Сравнительный анализ рынка Определение в недвижимости

Определение :

При работе с продавцами, чтобы определить листинговую цену или с покупателями, чтобы проверить стоимость до предложений на покупку, агенты по недвижимости делают так называемый сравнительный рынок анализа или CMA.

Побывая в проданных записях собственности, специалист по недвижимости выбирает недавно проданные объекты недвижимости, похожие на объекты недвижимости и в том же географическом районе. Сравнивая эти свойства и корректируя отличия признаков, оценивается ценность для свойства объекта.

Тем не менее, тщательный специалист по недвижимости сделает второй CMA для продавца или покупателя.

Второй тщательный CMA будет включать сравнения с перечисленными в данный момент аналогичными свойствами в этой области. Тот же процесс будет использоваться, но с текущими перечисленными свойствами. Это позволит оценить текущую конкуренцию и может привести к увеличению или уменьшению оценки на основе проданной недвижимости.

Также известен как: CMA, сравнительный анализ

Качество сопоставимых выборок

Важнейшей задачей CMA в определении рыночной стоимости является выбор наилучших сопоставимых свойств. Три агента, которые выбирают один из сопоставимых из трех или четырех вариантов, могут придумать очень разные оценки. Это происходит очень часто, когда продавец совершает покупки агента по листингу. Они получают оценку стоимости от нескольких агентов, и они удивлены различиями. К сожалению, часто тот, кто дает им наибольшее число, тот, кто получает листинг, и обычно это не очень хорошее число.

При выборе comps следует учитывать несколько факторов:

• Когда проданная недвижимость: продажи более двух-трех месяцев в прошлом не являются хорошими компиляторами, особенно на быстрорастущих рынках. Чем более свежий объем продаж, тем меньше вероятность того, что рынок переместился достаточно, чтобы цены на проданные недвижимость не были актуальны во время CMA.
• Где находится собственность: Самая лучшая ситуация в том, что дом находится в том же подразделении. Это невозможно во многих случаях, поэтому следующим соображением является поиск компов в том же районе или общей области. Когда вы не можете получить подходящие comps таким образом, очень похожие дома в аналогичных подразделениях в других частях города могут быть единственным доступным ресурсом.
• Характеристики дома: когда дело доходит до количества спален, ванн, квадратных футов дома, размера лота и других особенностей дома, сопоставимые дома должны быть как можно более похожими. Редко, за исключением крупных подразделений куки-резака, вы получите все эти вещи, чтобы точно сравнить их.

Качество корректировок

Этот последний пункт приводит нас к обсуждению того, как мы компенсируем наш расчет различий в структурах.Мы делаем корректировки, как и оценки оценщиков, для корректировки проданных цен на сопоставимые дома, чтобы лучше соответствовать нашей предметной собственности.

Другими словами, если у нас есть 3 спальни, 2 ванные комнаты с гаражом с двумя автомобилями и 2100 квадратных футов жилой площади, мы постараемся найти три или четыре комп, со всеми этими функциями, то же самое , Однако мы редко это сделаем, поэтому нам нужно будет внести коррективы в их проданные цены.

• Предположим, что в одном компе есть только две спальни. Мы должны предположить, что он продал бы за больше денег с тремя, поэтому мы добавим немного денег обратно к его фактической продажной цене, чтобы настроить ее на три спальни. То же самое касается ванн и гаражных помещений.
• Если это так, скажем, три ванные комнаты, когда у нашего предмета дома было только два, тогда мы бы вычитали стоимость ванной комнаты из проданной цены в нашей корректировке.
• Нам не нужно ничего делать с квадратной меткой, пока мы не сделаем окончательный расчет.

Как только мы скорректируем наши сопоставимые цены на проданные дома, мы разделим каждую проданную цену на квадратные футы, чтобы получить проданную цену за квадратный фут. Мы усредняем показатели для наших трех или более comps, чтобы получить одно среднее значение за квадратный фут. Затем мы просто умножаем это на квадратную метку нашего предмета, чтобы оценить нашу текущую рыночную стоимость.

Там у вас есть большая картина создания CMA, но вам захочется копаться и учиться больше и практиковать, прежде чем делать это для клиентов.