Как получить ипотечный кредит после выхода на пенсию

Я часто слышу рассказы о предстоящих пенсионерах, которые, планируя двигаться после выхода на пенсию, располагают новым домом и вынимают ипотеку до выхода на пенсию - потому что они думают, что когда они уйдут на пенсию, они не смогут получить ипотеку.

Вам не обязательно это делать. Вы можете получить ипотечный кредит, как только вы уйдете на пенсию.

Чтобы узнать конкретные требования, я дал интервью Патрику Гевину, Филиалу и вице-президенту ипотечного кредитования по гарантированной ставке, восьмому по величине частному ипотечному банку в U. S Rate.

Патрик был кредитором с 1974 года.

Давайте посмотрим, что я узнал от Патрика о том, что нужно, чтобы получить ипотеку после того, как вы ушли на пенсию. Я сломал вещи в 6 основных категорий ниже.

Определение дохода для пенсионеров

Пенсионеры предполагают, что если у них нет зарплаты, они не будут претендовать на ипотеку из-за отсутствия дохода.

В действительности у кредиторов есть два метода, описанные ниже, которые они могут использовать для расчета дохода для пенсионера, который использует свои активы.

Просадка из метода выхода на пенсию . Для пенсионеров, которые следуют плану, в котором они теперь ушли в отставку, но могут откладывать начало социального страхования или пенсионного дохода, наиболее выгодным вариантом является использование метода «просадки по активам» для определения дохода. Вот как это работает.

Пока заемщик составляет 59 ½, кредитор может использовать недавние изъятия из пенсионных счетов в качестве доказательства дохода. Например, предположим, что недавние банковские выписки показывают изъятие из ИРА в размере 4 500 долл. США в месяц (кредитору необходимо просмотреть снятие средств в течение как минимум 2 месяцев).

Это $ 4 500 будет считаться ежемесячным доходом. Иногда кредитору потребуется письмо от финансового планировщика или финансового учреждения, подтверждающее эти суммы вывода.

Метод истощения активов. Для пенсионеров с большим количеством инвестированных активов метод истощения активов для определения дохода может работать хорошо.

С помощью этого метода кредитор начинает с текущей стоимости финансовых активов. Затем они вычитают любое крепление, которое будет использоваться для первоначального платежа и закрытия. Они занимают 70% остатка и делятся на 360 месяцев.

Например, предположим, что у кого-то есть финансовые активы в размере 1 млн. Долларов. Они собираются использовать 50 000 долларов США для первоначального взноса. Это оставляет 950 000 долларов. Возьмите 70% от этого, что составляет 665 000 долларов США и делит на 360. Результат - 1 847 долларов США - это ежемесячный доход, используемый для квалификации заемщика.

Или, конечно, в дополнение к доходам, используя вышеприведенные методы, будут учитываться любые другие источники дохода, такие как доход на пенсию, социальное обеспечение или ежемесячный доход аннуитета.

Долговые обязательства и коэффициенты расходов на жилье

После определения дохода общий коэффициент задолженности к доходам и коэффициенты расходов на жилье должны соответствовать требованиям кредитора.

Отношение долга к доходу. Для ипотечного кредита с гарантированной ипотекой (QM), который подпадает под нормативные требования безопасной гавани, не более 43% вашего дохода может пойти на обслуживание долга. Это соотношение долговых платежей к доходу называется отношением долга к доходам.

Задолженность включает в себя необходимые платежи, такие как алименты и алименты, а также оплата автомобилями, оплата студенческого кредита, минимальные платежи по кредитным картам и общий расчетный платеж по дому, включая основную сумму, проценты, налоги на имущество и страхование.

Одна вещь, которая может получить пенсионеров в беде в этой области, - это совместное подписание кредитов для взрослых детей. Несмотря на то, что вы являетесь содокладчиком, эти платежи могут рассчитывать на обязательные платежи по долгам и могут снизить вашу способность претендовать на ипотеку.

