то же самое, что «экономить» несколько сотен долларов), но это может стоить вам десятки тысяч долларов за ваш продолжительность жизни. Стоит ли оно того? Только вы можете решить.

Далее, научитесь смотреть под капотом и определять, следует ли рефинансировать или нет.