Покупка дома: выбор правильного ценового диапазона

Вопрос: Какой лучший способ выбрать ценовые диапазоны для домашнего поиска?

Читатель спрашивает: «Мы с мужем ищем наш первый дом. Мы сузили районы, которые нам нравимся, и получали электронные письма от нашего агента. Должны ли мы попросить нашего агента увеличить нашу цену диапазон, позволяющий вести переговоры о ценах? Каков наилучший способ выбора ценовых диапазонов? "

Ответ: Выбор правильного ценового диапазона важен, потому что иначе вы могли бы пропустить правильный поиск дома.

Однако вы также не хотите тратить время на поиск домов, которые не соответствуют вашим критериям, потому что они стоят дороже, чем вы хотите заплатить. Единственное, что хуже, чем найти дом своей мечты и обнаружить продавца, не будет изгибаться по цене, не находит ваш дом вообще, потому что ценовой диапазон был неправильным.

Гибкость ваших ценовых диапазонов

Агенты не всегда думают о том, как покупатели ищут дома, когда они принимают листинг. Не оценивая дом в правильном ценовом диапазоне, продавцы могут потерять покупателей, которые никогда не смогут увидеть листинг.

Например, если ваша максимальная продажная цена составляет 399 000 долларов США, не настраивайте поиск недвижимости с верхней ценовой точкой в размере 399 000 долларов. Вы пропустите дома по цене 399 950 долларов США, а также перечисленные на $ 405 000.

Типичные диапазоны цен, которые покупатели ищут:

$ 275, 000 до $ 299 000. Они не включают дома, перечисленные ниже $ 274, 999 или выше $ 299, 001.
$ 250 000 до 275 000 долларов США. Они не включают дома, перечисленные ниже, 249 долл. США, 999 долл. США или выше 275 долл. США, 001.
от 225 000 до 250 000 долл. Они не включают дома стоимостью ниже 224 долл. США, 999 долл. США или выше 250 долл. США 001
$ 200, 000 до $ 225 000. Они не включают дома стоимостью ниже $ 199, 999 или выше $ 225, 001.

Вы можете увидеть дилемму. Однако многие агенты берут списки за пределами этих ценовых диапазонов, что может сработать для вас. Некоторые агенты привязаны к повторяющимся номерам и будут перечислять данные со всеми двумя, например, 222 долл. США, 222.

Покупатели, которые ищут минимальную цену в 225 000 долл., Никогда не найдут этот хитрый список, если они пренебрегают расширить свои ценовые диапазоны.

Рыночная температура влияет на цены

Рыночные температуры могут быть горячими, холодными или нейтральными. Если вы являетесь домашним магазином на рынке продавцов, знайте, что продавцы, скорее всего, получат свою запрашиваемую цену. В некоторых случаях продавцы получат несколько предложений, в результате чего цена будет выше, чем цена по списку. Если ваш максимальный предел составляет, скажем, 300 000 долларов, вы, вероятно, должны придерживаться максимальной цены в 300 000 долларов.

Однако, если это рынок покупателя, цены мягкие. Это означает, что большинство продавцов будут вести переговоры с вами, и это оставляет для вас возможность взглянуть на несколько более дорогие дома.

Сравнить История из списка Цена продажи Цена Коэффициенты

Попросите вашего агента по недвижимости распечатать историю последних шести месяцев или более продаж в вашей целевой области. Сравните исходную цену с конечной продажной ценой. Если продажная цена ниже, чем цена списка, насколько она ниже?

Посмотрите на все дома в этой области в вашем ценовом диапазоне. Выведите среднее соотношение проданных цен по сравнению со средней ценой. Например, если средние цены реализации составляли 315 000 долларов США, но средние цены по списку составляли 329 500 долларов США, разница в 4,4%.

Итак, если ваш максимум составляет 300 000 долларов США, вы, вероятно, можете рассмотреть дома стоимостью 312 500 долларов США и подать более низкое предложение.

Эта формула хорошо работает, когда продается много домов. При небольшом количестве продаж средние значения не применяются, но вы все равно можете определить процент скидок по каждому из этих домов, чтобы получить разумное соотношение к использованию.

Рисунок Мотивация продавца

Не ожидайте, что листинговый агент скажет вам, почему продавец продает. Агенты, которые добровольно раскрывают такую информацию, могут нарушать их фидуциарную связь с продавцом. Это не значит, что некоторые не визжат, как не завтра, если будут нажаты.

Некоторые дома продаются с большими скидками, когда вы найдете чрезвычайно мотивированного продавца. Это продавцы, которые:

Перемещение из-за переселения рабочих мест
Разведение при продаже
Вступление в выкупа
Короткие кандидаты на продажу
Финансово привязанные к наличным деньгам
Вступление в брак
Купил еще один дом в зависимости от продажи

Исследование дней на рынке

На любом рынке для риэлтора нередко приходится перевыполнять листинг. Обычно это дома, которые сидят на рынке дольше всех. Подумайте о том, чтобы посмотреть на завышенные дома, которые имеют по крайней мере 90 дней на рынке. В них может быть и ничего плохого, кроме цены.

И они могут быть первыми кандидатами на значительное снижение цен. Если вы доберетесь до них, вы можете победить в конкурсе.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}