Коэффициент расходов на жилье. Расходы на жилье включают основную и процентную часть ипотеки, а также налоги и страхование (именуемые PITI). Это соотношение должно быть ниже 36%, что означает, что ваш жилищный расход не может превышать 36% вашего дохода.

Требования кредитного рейтинга

Каждый кредитор будет иметь свои собственные рекомендации по кредитным баллам, но одно можно сказать наверняка - чем ниже ваш кредитный рейтинг, тем выше ваша процентная ставка. Если вы хотите получить лучшие ставки, получите свой кредитный рейтинг до 780 или лучше.

Лучший кредитный рейтинг также может дать вам больше места для маневра в других квалификационных областях.

Например, Патрик работал с заемщиком, у которого был кредитный рейтинг более 780, и кредитор предоставил кредит, хотя отношение долга к доходам составляло 48%.

Состояние занятости

Другим фактором, определяющим вашу процентную ставку по ипотеке, является ваше предполагаемое размещение. Будет ли это основным или вторым домом? Первичные дома получают лучшие тарифы.

Авансовый платеж

Как пенсионер, ваш первоначальный взнос может варьироваться в зависимости от используемого метода дохода. Для просадки метода выхода на пенсию вы можете снизить на 5%. Для метода снижения стоимости активов планируется положить 30% вниз.

И если вы думаете о том, чтобы придумать свой первоначальный взнос, взяв большой кусок наличных денег из ИРА или другого плана отсрочки по налогам, я бы посоветовал вам переосмыслить это. Этот вывод будет облагаться подоходным налогом, и за один год вы получите большой кусок, который может подтолкнуть вас к более высокой ставке налога.

Закрытая ликвидность после закрытия

Еще одним требованием будет количество доступных после закрытия ликвидных активов. Кредиторы хотят видеть, что у вас будет как минимум шесть месяцев общего расхода на жилье (PITI) в качестве минимального оставшегося резерва после того, как вы купили дом. Чтобы рассчитать это, кредитор будет складывать все финансовые активы, которые могут быть проверены (что означает необходимость выписки со счета), а затем использовать 60-70% от этой суммы.

Другие варианты кредитования

Если вы квалифицируетесь как ветеран, вы можете заглянуть в VA Loan. С кредитом VA вы можете положить ноль вниз, но вместо первоначального взноса вы заплатите комиссию за финансирование, которая может составлять 2. 15% от суммы кредита для первых пользователей программы и 3. 3%, если вы ранее взяли кредит VA.Этот сбор за финансирование может быть профинансирован в кредит.

Для кредитов VA требуется отношение долга к доходам в размере 43% или менее, и они требуют, чтобы у вас был некоторый остаточный ежемесячный доход. Если у вас есть достаточный инвестиционный доход, то остаточный доход может быть определен путем принятия двухлетнего среднего значения вашего дивиденда и процентного дохода из графика B в вашей налоговой декларации.

Подача заявки на ипотеку

Лучший способ узнать, какой тип ипотеки вы можете получить, - поговорить с ипотечным брокером. Гарантированная ставка предлагает кредиты во всех штатах и ​​даже имеет онлайн-программу, которую они называют Digital Mortgage, где вы можете пройти весь процесс онлайн. Они предлагают кредит в размере 250 долларов США для тех, кто использует эту программу.

Вы также хотите сделать свою должную осмотрительность в доме, который вы покупаете. Для этого я рекомендую вам проверить HouseFax. Это как CarFax®, но для вашего дома. Я запустил HouseFax на свое собственное имущество и, к счастью, не нашел никаких негативных сюрпризов, но я слышал о многих людях, которые узнали всевозможные интересные вещи об их прошлой собственности через HouseFax.

Если у вас есть ипотека в отставке?

Когда мы закончили наше интервью, Патрик сказал: «В конце дня люди спрашивают меня, что такое лучший залог? Мой ответ - нет. «

Патрик прав. Исследования показывают, что большинство пенсионеров лучше оплачивают свою ипотеку до выхода на пенсию.

Значимым исключением, однако, были бы более высокие чистые люди, которые могут использовать долг в своих интересах даже во время выхода на пенсию.