За и против ипотечного рефинансирования

Вы слышите, что процентные ставки по ипотечным кредитам находятся на рекордно низком уровне, зависящем от исторического уровня инфляции. Это практически свободные деньги в долгосрочной перспективе.

Вы, однако, взяли курс на ипотеку с фиксированной процентной ставкой несколько лет назад, поэтому вы платите 6 процентов, а ребенок соседа платит 3. 25 процентов. Должны ли вы рефинансировать?

Во-первых, фон для тех из вас, кто не знаком с лексикой: «рефинансирование» ипотеки означает, что вы получаете новую ипотеку.

Вы «повторите-финансы» - вы снова финансируете его с измененным планом платежей.

Плюсы рефинансирования

Многие люди с ипотечными кредитами с фиксированной процентной ставкой, которые рефинансируют, мотивированы возможностью уловить более низкую процентную ставку.

Небольшие различия в процентной ставке имеют большое значение. Сравните две 30-летние ипотечные кредиты в размере 240 000 долларов США. Один из них имеет процентную ставку в размере 4,00 процента, а другой - 4,25 процента.

Это не похоже на большую разницу, не так ли? Это всего лишь четверть процента, не так ли? Какая разница может это сделать?

Малые суммы объединяются в огромные суммы. По истечении 30 лет держатель с процентной ставкой в ​​размере 4,25 процентов будет выплачивать примерно дополнительные 10 000 долларов США в течение срока действия займа по сравнению с владельцем ипотеки на 4,00 процента.

Очевидно, что наибольшая выгода от рефинансирования - это возможность снизить процентную ставку, избавляя тысячи от общей суммы кредита.

Минусы рефинансирования

Но каждая роза имеет свой шип: рефинансирование снова запустит ваши ипотечные часы, в результате чего ваш график амортизации вернется к квадрату.

«Что это значит?»

Вот как работают ипотечные кредиты: когда вы делаете платеж, часть процентов этого платежа идет навстречу вашим интересам. Оставшаяся сумма идет к вашей первоначальной кредитной цели.

Чем больше ваш платеж распространяется на вашего принципала, тем лучше. Уплата основного баланса позволяет быстрее погасить кредит. (Вот почему вы должны убедиться, что любые дополнительные платежи по ипотечным кредитам применяются к вашему основному лицу).

Когда вы начинаете новую ипотеку, большая часть вашего платежа относится к процентам. Только крошечная лента идет к вашему директору. В конце вашего первого года выплаты по ипотечным кредитам вы увидите, что вы едва влились в свой основной баланс.

Чем дальше вы продвигаетесь по ипотеке, тем больше ваши платежи будут применяться к вашему основному лицу. К вашему 25-летнему году 30-летней ипотеки почти все ваши платежи будут применены к вашему основному лицу.

«Это действительно захватывающе. (Зева.) Но как это относится к рефинансированию?»

Когда вы рефинансируете ипотеку, вы возвращаете часы назад в год. Большинство ваших платежей будут применяться в отношении процентов, а не принципала.

Если вы все еще в первые несколько лет своей ипотеки, это не имеет большого значения. Но если вы продолжите свою ипотеку, вы должны запустить электронную таблицу, чтобы увидеть, оправдывает ли нижняя процентная ставка перемотку часов.

Экономия денег на процентах На раннем этапе займа

Предположим, у Джо есть ипотечный кредит в размере 100 000 долларов США с долей в 6 процентов.

Его ежемесячный платеж составляет 599 долларов США. В конце 1-го года Джо заплатил 7, 188 долларов за его ипотеку. Только 1 299 долларов США выплатили основной остаток. Остальное было поглощено интересом.

Только за год в свою 30-летнюю ипотеку Джо обнаруживает, что он может получить новый кредит на 5 процентов. Джо рефинансирует, закрывая свой старый ипотечный кредит и возобновляя часы. Он платит $ 1 000 в закрытии расходов за свой новый кредит.

В 6 процентах Джо заплатил бы выплату процентов в размере 109 871 долл. США в течение срока действия займа (выплачивая в общей сложности 209 долл. США, 871 за его дом в размере 100 000 долл. США). По рефинансированию Джо «теряет» 5, 889 долларов, которые он заплатил за первый год своего займа. Уч.

Но это стоит того. Перейдя на 5-процентную ипотеку, Джо теперь будет платить только 95, 483 процентов в течение срока действия займа, а не $ 109, 871. Другими словами, его ход сэкономит ему $ 14,387.

Рефинансирование Позже в Кредите

Но предположим, что Джо был в 15 году своей 30-летней ипотеки, когда он обнаружил возможность рефинансирования. Он не хочет нового 30-летнего обязательства, поэтому он рефинансирует в 15-летнюю ипотеку. Что происходит?

Несмотря на снижение процентной ставки до 5 процентов и ускорение платежей через 15-летнюю ипотеку, Джо фактически платит БОЛЬШЕ процентов рефинансированием, чем по первоначальному сценарию. Другими словами, рефинансирование - это ужасная сделка для Джо, потому что он слишком далеко от своего ипотечного кредита.

Bottom Line

Не думайте, что рефинансирование всегда является хорошей или плохой идеей. Подключите свою процентную ставку, условия кредита и затраты на закрытие в электронную таблицу или онлайн-калькулятор рефинансирования, чтобы рассчитать, имеет ли потенциальная сделка, которую вы предлагаете, в ваших конкретных обстоятельствах.

Как правило, если вы в течение первых нескольких лет делаете платежи по ипотечным кредитам, и вы можете снизить процентную ставку на 0. 75 процентов и более, вы должны это рассмотреть. Чем раньше в вашей ипотеке вы рефинансируете, тем лучше.