, Как арендодатель продает обратно после закрытия?

Вопрос: Как арендодатель сдает деньги после закрытия?

Читатель спрашивает: «Мы покупаем дом, и продавец попросил арендовать обратно в течение 30 дней после закрытия. Иными словами, мы стали бы арендодателями, прежде чем мы когда-нибудь переехали в наш новый дом. звучит очень странно для нас: почему продавец хотел бы арендовать обратно? Должны ли мы это разрешить? »

Ответ: Причины, по которым продавец может потребоваться арендовать после закрытия, могут варьироваться, но это не редкость для продавец попросит арендную плату обратно.

Дом, который продавец покупает, может быть недоступен в момент закрытия вашей транзакции, или продавец не сможет найти движущийся фургон в последний день месяца, когда спрос на передвижные фургоны в приоритете.

Конечно, как новый покупатель дома, вы можете найти эту ситуацию неурегулированной. В конце концов, вы заплатили много денег за свой новый дом, вместо того, чтобы выплачивать проценты за кредит на дом, который вы еще не можете занять. Понятно, что вы очень хотите переехать и сразу же овладеть. Кроме того, вы, возможно, не ожидали, что окажетесь в качестве арендодателя.

Как защитить права продавца / покупателя при аренде продавцов назад

Рассматривайте эту ситуацию так же, как и любые другие деловые отношения. Покупатели никогда не должны позволять продавцам владеть домом без выполнения официального соглашения о заполнении. В этих соглашениях излагаются условия использования продавца и защиты покупателей, а также продавцов.

В Калифорнии агенты по операциям с недвижимостью имеют в нашем распоряжении удобную форму, называемую Продавцом в Владении, которая, среди прочих условий контракта, обращается к продавцам. Когда соответствующий флажок установлен, это дополнение изменяет договор купли-продажи.

SIP обрабатывает краткосрочные арендные ставки продавца, которые составляют менее 30 дней, и содержит следующие элементы:

• Срок аренды
• Размер арендной платы в день
• Сумма залогового депозита
• Будет ли залоговый депозит удерживаться в условном депонировании или освобожден покупателю при закрытии
• Поздние сборы, если таковые имеются, в отношении недостоверных средств и / или платежей, которые были получены поздно за пределами условного депонирования > Кто платит, за какие коммунальные услуги
• Право покупателя на вход в собственность
• Обязанности продавца по поддержанию собственности
• Права на аренду и права на субаренду
• Обязательства продавца при передаче
• Страхование личных вещей продавца
• Разные условия
• Если продавец остается 30 дней или дольше, то договор аренды должен быть выполнен.

Страховое покрытие для арендной платы для продавцов

Иногда покупатели будут настаивать на том, чтобы продавцы сохраняли действующий страховой полис домовладельца во время периода ренты.В то время как страховые компании не довольны тем, что страдают от влияния, многие будут продолжать политику по запросу.

Однако есть несколько проблем, связанных с этим. Продавец больше не владеет домом, поэтому в случае претензии страховая компания продавца может отказаться выплатить иск. Кроме того, у покупателя есть страховое покрытие, поскольку кредиторы настаивают на том, что страховой полис покупателя действует при закрытии.

Некоторые страховые компании утверждали, что если требование должно было возникнуть, и продавец подал иск в компанию продавца, даже если компания продавца оплатила его, компания продавца может обратиться к страховому покрытию покупателя для возмещения.

В любом случае продавец должен иметь покрытие для личных вещей и автомобилей продавца.

Определение арендных сумм для арендной платы продавца

Аренда, которую продавец платит, является предметом переговоров. Иногда продавец не хочет платить арендную плату, но просят остаться в доме на несколько дней без аренды. В этом случае по-прежнему разумно выполнять соглашение, касающееся вопросов ответственности и сроков.

Поскольку большинство покупателей финансируют новый дом, покупатели несут проценты и платят налоги и страховку за дом, который они не занимают. В большинстве случаев разумно взимать с продавца сумму, равную ежедневному праву, состоящему из принципала покупателя, процентов, налогов и страхования.

Если новый платеж по закладной покупателя включает в себя налоги (налоги и страхование), довольно просто разделить платеж PITI на 30 дней и взимать с продавца такую ​​пропорциональную сумму в день.

Например, если новый платеж покупателя составляет $ 3 000 PITI, равный 100 долларов США в день.

Но оплата PITI за аренду арендатора не требуется. Смарт-покупатели будут проверять существующие ставки аренды. Они могут найти, что расчет платежей PITI меньше средних ставок аренды.

Для дальнейшей защиты - и соблюдать местные законы о контроле за арендой или другие законы штата, регулирующие арендодателей и арендаторов - покупатели и продавцы могут захотеть рассмотреть вопрос о подписании стандартного договора аренды жилья. Для получения дополнительной информации обратитесь к юристу по недвижимости.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.