Сравнительный анализ рынка (CMA) - Условия покупки

Прежде чем разместить дом на рынке или листинг с агентом по недвижимости, опытные продавцы жилья получают сравнительный анализ рынка, который также упоминается в отрасли как CMA. Вероятно, вы получили прямые почтовые письма или открытки от местных агентов по недвижимости о CMA. Эти площадки предлагают вам бесплатный отчет, чтобы рассказать вам, сколько стоит ваш дом. Продавцы используют CMA для определения цены на дом.

Что такое сравнительный анализ рынка?

Хотя отчеты могут различаться, из двухстраничного списка сопоставимых продаж дома на 50-страничное всестороннее руководство, длина и сложность отчета зависят от деловой практики агента.

Однако стандартные отчеты сравнительного анализа рынка содержат следующие данные:

• Активные объявления

  Активные объявления - дома, которые в настоящее время продаются. Эти списки имеют значение только в той степени, в которой они являются вашими конкурентами для покупателей. Они не свидетельствуют о рыночной стоимости, потому что продавцы могут спросить, что они хотят для своего дома. Это не значит, что цены реалистичны. Предлагаемые цены продажи не отражают рыночную стоимость до тех пор, пока они не будут проданы, а на рынках покупателя, например, большинство продается намного дешевле.

• Ожидаемые листинги

  Ожидающие продажи дома являются ранее действующими списками, которые находятся под контрактом. Они еще не закрыты, поэтому они еще не сопоставимы. Если агент-листинг не желает делиться информацией о предстоящей продаже, а многие нет, вы не будете знать фактическую проданную цену до закрытия транзакции. Однако ожидающие продажи делают указывают направление движения рынка. Если ваш дом оценен выше цены списка этих ожидающих продаж, вы можете столкнуться с более длинным DOM.

• Проданные листинги

  Дома, которые закрылись в течение последних шести месяцев, являются сопоставимыми продажами. Это продажи, которые оценщик будет использовать при оценке вашего дома для покупателя, а также ожидающие продажи (которые, вероятно, будут закрыты к тому моменту, когда будет продан ваш дом). Посмотрите долго и упорно в сопоставимых продажах, потому что те ваша рыночная стоимость.

• Off-Market / Withdrawn / Canceled

  Это свойства, которые были сняты с рынка по разным причинам. Как правило, причина, по которой дома удаляются с рынка, заключается в том, что цены были слишком высокими. Медианные цены этой группы почти всегда будут выше, чем медианные цены сопоставимых продаж. Однако листинги отменяют также по следующим причинам:

1. Раскаяние продавца. Продавцы решили, что они не могут расстаться со своим домом и больше не хотят продавать.
2. Оценивается слишком высоко. Никто не сделал предложение или только полученные предложения были предложениями с низким мячом, которые были отклонены.
3. DOM были слишком длинными. Агенты иногда выводят списки, чтобы они могли вернуть их в качестве нового листинга и обмануть покупателей.
4. Запросы на ремонт. Дома были когда-то под контрактом, и после домашнего осмотра покупатель потребовал ремонт, который продавец отказал.
5. Продавец уволил агента. Нередко несчастные продавцы могут запустить агента и нанять нового агента.

• Истекшие листинги

  Эта группа будет отображать самую высокую медианную цену продажи, потому что они не продавались и, вероятно, были необоснованно оценены. Некоторые из устаревших списков могут также отображаться как активные листинги, перечисленные новым агентом по новой цене. Листы также истекают, потому что они не были агрессивно проданы или потому, что дом нуждается в ремонте.

Изучение сравниваемых продаж

Сопоставимые продажи - это те, которые наиболее сильно напоминают ваш дом. Трудно сравнить трехуровневый дом с одноэтажным домом. Выберите дома из этого списка, которые в основном идентичны вашему дому по размеру, форме и состоянию, например:

• Похожие квадратные метры

  Оценщики сравнивают дома на основе квадратных метров. Большие квадратные футы дома стоят меньше на квадратный фут, чем небольшие дома с квадратными футами. Разница между группой медианных домов идеально не должна превышать более 200-400 квадратных футов плюс или минус.

• Аналогичный возраст строительства

  В идеале, возраст дома - год его постройки - должен быть в течение нескольких лет от других сопоставимых проданных домов. Разновидности смешанного возраста являются общими. Например, в одном районе Сакраменто подразделение состоит из домов, построенных в 1950-х годах, а затем они прыгают через пару десятилетий в 1970-е годы. Хотя дома расположены по соседству друг с другом, дома, загруженные персонажем 1950-х годов, продаются больше, чем их более новые коллеги Бради Бунч. Если ваш дом был построен в 1980 году, скажем, и новые дома на улице продаются за больше, вы не можете командовать той же ценой, что и новый дом.

• Подобные удобства, апгрейды и условия

  Оценщики будут вычитать стоимость из вашего дома, если в других домах есть апгрейды, а у вас нет. Дом с бассейном будет иметь другое значение, чем дом без бассейна. Полностью реконструированный дом стоит больше, чем фиксатор. Дома с одной ванной стоят меньше, чем дома с двумя или более ваннами. Отсроченное обслуживание будет засчитываться против вас.

• Местоположение

  Всем известно, что недвижимость оценивается по «местоположению, местоположению, местоположению», но считаете ли вы, что это значит? Например, дом с видом на город стоит больше, чем дом, стоящий перед цементной стеной. Дома, расположенные на оживленных улицах, стоят значительно меньше, чем дома на тихих улицах. Сравните ваш дом с теми, кто находится в аналогичных местах. Если ваш дом сидит через дорогу от электростанции, ищите другие дома с экспозицией электростанции или те, которые расположены вдоль железнодорожных путей, среди других нежелательных мест.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}