Списание домашних потерь в личном жилом комплексе

Джулиан Блок, адвокат

Большинство людей скажут вам, что списание домашних потерь при продаже личного жилья невозможно или не разрешено, но они были бы неверными. Как правило, налоговый код IRS запрещает любые вычеты за убытки при продаже основного места жительства. Тем не менее, он разрешает несколько исключений для списания домашних потерь в личном месте жительства.

Например, закон допускает вычет за потерю от продажи личного места жительства, которое было преобразовано в арендуемое имущество.

Но это ограничивает сумму списания. Никакой вычет за любое снижение стоимости до того, как вы начнете арендовать.

Отправной точкой является скорректированная по свойствам собственность (1) во время конверсии или (2) справедливая рыночная стоимость на момент конверсии, в зависимости от того, что меньше. После того, как вы определили нижнюю часть (1) или (2), увеличьте эту сумму, чтобы отразить рентабельность капиталовложений, которые повышают ее стоимость. Затем вычтите вычеты периода аренды для амортизации. То, что вы, наконец, прибываете, является скорректированной базой имущества во время продажи. Когда вы продаете, ограничение на вычет вычеты - это сумма, на основе которой цена по принципу «продажи в момент продажи» превышает цену продажи.

На рынке кислых недвижимостей скорректированная база недвижимости на момент продажи может быть значительно ниже первоначальной стоимости. Как правило, основа начинается с первоначальной стоимости, включая любую задолженность, например, первую или вторую ипотеку, плюс корректировки вверх или вниз.

Отрегулируйте вверх, чтобы отразить затраты на определенные расчетные или закрывающие расходы, связанные с покупкой, такие как судебные издержки и / или улучшения. Отрегулируйте вниз для увеличения прибыли от продажи до 7 мая 1997 года в ранее принадлежащем доме, на который был отложен налог. Все эти корректировки вашей первоначальной стоимости приводят к вашей скорректированной основе.

Пример: в 2001 году вы купили свое первое личное место жительства за 200 000 долларов. В 2003 году вы выходите из дома и арендуете его. В то время вы определяете, что его справедливая рыночная стоимость составляет 180 000 долларов. Впоследствии вы принимаете амортизационные отчисления в размере 20 000 долларов США и продаете недвижимость за 150 000 долларов.

Вы можете подумать, что ваша потеря составляет 50 000 долларов США. разница между первоначальной стоимостью 200 000 долларов США и продажной ценой в размере 150 000 долларов США. Но IRS ограничивает вашу потерю всего лишь 10 000 долларов США - сумму, на которую скорректированная сумма в размере 160 000 долларов США на момент продажи (справедливая рыночная стоимость в размере 180 000 долл. США во время конверсии за минус амортизации арендной платы в размере 20 000 долл. США) превышает продажную цену в размере 150 000 долл. США.

Если период аренды составляет менее одного года, IRS может утверждать, что убыток должен быть отклонен на том основании, что конверсия продавца в аренду в аренду была только временной, а не постоянной.Его рекомендации для домашних продавцов предупреждают, что «вы не поменяли свой дом на аренду имущества, если вы временно сдаете в аренду свой старый дом, прежде чем продавать его». Однако руководящие принципы относительно временного и постоянного это не последнее слово. Они просто отражают официальную позицию IRS по вопросу и не имеют обязательной силы для судов.

Кроме того, согласно руководящим принципам, IRS рассмотрит личную резиденцию, которая была преобразована в арендуемую недвижимость , если вы разместите свой дом у агента по аренде или продаже недвижимости, и он не будет арендован ». < Перевод: вы должны арендовать дом, прежде чем сможете уйти от потери. Это ограничение было поддержано судами. Если вы сомневаетесь, всегда проверяйте у профессионального налогового бухгалтера или CPA, прежде чем требовать потери дома в личном месте жительства.

Джулиан Блок - эксперт по налогам из Larchmont, Нью-Йорк.

Отредактировано Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния. <<