Кредиты для Flipping Houses: что работает и что нет

Дом, переворачивающий бизнес, может обеспечить здоровый доход и возможность изменить карьеру. Основываясь на популярных телевизионных шоу, кажется, что это легко сделать, и вам не нужно тратить годы на дорогостоящую образовательную программу, чтобы быть успешной.

К сожалению, это не так просто, как кажется. Надлежащее планирование и технические ноу-хау необходимы, но самый дорогой блок, вероятно, финансируется - для получения денег нужны деньги.

Итак, как вы получаете деньги?

Частные инвесторы, в том числе люди, которых вы знаете, и кредиторы с твердыми деньгами, являются лучшим источником кредитов для перелистывания домов. Эти кредиторы не требуют такого же количества времени и документов как традиционные банки. Вместо этого они сами оценивают свойство (как до, так и после улучшения) и вашу способность успешно завершить проект.

Мы обсудим частных кредиторов ниже, но может быть полезно понять, какие проблемы уникальны для дома, сбрасывая ссуды, прежде чем вы начнете искать деньги. Особенно после того, как вы получили одобрение за ипотеку, чтобы купить дом, в котором вы живете, вы можете предположить, что вам просто нужно получить еще одну ипотеку.

Ипотечные кредиты для переворота дома?

Традиционные ипотечные кредиты, вероятно, будут не быть вариантом для покупки инвестиционных объектов - по крайней мере, когда вы начинаете.

Хорошая новость заключается в том, что кредиты от банков и традиционных кредиторов относительно недороги: процентные ставки являются одними из самых низких, которые вы найдете для инвестиционных объектов (но вам все равно придется платить за закрытие расходы).

К сожалению, эти кредиты не всегда практичны.

Медленное закрытие: Одной из основных проблем с использованием традиционного кредитора является время, необходимое для закрытия кредита. Кредиторы требуют, чтобы вы заполнили обширное приложение, и они проведут ваши финансы с помощью тонкой зубчатой ​​гребенки. Если они видят что-либо, что вызывает вопросы, они будут запрашивать дополнительную документацию, и у них будет еще больше времени для рассмотрения вашего приложения.

Процесс редко занимает менее 30 дней (45 или 90 дней может быть более реалистичным), а инвестиционные возможности часто слишком быстро движутся для этой временной шкалы. Особенно, если выкупа или короткие продажи являются частью вашей стратегии, вы, вероятно, разочаруетесь в скорости традиционных кредиторов.

Оценка дохода: Традиционные кредиторы основывают свои кредитные решения на вашей способности погашать кредит. Они будут смотреть, сколько вы зарабатываете каждый месяц по сравнению с требуемыми ежемесячными кредитными платежами для расчета соотношения долга к доходам. Если вы являетесь инвестором в сфере недвижимости или иным образом работаете самостоятельно, у вас может не быть типа «дохода», который они ищут (кредиторы любят видеть формы W-2 и оплачивать заглушки).

Сколько стоит недвижимость? Кредиторы также сравнивают стоимость недвижимости, которую вы покупаете, к кредиту, о котором вы просите. Известные как отношение к стоимости, обычные кредиторы часто предпочитают держать это число ниже 80 процентов, хотя можно получить кредиты FHA всего на 3,5 процента. Когда вы покупаете дом для переливания, это, вероятно, не стоит того, чтобы его текущее состояние - но вам нужно достаточно денег, чтобы купить средства и платить за улучшения, которые могут составлять больше, чем дом даже стоимость.

Цена на дом после ремонта (ARV) может быть лучшей мерой, но традиционные кредиторы рассматривают только текущее оценочное значение свойства.

Классический кредит: большинство банков и ипотечных кредиторов требуют, чтобы у вас был сильный кредит, чтобы получить одобрение на получение кредита. Возможно, у вас нет истории заимствования, или у вас могут быть некоторые неблагоприятные пункты в ваших кредитных отчетах, - но это не означает, что вы не можете успешно переворачивать дома. Альтернативные кредиторы более заинтересованы в ваших предыдущих проектах, чем ваш кредитный рейтинг.

Проблемы с домом: Традиционные кредиторы предпочитают делать кредиты в домах, которые находятся в достаточно хорошем состоянии. Если есть проблемы со здоровьем или безопасностью, ссуда является недействительной. Вы можете намереваться исправить эти проблемы, резко увеличив ценность дома для получения прибыли, но кредиторы больше всего заинтересованы в кредитовании домов, которые готовы к переходу.

