Foreclosure 101: Как защитить себя

Покупка дома, как правило, счастливая веха. Вы преодолели главный порог. Вы достигли жизненного рубежа. Вы чувствуете оптимизм и уверенность в будущем.

Я не хочу бросать холодную воду на твою вечеринку, но я хотел бы предупредить.

Реальность такова, что миллионы домовладельцев попали в выкупа. Многие из этих людей когда-то чувствовали себя счастливыми и оптимистичными в отношении своей покупки, как и вы.

В конце концов, когда вы покупаете дом, идея о том, что этот дом может однажды быть подвергнутой выкупу, - это, пожалуй, последняя вещь в вашем уме.

Как вы можете избежать этого риска? Читай дальше.

Почему домовладельцы теряют свои дома?

Большинство домов попадают в выкупа после того, как владельцы дефолтов - или прекращают делать полные платежи - на свой ипотечный кредит. Как это произошло?

Иногда это случается, потому что владелец перенапряжен, покупая больше дома, чем мог бы разумно себе позволить. Аналогичным образом, кредитор также предоставил кредит неквалифицированному покупателю; кто не должен был получить домашний кредит такого размера. (До рецессии многие кредиторы не проверяли доход человека до присуждения кредита. Неудивительно, что многие кредитные претенденты притворились, что заработали больше денег, чем они на самом деле сделали.)

В другое время владельцы дефолтов после того, как они попали в серию неожиданных жизненных событий, например, потерять работу или столкнуться с крупными медицинскими счетами, что влияет на их способность ежемесячно выплачивать ипотечные платежи.

В некоторых случаях владелец взял вторую ипотеку и потратил деньги на обязательства (а не на доходные активы), что снизило их общую чистую стоимость и повредило их способности погасить вторую ноту.

В других случаях владелец принимает ипотеку с регулируемой ставкой, предполагая, что они смогут выполнить платежное обязательство, если ставка повысится.

(Федеральный закон требует, чтобы кредитор раскрыл максимальную процентную ставку, которую может заплатить их владелец в соответствии с условиями ипотечного кредита с регулируемой процентной ставкой.) Владелец немного ненадлежащим образом вводит процентные ставки, но когда эти ставки растут, владелец что эти платежи сложнее, чем они ожидали, и попадают в просрочку.

И во многих случаях домовладелец понимает, что он или она «под водой» по ипотеке (концепция, которую мы обсудим ниже), и приходит к выводу, что уход является самым разумным выбором.

Как вы можете видеть, есть много причин, по которым владельцы отстают от своих платежей.

Как вы можете защитить себя?

Никто не любит думать о процессе потенциального обращения взыскания. Но мы должны внимательно изучить факторы риска, которые могут привести нас к угрозе потери права выкупа, если мы хотим разработать сильный, ответственный подход к нашим личным финансам.

Кроме того, мы также должны понимать, как работает процесс выкупа, так что, если наше будущее ухудшится, у нас будет какая-то идея относительно того, что может быть впереди. Это поможет нам узнать, какие другие варианты мы можем выбрать.

В этой статье мы сначала рассмотрим основные факторы риска, которые могут привести к выкупам, а затем погрузиться в фактический процесс.

Риски, которые приводят к выкупу [999] Приблизительно 7 миллионов человек потеряли свои дома во время Великой рецессии, сообщает CBS News.

Пока количество выкупа замедлилось с тех пор, у многих домовладельцев все еще есть проблемы. По состоянию на конец 2015 года около 4,3 млн домовладельцев были под водой, а это означает, что домовладелец владеет домом, который стоит меньше, чем сумма, которую они должны выплатить по ипотеке.

Быть под водой на вашем доме - один из самых больших факторов риска, указывающих на выкупа. В конце концов, если дом стоит меньше, чем баланс, вы можете заключить, что просто имеет смысл уйти.

Прежде чем вы примете это решение, вот, вот слово предупреждения: уйти, имеет серьезные последствия для вашего кредита. Это может нанести вред вашей способности покупать еще один дом в будущем, а также вашу способность снимать дома, открывать кредитные карты, брать кредиты на другие виды кредитов и даже претендовать на определенные работы.

Что делать, если ваш дом находится под водой? Возможно, вам захочется удержать дом и дождаться, пока свойство вернет себе значение. Если вам нужно переехать, вы можете арендовать дом для арендатора. В качестве альтернативы, если вы должны продать дом, вы можете попросить своего кредитора о краткосрочном одобрении продажи (мы обсудим это ниже) или принесите наличные в заключительный стол.

Что делать, если вы не под водой, но вы изо всех сил пытаетесь произвести платежи?

Прежде всего, прежде чем покупать дом, купите дешевый дом, чем тот, для которого вы претендуете. Вам не нужно покупать дом, рассчитанный на максимальную сумму кредита, который вы имеете право на получение.

Многие люди в сфере недвижимости говорят, что ваша закладная должна сожрать треть вашей зарплаты. Эта цифра не включает в себя ремонт, техническое обслуживание, коммунальные услуги и другие вспомогательные расходы. Однако эта цифра может быть слишком высокой. Попробуйте этот подход, вместо этого: как общее правило, ориентируйтесь на все ваши домашние платежи, включая коммунальные услуги, ремонт и техническое обслуживание, чтобы получить около 25-30 процентов от вашей заработной платы на дому.

