Общие налоговые вычеты для арендодателей

Федеральное правительство разрешает арендодателям и владельцам аренды собственности вычитать определенные расходы по своим налогам, что может компенсировать их налогооблагаемый доход. Быть способным воспользоваться так много налоговых вычетов часто делает то, что владение арендной собственностью является прибыльным предприятием. Ниже перечислены наиболее распространенные налоговые вычеты для помещиков. *

Вы можете вычесть эти расходы только в том случае, если они считаются обычными и необходимыми в сфере бизнеса:

Расход считается обычным , если он «распространен и принят» в вашей отрасли. Например, обычные расходы для арендодателя могут быть оплачены подрядчиком для устранения утечки крыши.
Расход считается необходимым , если он «полезен и уместен» для вашей компании. Например, необходимый расход для арендодателя может заключаться в покупке Quicken Rental Property Manager, чтобы более легко отслеживать все многочисленные записи, которые владелец должен документировать.

Два пункта предостережения

Вы должны вести подробные и точные записи, если вы будете требовать от вас каких-либо из следующих вычетов по вашим налогам.
См. Также: Какие записи следует хранить в налоговых целях?
Это общие налоговые вычеты. Они не распространяются на каждого арендодателя, владельца арендной недвижимости или инвестора. *
Например, многие из этих вычетов не распространяются на тех, кто арендует дома или виллы, которые также считаются их резиденцией. Имущество считается резидентом, если вы использовали его для личного использования более чем за «X» количество дней в этом году или «X»% дней, когда имущество было сдано в аренду по справедливой рыночной стоимости. (Эти цифры будут перечислены в расписании текущего налогового года E или вы можете проконсультироваться со своим бухгалтером).
* Вы должны проконсультироваться со своим бухгалтером или IRS, чтобы определить правильный способ подачи ваших налогов и надлежащих вычетов для вашей конкретной ситуации.

Общие налоговые вычеты

1. Амортизация

Расходы на амортизацию используются для тех вещей, которые вы приобрели для своей компании, срок полезного использования которых превышает текущий налоговый год. Чтобы что-то считалось ненадежным, оно должно соответствовать трем правилам:

Ожидается, что он продлится более года.
Будьте ценны для своего бизнеса в некотором роде.
Потеряйте его значение или со временем износите.

Некоторые примеры амортизируемых активов:

Цена покупки недвижимости (за вычетом стоимости земли).
Улучшение свойств, таких как новые кухонные шкафы или совершенно новая крыша.
Кустарники или заборы.
Мебель или бытовая техника.
Автомобиль для делового использования.

Различные активы, такие как холодильник и здание, будут иметь разные сроки полезного использования и могут использоваться различные виды амортизации, такие как амортизация по прямой линии и ускоренная амортизация.Проконсультируйтесь с IRS или вашим бухгалтером, чтобы определить тип амортизации и срок полезного использования каждого актива, который вы пытаетесь обесценить.

2. Пассивные потери активности

Владение арендной собственностью считается пассивной деятельностью. Существуют сложные правила, применимые к пассивным видам деятельности, но, тем не менее, они ограничивают вашу способность требовать убытки, понесенные в результате пассивной деятельности в отношении других видов доходов.

Существуют определенные исключения:

Если вы считаетесь профессионалом в сфере недвижимости (действуют определенные правила, например, работая не менее 750 часов в год на мероприятиях, связанных с недвижимостью), любые арендные операции с недвижимостью, в которых вы участвуете, не учитываются пассивной деятельности.
Если вы считаетесь активным участником вашей арендной деятельности, вы можете вычесть до 25 000 долларов в пассивных рентных потерях, если вы сделаете менее 100 000 долларов США. Активно участвуя, вы должны участвовать в принятии управленческих решений, таких как поиск арендаторов или принимая решение о сроках аренды, и ваш интерес к арендной деятельности никогда не был менее 10% в течение года. Сумма, которую вы можете вычесть, будет уменьшаться на каждый доллар, ваш доход выше 100 000 долларов. Вы не сможете вычесть любую потерю пассивной активности, как только ваш доход достигнет 150 000 долларов.

3. Ремонт

Вы можете вычесть расходы на ремонт, понесенный в данном налоговом году. Ремонт считается работой, которая необходима, чтобы ваше имущество «находилось в хорошем рабочем состоянии». Они не добавляют значительную ценность для свойства. Ремонт включает такие вещи, как живопись. Важно понимать, что все обслуживание, которое вы делаете на своей собственности, не считается ремонтом. IRS проводит различие между улучшением и ремонтом. Улучшения рассматриваются как добавление ценности для свойства. Улучшения не могут быть вычтены полностью в год, который они понесли. Скорее, они должны капитализироваться и амортизироваться в течение срока их полезного использования.

