Home Покупка советов по непредвиденным кредитам

Когда я купил свой первый дом, требующий институционального финансирования, я убедился, что в договоре купли-продажи содержится непредвиденная сумма кредита. Наличие непредвиденного ссуды в контракте означало, что если какая-то мелочь пошла не так с покупкой моего нового дома и по какой-то причине, какова бы ни странная причина, что кредитор не мог мне сдать кредит, тогда я был бы освобожден от своей обязанности покупать дом.

До этого момента все дома, которые я когда-либо покупал, были куплены за счет финансирования собственников.

Не было никаких резервов по займам в заключенном продавцом ипотечном или земельном договоре. Как только я подписал контракт на покупку, мне было очень нужно пройти через продажу дома, за исключением непредвиденных расходов на инспекцию. Не было также никаких непредвиденных обстоятельств, связанных с финансированием собственников.

Во времена низких процентных ставок, финансирование собственников не в пользу, и немногие люди, за исключением кредитного опроса, пытаются использовать финансирование владельца для покупки дома. Другим исключением может быть, если сам дом не имеет права на финансирование, тогда продавец может рассмотреть вопрос о финансировании владельца. Но большинство продавцов на обычных рынках недвижимости предпочитают, чтобы покупатель либо платил наличные, либо получал кредит на покупку дома.

Контракты на покупку с непредвиденным кредитом

Виды договоров купли-продажи, используемые в Соединенных Штатах, варьируются от одного государства к другому, но большинство из них позволит создать резерв на случай непредвиденных расходов. В дополнение к непредвиденным займам договор купли-продажи жилья, например, используемый в Калифорнии, может также содержать непредвиденные расходы на оценку, которые не зависят от непредвиденных расходов по кредиту.

В контрактах на покупку обычно предусматривается определенное количество дней по умолчанию по умолчанию, чтобы получить гарантию того, что кредит одобрен, и покупателю будет разрешено использовать финансирование. Этот период времени может составлять от 7 до 30 дней, при этом многие периоды продвигаются к отметке от 3 до 4 недель. Вот почему первостепенное значение для домашнего покупателя - предоставить все кредитные документы, которые запрашивает сотрудник по кредитам, как можно быстрее.

Любая задержка с представлением необходимых финансовых документов может привести к задержке в окончательном утверждении кредита.

Когда срок действия кредита истекает

В некоторых штатах, как только срок действия кредита истекает, у покупателя нет времени. Если кредит покупателя не утвержден в течение этого периода времени, это слишком плохо. Покупатель может попросить продление, но продавцы не всегда обязаны это разрешать. СОВЕТ. Не делайте ошибку, думая, что у вас есть все время в мире, чтобы предоставить вашим кредиторам копии ваших налоговых деклараций и предоставить всю вашу банковскую информацию, потому что часы часто тикают.

В других штатах, таких как Калифорния, где контракты на покупку, как правило, благоприятствуют покупателю, если покупатель не удаляет непредвиденные расходы по кредиту в последний день, продавец может предпринять шаги для отмены контракта после выпуска Уведомления для выполнения.Если продавец не предпринимает каких-либо юридических мер для обеспечения соблюдения непредвиденного периода, он остается. Не стоит надеяться, что продавец в Калифорнии откажется от кредита, потому что большинство продавцов представлены агентами, которые будут напоминать им о своих правах по контракту.

Я часто получаю много сопротивления от агентов покупателя, когда в качестве листингового агента я прошу освободить кредит от непредвиденных обстоятельств у покупателя.

Они просят больше времени или, в некоторых случаях, полностью сдувают его, потому что, по какой-то причине, возможно, им не хочется подталкивать своих покупателей к заключению контракта. Если покупателям нужно больше времени, нам не разрешают давать наши словесные подтверждения, потому что наши контракты в Калифорнии позволяют покупателю подать только официальный письменный запрос на большее время. Все контракты и соглашения должны быть в письменной форме для защиты каждого.

Что происходит, если андеррайтинг отрицает кредит?

Вопрос, который часто возникает, - это то, что может случиться с покупателем, который не одобрен для займа, но либо выпустил непредвиденный кредит, либо по какой-либо причине потерял защиту от непредвиденных расходов по кредиту в договоре купли-продажи. Может ли продавец предъявить иск покупателю? Будет ли покупатель потерять свой серьезный денежный депозит? Что это за риск?

Фактор риска и последствия варьируются от штата к штату.

В андеррайтинге многое может пойти не так. Домашние покупатели, которые считают, что они одобрены для получения кредита, потому что их кредитор дал им письмо с предварительным одобрением, основанное на заявке на получение кредита, может позже обнаружить, что андеррайтинг не одобрит кредит. На самом деле нет таких вещей, как ипотечные кредиты slam-dunk. Существует много причин для андеррайтинга для отказа от кредита. Те домашние покупатели, у которых есть непредвиденные расходы по кредиту, обычно могут отменить контракт и получить возмещение своего залогового депозита.

Если покупатели жилья не могут получить кредит из-за непредвиденных обстоятельств оценки, поскольку оценка оказалась низкой, и продавец не снизит покупную цену, что обычно также является основанием для отмены. Но чтобы быть полностью защищенным в этих обстоятельствах, у вас должно быть непредвиденное состояние кредита и непредвиденные обстоятельства. Обязательно поговорите с вашим агентом по операциям с недвижимостью, прежде чем подписывать договор купли-продажи, чтобы получить четкое представление о том, как работает непредвиденный кредит в вашем штате.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, BRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, Калифорния