Улучшения и ремонт для владельцев аренды недвижимости

Для целей налогообложения, а также для потенциальной оценки вашей собственности очень важно понять разницу между улучшением и ремонтом вашей арендной собственности. Они имеют разные налоговые последствия, а также различные эффекты на стоимость вашей собственности. *

Что такое улучшение?

Улучшение - это любой вид обновления, который продлит срок полезного использования имущества.

Теория здесь заключается в том, что она добавит ценность для имущества на долгие годы, а не только в текущем налоговом году. Улучшения обычно рассматриваются как добавление чего-то, чего раньше не было, обновление существующего или адаптация актива к новому использованию. Улучшения обычно более интенсивные, чем ремонт, и обычно требуют больших затрат.

Примеры улучшений:

• добавление добавления
• добавление центрального кондиционера
• установка системы безопасности
• установка нового ковра
• замена всей крыши
• замена всех существующих сантехники
• замена всех существующих электрических
• ремонт кухни
• замена всех окон

Что такое ремонт?

Ремонт - это техническое обслуживание, которое необходимо для сохранения имущества в рабочем состоянии. IRS определяет ремонт как те, которые «не добавляют значительную ценность собственности или продлевают ее жизнь. «Они разумны в сумме и необходимы для сохранения имущества в жилом состоянии.

Обычно ремонт считается восстановлением предмета до его предыдущего хорошего состояния.

Примеры ремонта:

• отделка деревянного пола
• перекрашивание комнаты
• ремонт крыши
• ремонт существующей сантехники
• ремонт существующих приборов
• замена дверной ручки
• замена окна
• замена сломанного дымового извещателя
• замена гнилых половиц
• замена треснувших напольных плит

Можете ли вы усовершенствовать свои налоги?

Да, но полное значение не может быть вычтено в том году, в котором они произошли. Это связано с тем, что улучшения имеют полезный срок службы и повышают ценность в последующие годы, а не только в том году, когда произошло улучшение. Усовершенствования должны капитализироваться и амортизироваться в соответствии с установленным графиком амортизации (это будет отличаться для каждого актива). Вы должны разделить затраты на улучшение в течение срока полезного использования, а затем принять годовой вычет, исходя из расходов за этот год.

Пример: Вы выполнили 5 000 000 долларов на вашу собственность. Это считается улучшением. Поэтому вы должны вычесть его за установленный график амортизации. Мы будем использовать график амортизации на 10 лет. Мы предположим, что нет никакой стоимости спасения, а это означает, что после 10 лет ничего не стоит.Мы также предполагаем прямолинейную амортизацию, что означает, что стоимость будет распределена равномерно в течение 10 лет. Таким образом, вы можете требовать ($ 5000/10) за счет $ 500 каждый год в течение следующих 10 лет. Предполагая, что у вас ставка налога 28%, вы сэкономите ($ 500 * .28) $ 140 в виде налогов за год.

Можете ли вы вычитать ремонт ваших налогов?

Да, вы можете вычесть полную стоимость ремонта в течение налогового года, когда ремонт был завершен.

Пример: Вы выполнили 5 000 000 долларов на вашу собственность. Это считается ремонтом. В качестве ремонта вы можете вычесть весь расход в текущем году. Предположим, что ваша ставка налога составляет 28%. Таким образом, вы сэкономите ($ 5 000 * .28) $ 1400 в виде налогов.

Улучшения против ремонта, что лучше?

Один не обязательно лучше другого. Улучшение, например добавление добавления, повышает ценность вашего имущества, но вся стоимость ремонта, например, исправление утечки крыши, может быть сразу вычтена из ваших налогов, оставив больше денег в кармане.

Идеальная ситуация будет зависеть от ваших потребностей. Некоторым помещикам необходимо максимизировать все немедленные списания, поскольку их средства к существованию зависят от их годового дохода от аренды. В этом случае возможность классифицировать расходы в качестве ремонта была бы выгодной, поскольку она максимизировала бы доллары после уплаты налогов домовладельца за данный год.

Однако, если арендодателю не нужны дополнительные вычеты за данный год, продление срока службы амортизации в течение нескольких лет, путем классификации расхода в качестве улучшения, может быть полезным.

Многие помещики и владельцы аренды собственности используют лазейку, разместив арендатора в собственности и затем выполнив «ремонт». «Это позволяет арендодателю выполнять более обширное обслуживание, которое иначе могло бы быть классифицировано как улучшение. Когда арендатор уже живет там, арендодатель может утверждать, что работа необходима, чтобы удовлетворить арендатора.

Для тех вещей, которые могут упасть в серой зоне между улучшениями и ремонтами, это действительно зависит от того, насколько комфортно вы и ваш бухгалтер защищаете свои претензии против IRS-контроля.

* Вы всегда должны проконсультироваться с IRS или сертифицированным бухгалтером, чтобы решить, какие удержания применимы к вашей конкретной ситуации.