Частного страхования ипотечных кредитов (PMI) против комбо-кредитов

До тех пор, пока президент Буш не вступит в закон, Закон об оказании налоговой помощи и медико-санитарной помощи от 2006 года , страховые взносы по ипотечным кредитам не облагаются налогом. По состоянию на 1 января 2007 года заемщики теперь могут вычитать эти платежи. На первый взгляд, это звучит как хорошая новость для покупателей жилья в первый раз. Но так ли?

Одной из движущих сил для вывоза сорных кредитов, также называемых комбо-ссудами, был налоговый вычет, доступный для оплаты всех этих процентов по сравнению с выплатой страховой премии по ипотечным кредитам, которая не была вычитана из налогообложения по единому кредиту.

Второе преимущество заключается в том, что суммарные платежи по комбинированному кредиту часто намного ниже, чем оплата с PMI.

Как работают комбо-ссуды

Кредиты на комбинированные или контрейлерные кредиты - это финансирование, которое объединяет первый ипотечный кредит со второй ипотекой (с первоначальным взносом или без него). Причины, по которым эти типы кредитов привлекательны, связаны с тем, что многие покупатели жилья не имеют 20% от покупной цены наличными или не хотят подавать 20% на покупку дома, а комбо-кредиты уклоняются от требования платить PMI. Общие типы комбо-кредитов:

• 5/15/80. Этот сценарий предполагает снижение на 5% и финансирование первой ипотеки на 80% от покупной цены в сочетании со второй ипотекой, включающей 15% от покупной цены.
• 10/10/80. Этот сценарий включает в себя подачу 10% и финансирование первой ипотеки на 80% от покупной цены в сочетании со второй ипотекой, содержащей 10% от покупной цены.
• 80/20. Этот сценарий включает в себя снижение нуля и финансирование первой ипотеки на 80% от покупной цены в сочетании со второй ипотекой, содержащей 20% от покупной цены.

Процентные ставки по второй ипотеке выше, чем ставки по первому ипотечному кредиту, но иногда суммарные платежи меньше, чем те, которые финансируются по первому ипотечному кредиту с ипотечным страхованием. Более того, поскольку компромиссные кредиты достигли пика в 2005 году, многие заемщики рассматривают другие варианты из-за краткосрочных колебаний процентных ставок.

Сравнение PMI и комбо-кредитов

Давайте сравним два заемщика с одинаковыми оценками FICO 680. Вот как работают числа:

80/20 Финансирование
Скажем, семья Клингонов покупает дом на 500 000 долларов США, используя 80/20. Первый ипотечный кредит будет составлять 6,25% и выплачивается в размере 2, 462. 87 в месяц для основной суммы и процентов. Второй ипотечный кредит составит 8,5% и будет выплачен в размере 768 долларов США. 91 в месяц, основная сумма и проценты.

Общие платежи за комбинированный кредит: $ 3, 232

100% с PMI
Но семья Ромулан покупает дом в размере 500 000 долларов США, используя 100% финансирование с помощью страхования PMI. Первый ипотечный кредит также будет составлять 6,25%, но будет выплачен в размере 3 079 долларов США, а страхование PMI добавит еще 400 долларов США к этому платежу.

Общие платежи за первый ипотечный кредит с PMI: $ 3, 479.

Семья Ромулан должна ждать два года и получить оценку, чтобы показать 20% акций, чтобы избавиться от страховки. Но скажем, ромуланцы, и оплата падает до $ 3, 079 без PMI. Ромуланцы не платили бы меньше, чем клингоны до 63-го месяца кредита.

Особенности предоставления подоходного налога для MMI / PMI

Страховые взносы по ипотечному страхованию (MMI) выплачиваются по FHA, займам на жилищное строительство в сельской местности, а некоторые обычные займы требуют частного страхования по ипотечным кредитам (PMI), оба из которых подлежат вычету при определенных положения:

• Закон о налоговой помощи и медицинском страховании для налоговых вычетов PMI применяется к финансированию после 31 декабря 2006 года. Это означает, что собственники жилья могут вычитать ипотечное страхование по кредитам, выданным в 2007 году. Еще лучшая новость заключается в том, что согласно Закон об облегчении бремени ипотечного прощения за 2007 год, налоговый вычет PMI был продлен до 2010 года.
• Доступно для лиц, представляющих совместные или единовременные доходы с менее чем 100 000 долларов США скорректированного валового дохода (AGI) или 50 долларов США, 000 AGI для выдачи замужних лиц отдельно. Большинство людей должны зарабатывать не менее 50 000 долларов, чтобы сделать перерыв в более выгодном перерыве, чем принятие стандартного вычета, поэтому это значительно сужает квалификацию тем, кто зарабатывает более 50 000 долларов, но менее 100 000 долларов.
• Семьи зарабатывая выше $ 110 000, AGI не может брать вычет. Но для тех, кто зарабатывает от $ 100 000 и $ 110 000 AGI, вычеты выходят на 10% за $ 1 000.
• Вычет доступен для рефинансирования, если первоначальная сумма кредита не увеличивается. Поднимите свои ссуды в кредит, и вы, вероятно, превысите первоначальный баланс и не получите квалификацию.

Эксперты предсказывают другое обновление положения, основываясь на следующем:

• Налоговый вычет ипотечного страхования в конечном итоге приносит пользу налогоплательщикам.
• Это предложение хорошо принимается покупателями жилья.
• Возможность вычитать ипотечное страхование помогает больше домовладельцев, впервые покупающих жилье.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}