За и против кредитного страхования ипотечного кредита (LPMI)

Страхование ипотечных кредитов требуется, когда ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от стоимости вашего дома. Эта страховка защищает вашего кредитора, если вы не оплатите ипотеку. Хотя, к сожалению, приходится платить ипотечную страховку, потенциал роста заключается в том, что вы можете купить дом без окунания на 20% (что может потребовать экономии на несколько лет). Независимо от того, стоит ли покупать менее 20%, это дискуссия и тема для другой статьи.

Как правило, вы (заемщик) платите ежемесячную премию за страхование частных ипотечных кредитов (PMI). Это дополнительные расходы каждый месяц, и это может немного похудеть из вашего бюджета. Тем не менее, некоторые кредиторы предлагают кредиторское ипотечное страхование (LPMI), которое позволяет избежать этого дополнительного ежемесячного платежа.

К сожалению, LPMI не очень хорошее имя, потому что кредитор действительно не платит за страхование - вы это делаете. Всегда помните (особенно с финансовыми транзакциями), что никто не будет платить за вас какие-либо расходы, если они не получат что-то взамен.

Как работает LPMI

Чтобы использовать LPMI, вы просто меняете структуру страховых премий, чтобы вы не платили отдельную плату каждый месяц. Вместо этого вы либо платите единовременно, либо ежемесячно делаете крупные ипотечные платежи. Единовременный подход менее распространен, чем корректировка вашей ставки по ипотечным кредитам. Если вы платите единовременно, ваш кредитор будет определять сумму, которая, по их мнению, будет покрывать их расходы (потому что они собираются покупать ипотечное страхование с этими деньгами), учитывая детали покупки вашего дома.

Если, с другой стороны, вы платите со временем, вы будете платить в виде немного более высокой ставки по ипотечным кредитам. Поскольку более высокая ставка по ипотечным кредитам означает более высокие ежемесячные платежи (см. Раздел «Как рассчитать кредиты»), вы будете платить немного больше каждый месяц, если будете идти на LPMI, но это может быть меньше, чем вы заплатили бы, если бы вы получили PMI отдельно.

Что следует учитывать

LPMI не для всех. На самом деле, не все будут

квалифицироваться для кредита с LPMI. Как правило, вам нужно иметь хороший кредит для LPMI, чтобы быть опцией, и это только привлекательно в определенных обстоятельствах. Высокодоходные работники:

для тех, кто может использовать LPMI, он наиболее привлекателен для заемщиков с высокими доходами; они могут обладать более высоким налоговым вычетом из-за более высокой процентной ставки (при условии, что они вычитают процентные расходы по ипотечным кредитам). С другой стороны, люди с более низкими доходами могут вычесть самостоятельный PMI, поэтому LPMI не будет приносить никаких дополнительных налоговых льгот. Конечно, вы всегда должны поговорить со своим налоговым составителем о возможных вычетах - и даже как лучше структурировать свой ипотечный кредит. В последнее время эти правила меняются, поэтому прежде чем что-либо сделать, обратитесь к эксперту. Краткосрочные кредиты:

LPMI является наиболее привлекательным с краткосрочными кредитами (это не для заемщика, который получает 30 кредитов и производит платежи в течение многих лет). Зачем? Опять же, большинство кредитов LPMI связаны с повышением процентной ставки по ипотечным кредитам, а не с единовременной задолженностью, которая может преследовать вас в течение многих лет. Эта ставка по ипотечным кредитам никогда не изменится, поэтому вам придется полностью расплатиться с ипотекой, чтобы избавиться от премии LPMI. «Вы можете сделать это либо путем погашения кредита из собственных сбережений (проще сказать, чем сделать), либо путем рефинансирования. Сравните это с PMI, который вы можете отменить, как только вы построите достаточный капитал в своем доме, - тогда вы получите более низкую процентную ставку (и больше никаких платежей PMI) на оставшуюся часть вашей ссуды.

Высокий LTV:

, если коэффициент заемного отношения (LTV) близок к 80%, LPMI, вероятно, не самый лучший вариант, если вы не планируете скоро избавиться от кредита (путем рефинансирования или предоплаты). Около 80%, вы почти закончили с ипотечным страхованием вообще. Если вы используете PMI вместо этого и делаете отдельный платеж каждый месяц, вы сможете отменить страхование относительно скоро, и вы не будете придерживаться более высокой процентной ставки. Помните, что вы можете получить более 80% LTV, совершив платежи, или это может произойти, если стоимость вашего дома увеличится из-за сильного рынка жилья. При отмене вашего PMI могут потребоваться только затраты в несколько сотен долларов (чтобы получить оценку), в то время как это будет стоить гораздо больше для рефинансирования. Альтернативы LPMI

Если вам не нравится, как звучит LPMI, есть несколько альтернатив. Во-первых, вы можете сделать более крупный взнос не менее 20%. Однако у многих людей такой вариант отсутствует. Другой выбор - заплатить за свой собственный PMI (иногда называемый заемщиком выплачиваемое ипотечное страхование или BPMI). Вы уже видели несколько примеров ситуаций, когда простой PMI лучше, чем LPMI выше. Наконец, вы можете использовать контрейлерный кредит (или кредит 80/20), хотя эти кредиты не так распространены, как раньше. Контрейлерные кредиты позволяют избежать ипотечного страхования в целом, но ваш второй ипотечный кредит будет иметь более высокую процентную ставку. Если вы можете быстро погасить второй ипотечный кредит, вам в конечном итоге понравится низкая (не увеличенная по ставке LPMI) ставка залога на долгие годы.