, Как долго длится закрытие дома?

Если вы не будете осторожны, процесс закрытия дома может занять больше времени, чем вы думаете, и, возможно, затяните его дольше, чем вы надеялись, что нормально, но есть способы избежать проблем. Например, сразу после получения предложения о покупке, следующий вопрос, который покупатели жилья хотят знать, это то, сколько времени потребуется для закрытия дома. Если покупатели не платят все деньги за дом, это кредитор покупателя, который определит время, необходимое для обработки кредита и закрытия.

Это означает, что кредитор играет важную роль, которую нельзя игнорировать.

Покупатель и продавец могут договориться о более ранней дате закрытия в договоре купли-продажи, но если кредитор не может выполнить в течение этого временного окна, на самом деле не имеет значения, какая дата выбрана, потому что он не собирается закрываться дату, указанную покупателем и продавцом. Он будет закрыт, когда кредитор будет готов к закрытию. Кроме того, не каждый кредитор ценит целесообразность.

Процесс закрытия Escrow

В зависимости от того, где вы живете, любое количество объектов может обрабатывать процесс закрытия. Давайте обсудим несколько. Заключительным агентом может быть офицер условного депонирования, более близкая, титульная компания или юрист по недвижимости.

Процессы закрытия могут широко варьироваться даже в одном и том же состоянии. Например, в Калифорнии процесс условного депонирования в северной Калифорнии отличается от южной Калифорнии. Основное различие между ними состоит в том, что инструкции условного депонирования вычерчиваются и подписываются на лицевой стороне (вскоре после принятия предложения) в южном Cal и на заднем конце (непосредственно перед закрытием) в северном Cal.

Однако до того, как любое закрытие может закрыть, все условия договора купли-продажи должны быть выполнены; то продавец депонирует дело, а покупатель вкладывает средства. Вот примерные типы условий, требуемых в Калифорнии. Процесс закрытия вашего штата может отличаться.

• Полностью оформленный договор купли-продажи и дополнения.
• Депозит залогового депозита.
• Домашний осмотр или отказ.
• Выполнение обязательств продавца, таких как представление отчета об инспекции и / или завершении инспекции, сертификация крыши, домашняя гарантия, предварительная политика в отношении титулов, получение запроса бенефициара, ремонт, если таковые имеются, в соответствии с запросом на ремонт.
• Завершение инспекций покупателя, включая выпуск непредвиденных расходов, если это требуется.
• Окончательный осмотр или отказ Покупателя.
• Оценка имущества оценщиком кредитора.
• Утверждение кредита кредитора и удовлетворение условий кредита покупателем, например, внесение доказательств страхового полиса домовладельца.
• Подписанные продавцом и покупателем инструкции по депонированию.
• подписанный и нотариально заверенный документ продавца, передающий заголовок.
• Подписанное и заверенное нотариально заверенное действие доверенного и подписанного векселя покупателя.
• Подписи покупателя по всем кредитным документам.
• Депозит средств покупателя у кредитора.
• Депозит баланса первоначального взноса покупателя и стоимости закрытия покупателя.

Как долго заканчивается домашнее закрытие?

Покупатели, которые получили предварительное одобрение кредита по сравнению с предварительной квалификацией кредита, часто могут закрыть раньше. Процесс предварительного одобрения включает проверку определенных позиций до подписания договора купли-продажи, перемещение заемщика на несколько шагов ближе к закрытию.

Если кредитор проверил работу заемщика, банковские счета и кредитный отчет, закрытие может происходить так быстро, как андеррайтеры могут обрабатывать документы и анализировать оценку, как правило, в течение недели или двух. Однако, если в файле отсутствует документ, например предварительный отчет о названии или условие продажи продавца, закрытие может быть отложено.

Большинство ипотечных кредитов, связанных с федеральным законодательством, могут закрыться в течение 30 дней. Специальные программы для начинающих покупателей, особенно те, которые связаны с первоначальным взносом покупателя, могут занять от 35 до 45 дней. Эти специальные кредиты обычно требуют одобрения двух процессов андеррайтинга.

С другой стороны, соблюдение руководящих принципов TRID может иногда замедлять процесс, поскольку сущности, которые работают вместе, не имеют ранее существовавших отношений.

Задержки закрытия дома

Самые большие проблемы часто возникают после отправки файла андеррайтеру. Сотрудники по кредиту обычно знакомы с инструкциями по андеррайтингу; однако они не всегда могут предсказать ответ андеррайтера. Каждый андеррайтер уникален.

Мало что хуже для покупателей, чем сидеть на вершине ящиков, содержащих все свои ценные вещи, ожидая движителей и не зная, будет ли их кредит одобрен андеррайтером. Последние несколько дней закрытия могут быть очень напряженными.

Институциональные кредиторы, похоже, вызывают больше задержек, чем ипотечные брокеров. Я не уверен, что это связано с тем, что крупные банки выполняют свои собственные процедуры или что их сотрудники пробивают часы и не очень заботятся о файле, например, о заказанных контрразделах, но большая часть задержек в моих эскроутах принадлежит крупным банкам.

Вот общие проблемы, которые могут задержать или предотвратить закрытие, многие из которых, по моему мнению, должны были быть рассмотрены до подачи андеррайтеру, но иногда мяч выпадает:

• Низкая оценка или андеррайтер заказывает оценку обзора, которая не соответствует первой оценке.
• Дополнительный долг, найденный в обновленном кредитном отчете покупателя.
• Ошибки, отмеченные в кредитном отчете покупателя.
• Новые залоги или судебные решения, поданные против покупателя или продавца после обновления титула.
• Облака над заголовком.
• Семейное изменение статуса для покупателя или продавца.
• Необходимые обновленные банковские выписки или финансовые документы.
• Информация о страховании отсутствует.
• Истекший срок действия займа или программы.
• Существенные изменения в сборы в оценке ссуды.

Если договор купли-продажи не содержит положения, которое делает заключение, зависящее от одобрения кредита, денежный депозит покупателя может быть подвержен риску, если кредит не одобрен и сделка не закрыта.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.