См. Также: Усовершенствования и ремонт

4. Путевые расходы

Хозяевам разрешено вычитать определенные местные и междугородные командировочные расходы, связанные с бизнесом. Это не включает расходы на переезд, то есть путешествие из дома в ваш повседневный офис или коммерческое предприятие.

Если у вас есть собственный автомобиль для местных поездок, вы можете взять свой вычет, используя либо стандартный пробег, либо используя фактические расходы, такие как стоимость бензина и техническое обслуживание автомобиля. Вы также можете вычесть плату за парковку и пошлины, проценты по автокредиту и любые соответствующие регистрационные или лицензионные сборы и налоги.

Если у вас нет собственного автомобиля, вы можете вычесть расходы на общественный транспорт в деловых целях.

См. Также: Как вычесть расходы на поездки по вашим налогам
Стандартная ставка пробега против фактических расходов

5. Проценты

Вы можете вычесть проценты, которые вы заплатили за связанные с бизнесом расходы. Например: вы можете вычесть проценты, которые вы заплатили по ипотечным платежам или другим бизнес-кредитам, оплата автокредитов (но только часть, используемая для деловых целей), и проценты, выплачиваемые по кредитным картам, используемым исключительно для деловых целей.

6. Домашний офис

Вы можете взять удержание домашнего офиса, если вы используете часть своего дома исключительно в качестве офиса для своего бизнеса. Вы должны провести большую часть своего бизнеса здесь, чтобы потребовать вычет. Сумма, которую вы можете вычесть, зависит от процента вашего дома, который занимает ваш домашний офис.

См. Также : Основы дедукции домашнего офиса
Какие расходы на домашний офис вы можете вычесть?

7. Стоимость развлечений

К сожалению, стоимость развлечений не относится к расходам, которые используются для развлечения. Затраты на развлечения означают расходы, возникшие во время деловых операций. Например, взятие клиента в свой загородный клуб или предоставление потенциального инвестора двум билетам в театр - это расходы на развлечения.

8. Юридические и профессиональные пошлины

Если вы нанимаете профессионала для работы за вас, плата, которую вы платите им, вычитается. Это включает в себя оплату услуг адвоката, комиссию за бухгалтера, комиссию агента по недвижимости или плату, выплачиваемую другим профессиональным консультантам.

9. Компенсация сотрудников

Если вы нанимаете кого-то для работы за вас, вы можете вычесть заработную плату, которую вы платите им в качестве деловых расходов. Это включает в себя заработную плату как сотрудников, занятых полный рабочий день, таких как менеджер по недвижимости, так и работники, работающие в режиме реального времени, и сотрудники, работающие неполный рабочий день, например, подрядчик, которого вы нанимаете один раз, чтобы исправить утечку крыши.

10. Налоги

Вы можете вычесть свои налоги на недвижимость, налоги на недвижимость и налог с продаж на связанные с бизнесом товары, которые не считаются амортизируемыми в течение года. Вы можете вычесть сборы за налоговые консультации и подготовку налоговых форм, связанных с арендой недвижимости. Однако вы не можете вычесть судебные издержки за защиту права собственности, на восстановление имущества или на развитие или совершенствование собственности. Вы должны добавить эти виды сборов к своей собственности.

11. Страхование

Вы можете вычесть страховые взносы, которые вы заплатили по большинству видов страхования, включая здоровье, несчастный случай, причину, кражу, наводнение, пожар, ответственность, транспортное средство и медицинскую страховку для ваших сотрудников.

12. Потери от несчастных случаев

Если ваша собственность была повреждена в результате катастрофического события, такого как пожар, вы можете удержать часть или всю потерю. Сумма, которую вы можете вычесть, будет зависеть от вашей страховки и суммы ущерба от имущества.

Другие общие налоговые вычеты включают:

Расходы на рекламу.
Аренда, которую вы заплатили другим.
Телефонные звонки, связанные с вашей арендой. Однако вы не можете вычесть первую строку для местной службы, которая поступает в ваш дом. Это считается личной линией.
Вы можете кредитовать или вычитать расходы, оплаченные, чтобы сделать вашу собственность доступной для людей с ограниченными возможностями или пожилых людей.
Если ваша собственность считается коммерческим зданием, вы можете вычесть издержки, чтобы сделать ее энергоэффективной.

* Вы всегда должны проконсультироваться с IRS или сертифицированным бухгалтером, чтобы решить, какие удержания применимы к вашей конкретной ситуации.