Полный процесс короткой продажи

Процесс коротких продаж по-прежнему остается загадкой для многих людей, даже после всех этих лет, поэтому нет причин для тревоги, если вы не знаете точно, как работает короткий процесс продажи. Множество агентов покупателя сбиты с толку; озадаченные покупатели ищут направление, и не каждый короткий агент по продаже билетов знает, как сделать короткую продажу. Вы бы надеялись, что люди, которые занимаются бизнесом в сфере недвижимости, узнали бы кое-что о коротком процессе продажи, но, к сожалению, короткие продажи - это не чашка чая каждого.

Основы короткой продажи

Банки предоставляют короткие продажи по двум основным причинам: у продавца есть трудности, и в доме недостаточно средств для оплаты после оплаты стоимости продажи.

Несколько примеров трудностей:

• Безработица / сокращенный доход
• Развод
• Медицинская экстренная помощь
• Передача работы за город
• Банкротство
• Смерть

Продавцу необходимо будет подготовить финансовый пакет для отправки в банк короткой продажи. У каждого банка есть свои собственные рекомендации, но, за исключением Wachovia, которая является лучшей короткой сделкой в ​​мире, основная процедура аналогична от банка к банку. Скорейший пакет продаж продавца, скорее всего, будет состоять из:

• Письмо-разрешение, которое позволяет вашему агенту разговаривать с банком.
• Заявление о предварительном закрытии
• Завершенный финансовый отчет или RMA
• Письмо продавца о трудностях
• 2 года налоговых деклараций
• 2 года W-2s
• 30 дней начисления заработной платы
• Последние 2 месяцы банковских выписок
• Сравнительный анализ рынка или список последних сопоставимых продаж

Написание предложения о короткой продаже и отправки в банк

Прежде чем покупатель пишет короткое предложение о продаже, покупатель должен попросить своего агента составить список сопоставимых продаж. Банки не занимаются выпуском ипотечных обязательств при ценообразовании на рок-дне. Банк захочет немного приблизиться к рыночной стоимости.

Краткая цена продажи может незначительно повлиять на рыночную стоимость и, по сути, может быть оценена ниже сопоставимых продаж для поощрения нескольких предложений.

Некоторые короткие продажи могут начаться до предложения, но чаще всего банк начинает процедуру после получения принятого предложения о покупке. После того, как продавец примет предложение, листинговый агент отправит в банк следующие пункты:

• Листинг-соглашение
• Выполненное предложение о покупке
• Письмо покупателя о предварительном одобрении покупателя, копия проверки подлинности денег и подтверждение средств
• Продавец короткий пакет продаж

Если пакет неполный, короткий процесс продажи будет отложен. В этом случае банк может даже уничтожить пакет. Некоторые сотрудники банка проявляют небольшое терпение в отношении ошибок.

Процесс короткой продажи в банке

Покупатели могут подождать очень долго, чтобы получить ответ от банка.Крайне важно, чтобы листинговый агент регулярно звонил в банк и внимательно следил за процессом короткой продажи. Покупатели могут так устали ждать короткого одобрения продажи, что могут почувствовать необходимость угрожать отменить, если они не получат ответа в течение определенного периода времени.

Такое отношение саморазрушится и не ускорит процесс короткой продажи. Если покупатели являются типом с небольшим терпением, возможно, короткая продажа - не лучший вариант для них.

Кроме того, агенту покупателя не разрешается разговаривать с кредитором без разрешения, поэтому не просите своего агента позвонить в банк. Это не сработает.

Ниже приведен типичный короткий процесс продажи в банке:

• Банк подтверждает получение файла. Это может занять от 10 дней до месяца.
• Назначен переговорщик. Это может занять от 2 до 3 дней.
• Приказ BPO. Возможно, банк откажется поделиться результатами BPO.
• Может быть назначен второй переговорщик. Это может занять еще 30 дней.
• Файл отправляется для просмотра на основе PSA. Это может занять от 2 недель до 30 дней.
• Затем банк может потребовать, чтобы все стороны подписали Аффидавит продолжительностью в Армению.
• Банк выдает короткое письмо об одобрении продажи.
• Покупатель отменяет.

Я бросил эту последнюю строку, потому что иногда мне приходилось продавать короткие продажи Sacramento 3 или 4 раза, прежде чем покупатель будет придерживаться транзакции.

Покупатели злятся и раздражаются, потому что короткий процесс продажи может быть настолько длинным, что они иногда отменяются, не сообщая никому, а тем более их агенту. Некоторые короткие продажи получают одобрение через 2-8 недель. Другие могут занять от 90 до 120 дней в среднем. Длина короткой продажи обычно зависит от инвестора, а не от банка.

Самый короткий агент по продаже билетов может помочь ускорить процесс короткой продажи, оставаясь на вершине файла и удерживая банковский счет. Проверка с банком по крайней мере один или два раза в неделю является обязательной. Признание поведения некомпетентных переговорщиков и просьба о замене часто также необходимо. Никогда не бойтесь эскалации.

Перекрестите пальцы, переговорщик хочет, чтобы файл был таким же, как и вы. Часто отправка готовых пакетов заранее может помочь ускорить процесс.

Совет. В большинстве случаев агент по листингу будет иметь представление о том, когда будет получено одобрение после отправки файла для окончательного рассмотрения. В этот момент покупатели могут захотеть начать процесс кредитования, чтобы у них начался старт, если банк разрешил закрыть только 2 недели.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.