невыполнима? Можно использовать традиционные жилищные ссуды, чтобы перевернуть дом, особенно в следующих ситуациях:

1. У вас есть значительные активы , которые помогут вам квалифицироваться - используются ли они в качестве залога или части вниз оплата.
2. Ты не строго «переворачиваешь» дом. При покупке основного места жительства (где вы являетесь владельцем / жильцом) вы могли бы получить средства как для покупок , так и с использованием кредита FHA 203k. Тем не менее, процесс идет медленно и имеет множество ограничений.
3. У вас есть значительный капитал в другом имуществе, которое может использоваться для кредитной линии собственного капитала (или других активов, включая недвижимость, которые могут использоваться в качестве обеспечения). Имейте в виду, что вы можете потерять это имущество в случае потери права выкупа, если вы не можете идти в ногу с платежами, поэтому этот вариант является рискованным (особенно если ваша семья живет в этом имуществе).
4. У вас есть опыт с успешными проектами в прошлом. Вы можете получить кредиты на инвестирование в недвижимость от банков и кредитных союзов, если убедите их в том, что вы настоящий бизнес со знающими партнерами, прочный процесс и финансовые ресурсы.
5. Вы можете получить необеспеченные кредиты. Если вы можете брать кредиты без залога, вы можете использовать кредиты, такие как кредитные карты, для финансирования улучшений. Вам все равно понадобятся средства для покупки недвижимости, но дополнительные деньги могут быть получены из необеспеченного кредита. Эта стратегия рискованна, потому что кредитные карты, как известно, дорогие, и ваш проект остановится, если ваша кредитная линия будет отключена или неожиданно заморожена (плюс вам потребуются чрезвычайно высокие кредитные лимиты).

Частные кредиты для раскрывающихся свойств

Кредиты частных кредиторов облегчают большинство вышеперечисленных задач. Основным недостатком является стоимость, но цель состоит в том, чтобы использовать эти кредиты стратегически. Частные кредиты могут поступать почти из любой точки мира, но большинство сальто займов будут вписываться в две широкие категории:

1. Кредиты от людей, которых вы знаете
2. Срочные кредиты

При запуске будет сложно найти кого угодно готовы дать вам деньги - люди, которые вас знают (и которые могут не иметь много денег или терпимости к риску), могут быть вашим единственным вариантом. Кроме того, вам, возможно, придется финансировать свои первые несколько сделок самостоятельно.

Постройте сеть: Участвуйте в местном инвестиционном сообществе недвижимости. Со временем вы встретитесь с людьми, и вы узнаете, кто потенциально может одолжить деньги. Более того, люди узнают вас. Другие инвесторы, агенты по операциям с недвижимостью и частные кредиторы увидят, что вы привержены успешному бизнесу (не говоря уже о компетентности), и ваши шансы на получение кредита улучшатся.

В конце концов, вы сможете начать заимствование у кредиторов с твердой денежной наличностью. Эти кредиторы специализируются на займах для переворота и других инвестиций, и они отличаются от традиционных банков.

Быстрое закрытие: С частным кредитором процесс отличается, и ваш кредит можно финансировать гораздо быстрее (неделя или около того разумна, когда у вас хорошие отношения с профессиональным кредитором). Быстрое продвижение может быть конкурентным преимуществом, когда кто-то хочет получить собственность от своих рук.

Кредиты на основе активов: Вместо того, чтобы просматривать кредитные отчеты и рассчитывать коэффициенты дохода, частные кредиторы склонны сосредотачиваться на стоимости актива, который вы покупаете. Если вы переворачиваете дома, кредитор хочет знать, что они могут быстро продать дом, чтобы вернуть свои деньги (как и другие кредиторы, частные кредиторы будут иметь залог на имущество, что позволит им завладеть имуществом и продать его, если вы не погашаете кредит).

Покупки и улучшения: Частные кредиторы занимаются размещением инвесторов и использованием ваших средств на ARV проекта. Но они могут не дать вам все сразу - вам, возможно, придется рисовать с учетной записи условного депонирования по мере продвижения вашего проекта.

Перелистывание без денег? Пока у вас есть несколько успешных проектов под вашим поясом, кредиторы потребуют, чтобы у вас есть капитал в проекте. В какой-то момент вы сможете занять 100 процентов для проекта и одновременно запустить несколько проектов.

Займы на ссуду

Кредиты на проекты с переворачиванием стоят дороже, чем дома заем . Процентная ставка выше, и вам часто приходится платить несколько очков или комиссионных сборов (один пункт - один процент от стоимости кредита).

Отражающие проекты - это краткосрочные проекты. Вы не собираетесь жить дома уже много десятилетий, поэтому стандартная 15-летняя или 30-летняя закладная не является подходящим кредитом для работы. Инвесторы часто предпочитают покупать, совершенствовать и продавать недвижимость в течение одного года или меньше, и именно так работают большинство частных займов.Эти кредиты становятся дорогостоящими, если вы долго удерживаете недвижимость, и это имеет смысл, потому что риск кредитора увеличивается по мере того, как вы откладываете погашение.

Сколько стоит заимствовать для переворота? Затраты на всем протяжении, и все обходимо. Процентные ставки могут составлять от 8 до 20 процентов в год, и вам придется заплатить от 1 до 10 процентов. Чем дольше вы работаете в бизнесе, и чем лучше ваши отношения с кредиторами, тем меньше вы будете платить.

Чтобы максимизировать количество денег, доступных для вашего проекта, кредиторы часто разрешают проценты только по платежам, и не должно быть штрафа за предоплату, чтобы вы могли продать и погасить кредит, когда будете готовы.