Relisting Homes to Change Average Days on Market

Одна из первых вещей, о которых покупатель спрашивает о листинге, - это его дни на рынке. Дней на рынке - это количество дней, когда листинг активен в службе множественного листинга до того, как он будет введен в статус «ожидающий». Ожидающий статус - это когда предложение было принято продавцом, но сделка еще не закрыта. Многие агенты относятся к « средним дням на рынке », которые производятся путем добавления всех дней на рынке каждого листинга и деления на количество списков.

На рынке покупателя DOM обычно выше, потому что инвентарь занимает больше времени для продажи. На рынке продавцов DOM меньше.

Дни на рынке. Чтобы определить средние дни на рынке, агенты берут последние 30 дней до шести месяцев проданных листингов, складывают вместе дни на рынке (до того, как все листинги будут отложены) и разделите эту сумму на количество списков.

Например, если шесть объявлений вступили в отложенный статус в декабре - это означает, что продавец принял предложение покупателя, но он еще не закрыт - и три из этих списков были на рынке в течение пяти дней, один листинг был на рынке в течение 21 дня, а два были перечислены за 30 дней до того, как было принято предложение, сначала скомпилировать все дни на рынке. Средние дни на рынке в декабре в этом примере производятся путем добавления 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, что равно 96 дням. Затем разделение 96 на шесть списков будет равно 16 средним дням на рынке.

Проработали ли средние дни на рынке?

Что важнее? 16 средних дней на рынке или количество дней на рынке каждого листинга? Если вы покупатель, конечно, это дом, который вы хотите купить. Если вы продавец, чей дом находится на рынке в течение 17 дней, вы попадете в более низкие 50% домов, проданных за предыдущий месяц.

Как покупатели смотрят на дни на рынке

Здесь нет ifs, ands или buts. Когда покупатели видят длительные дни на рынке, они полагают, что продавец отчаянно пытается продать, потому что дом все еще находится на рынке. Покупатели также считают, что в доме может быть что-то неправильное, что заставило других покупателей отказаться от этого. Однако оба эти предположения могут быть ошибочными.

Дома могут задерживаться на рынке по следующим причинам:

• Общей причиной является завышенная оценка.
  Агент, возможно, «купил» листинг, вводя в заблуждение продавца, полагая, что дом стоит больше, чем рынок будет нести. Для агента нередко преднамеренно взять завышенный листинг.
• Маленькая мотивация продавца.
  Иногда продавцы хотят «протестировать рынок» ценообразованием слишком высоко, просто чтобы узнать, могут ли они найти дурака, чтобы заплатить эту цену.Это называется худшей ошибкой продавца.
• Упрямство.
  Продавцы могут зависеть от цены и готовы ждать выхода на рынок, пока рынок не догонит цену.
• Вниз рынок недвижимости.
  На рынках покупателя может потребоваться больше времени для продажи дома, чем на рынках продавцов. Дом, который будет продаваться через пять дней на рынке продавца, может продаваться через 90 дней на рынке недвижимости вниз.
• Недоступно для показа.
  Если недвижимость занята арендатором, может быть трудно получить назначение от арендатора. В большинстве случаев дома с блокировочным ящиком показываются чаще, чем без.
• Не подходит для показа.
  Иногда продавцы ставят дома на рынок, прежде чем они готовы позволить покупателям увидеть его. Возможно, они завершат ремонт или покраску в течение первых 30-60 дней после листинга.
• Сокращение времени показа.
  Некоторые продавцы считают, что покупатель будет соблюдать строгие показания, например, 9 часов утра в понедельник или только с 5 до 6 вечера в пятницу. Покупатели путешествуют по домам согласно их собственным графикам. Если ваш дом недоступен в тот момент, когда покупатель хочет его увидеть, он, вероятно, никогда не увидит его
• Снижение комиссии.
• Хотя агенты по покупке обязаны показывать все списки, многие агенты отказываются показывать дома, которые не платят ту же комиссию, что и конкурирующие дома. Часто эти дома перечисляются брокерами со скидкой.
• Небольшой доступ к Интернету или MLS.
  Если в доме есть одна фотография в MLS, покупатели, скорее всего, перейдут в листинг, и вместо этого выберете дома, чтобы увидеть, что у вас есть несколько фотографий.

Практика агента по восстановлению дней на рынке

Обычная практика многих агентов по недвижимости заключается в том, чтобы вывести листинг из MLS через определенное количество дней и повторно использовать его в качестве нового листинга. Агенты полагаются на то, чтобы показывать на рынке нулевые дни, потому что они знают, что покупатели тяготеют к новым листингам.

Многие покупатели не любят эту практику, потому что считают, что она вводит в заблуждение, а не точную картину количества дней на рынке. После того, как дом находится на рынке в течение 60-90 дней, для него нет ничего необычного для продажи в течение пяти дней после возвращения на рынок в качестве нового листинга.

Иногда списки истекают. Многие агенты берут листинг в течение 90 дней, и когда срок действия листинга истекает, новый агент закрывает листинг и пожинает плоды тяжелой работы первого агента. Если вы довольны своим нынешним агентом, вы можете подумать о том, чтобы пересобираться с вашим существующим агентом.

Поиск кумулятивных дней на рынке

Некоторые системы MLS отказываются предоставлять агентам листинг и вводить его в качестве нового листинга без предварительной отмены или истечения срока действия листинга. В любом случае агенту достаточно легко определить количество дней на рынке; это не так легко для покупателя.

• История проверок.
  Один из способов - ввести адрес свойства в MLS, чтобы найти дубликаты, истекшие или отозванные списки. В Sacramento MLS это известно как вытягивание «истории» собственности.
• Ищите кумулятивный DOM.
  Некоторые MLS изменили способ представления списков и будут включать кумулятивные дни на рынке в самом листинге.
• Спросите своего агента.
  Если вы работаете с специалистом по окрестностям, у вашего агента будет неплохая идея, если бы дом был указан раньше, как долго и кем.
• Спросите агента-листинга.
  Поскольку агенты по операциям с недвижимостью не могут исказить собственность, вы можете задать листинговому агенту прямой вопрос. Не спрашивайте, как долго дом был на рынке, потому что могло быть снижение цены, поэтому агент будет чувствовать себя оправданным, рассказывая вам дни на рынке по новой цене. Спросите, истек ли он / отменен / отменен, а затем восстановлен. Быть конкретной.
• Поиск в Интернете.
  Введите адрес собственности несколькими способами в поисковую систему, такую ​​как Google или Yahoo. Все его предыдущие онлайн-списки должны появиться.
• Спросите соседей.
  Соседи знают все, что происходит в их районе, и часто более чем рады рассказать вам, как долго дом находится на рынке.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.