Кроме того, поддерживайте чрезвычайный фонд, который покрывает не менее шести месяцев ваших расходов. Храните этот чрезвычайный фонд в кассовом сберегательном счете, а не в каких-либо инвестициях (например, акции). Не используйте это для праздников, дней рождения или годовых расходов. Сохраните это только для настоящих чрезвычайных ситуаций.

Если вы пытаетесь сделать платежи, начните резко сокращать расходы в разных областях вашей жизни. Вы находитесь в разгар финансового кризиса; тратить как это. Не просто вырезать свой кабель; продавать весь телевизор. Не просто коричневый мешок вашего обеда; переключитесь на диету с рисом и фасолью студента, пока не вернетесь на ноги.Зарабатывайте дополнительные деньги в каждую вторую половину ваших вечеров и в выходные дни с внештатной работой, с которой вы можете обращаться в Интернете из дома, пока ваши дети спят. Узнайте, имеете ли вы право на рефинансирование в ипотеку с низкой процентной ставкой.

Если вы отстаете от своих платежей, и вы не думаете, что можете догнать, пришло время продать свой дом. Продажа вашего дома намного предпочтительнее потери права выкупа.

Если ваш дом стоит меньше суммы, которую вы должны, вам понадобится согласие вашего кредитора на короткую продажу. Краткая продажа - это продажа дома, в котором заемщик получает меньше, чем в настоящее время. Кредитор теряет разницу.

Если кредитор понимает, что они с большей вероятностью компенсируют свои убытки посредством короткой продажи, чем через традиционный процесс выкупа, они позволят заемщику продолжить перечисление их имущества в качестве короткой продажи.

Короткие продажи - один из способов избежать столкновения с кредитными последствиями полномасштабного выкупа, но они не идеальны. Держите это в заднем кармане в крайнем случае.

С учетом всего сказанного давайте поговорим о фактическом процессе выкупа. Как вы собираетесь видеть, процесс выкупа довольно длительный, и в рамках этого процесса есть несколько возможностей, в которых вы можете попытаться освободить свой дом через короткую продажу, а не выкупа.

Давайте посмотрим на процесс, чтобы вы могли понять, что происходит на каждом этапе пути.

Процесс потери права выкупа

Во-первых, отказ от ответственности: процесс меняется в зависимости от состояния. В некоторых штатах кредитор имеет власть продажи и может преследовать «несудебную потерю права выкупа». Следующий процесс, описанный ниже, представляет собой весьма обобщенное описание процесса судебного взыскания в некоторых государствах. Если вы окажетесь перед возможной выкупа, обратитесь к адвокату.

Как только заемщик по умолчанию выплачивает свои ипотечные платежи, кредитор может подать общедоступное уведомление по умолчанию, также известное как Уведомление о невыполнении обязательств или Lis Pendens. Это публично поданное Уведомление о По умолчанию предупреждает заемщика о том, что имело место нарушение соглашения.

После того, как заемщик получил Уведомление о невыполнении обязательств, у них есть льготный период, определенный законом штата, в котором они могут восстановить свой кредит, погасив непогашенный просроченный остаток и получить своевременную выплату своих ипотечных платежей. Этот льготный период известен как pre-foreclosure.

Предварительная выкупа - это период времени между Уведомлением о невыполнении обязательств и когда имущество может быть возвращено или продано на открытом аукционе. В течение этого льготного периода у заемщика есть несколько вариантов для получения кредита:

Заемщик может своевременно производить платежи и восстанавливать свой кредит, выплачивая просроченные остатки.

1. Они могут подать заявку на изменение кредита, чтобы уменьшить свои платежи по ипотечным кредитам.
2. Они могут попытаться продать собственность третьей стороне, чтобы избежать потери права выкупа.
3. Они могут разрешить продажу недвижимости на открытом аукционе перед выкупа.
4. Если заемщик не может восстановить свой кредит, кредитор может вернуть имущество и взять на себя собственность с намерением перепродать имущество.Свойства, которые были возвращены кредитором (обычно банком), становятся известными как Собственность на недвижимость (REO).

Итог

Следуйте нескольким основным принципам, чтобы снизить риск столкнуться с личным ипотечным кризисом: покупать значительно меньше дома, чем вы можете себе позволить. Храните запасной фонд со стоимостью не менее шести месяцев.

Создайте несколько потоков дохода, чтобы, если один источник высохнет, ваш доход не упадет до нуля. Избегайте не-ипотечных потребительских долгов, таких как автокредиты или задолженность по кредитным картам. Поймите, как работает процесс, чтобы вы не попали в какие-либо сюрпризы.

С учетом сказанного наслаждайтесь своим домом. Подавляющее большинство домовладельцев не испытывают потери права выкупа. Вы достаточно сообразительны, чтобы проявлять активный взгляд на основные факторы риска, которые приводят к этому неудачному опыту, чтобы вы могли защитить их. И эти гарантии, в общем, вращаются вокруг вневременного личного финансового принципа жизни ниже ваших средств.