Практические шаги, чтобы заработать деньги, переворачивая дом

Инвестирование в недвижимость может стать отличным способом заработать деньги. Один тип инвестиций в недвижимость, который нужно рассмотреть, - это перевертывание дома. Достижение успеха с использованием этого метода, как правило, представляет собой комбинацию навыков, тщательного анализа и исследований, хотя некоторые из них действительно добиваются успеха немой удачей. Вот три ключа к успешному перевороту дома.

Что значит переворачивать дом?

Перевертывание дома означает, что вы покупаете дом с целью его продажи, как правило, быстро, для получения прибыли.

Это не долгосрочная стратегия покупки и удержания. Продажа недвижимости за больше, чем вы ее купили, не обязательно означает, что вы принесете прибыль.

Например, вы покупаете дом за 200 000 долларов и ставите 50 000 долларов на ремонт. Если вы продаете дом за 240 000 долларов, что больше, чем вы его купили, вы фактически потеряете деньги, когда будете учитывать стоимость ремонта, а также дополнительные расходы на владение недвижимостью и продажу недвижимости.

Какой тип собственности может быть перевернут?

Самый распространенный тип собственности, который перевернулся, - это семейный дом. Тем не менее, практически любой тип недвижимости можно перевести на прибыль. Это включает в себя:

• Многоквартирные дома: возможности переворота включают в себя ремонт существующих единиц или добавление дополнительных единиц, чтобы сделать недвижимость более ценной для потенциальных покупателей.
• Mixed-Used Property: Это может включать в себя ремонт или добавление в торговые помещения, жилую площадь или и то, и другое.

• Розничная недвижимость: восстановление пространства в соответствии с конкретной потребностью, например, ресторан, салон или общий магазин.
• Земля: Пройдя процесс зонирования, чтобы получить его одобрение для конкретного использования, например, в жилых или торговых домах. Получение одобрения зонирования может быть длительным процессом в зависимости от того, насколько быстро и легко работает строительный отдел в городе.

Ключ 1: Покупайте по правильной цене

Вы делаете свои деньги при покупке. Неважно, насколько хорошо вы обновляете дом, в конце концов, если вы вложите слишком много денег с самого начала, гораздо труднее получить прибыль.

Определить значение после ремонта - ARV

Вы пытаетесь определить, сколько вы можете позволить себе приобрести недвижимость, чтобы получить прибыль. Поэтому вам нужно работать в обратном направлении.

Первое, что вам нужно сделать, это определить значение после ремонта свойства. Это то, что вы считаете, что дом будет стоить после того, как вы закончите все ремонтные работы на этом объекте.

Вам нужно будет посмотреть недавно проданные цены на сопоставимые свойства в этом районе. Хотя сравнение с сопоставимыми данными - это не точная наука, это поможет вам приблизиться к стоимости дома. Если ваш дом состоит из четырех кроватей, двух ванных колониальных, вам нужно посмотреть на Colonials аналогичного размера, которые были проданы в прошлом году.Вам нужно будет внести коррективы для определенных факторов, таких как:

• Квадратные футы: два дома могут иметь одинаковое количество кроватей и ванн, но можно быть на 1 000 квадратных футов больше.
• Качество ремонта: Посмотрите на материалы, используемые при ремонте. Это то, что ищет текущий покупатель?
• Местоположение: Некоторые районы города будут лучше других: лучший школьный округ, тихая улица.
• Размер лота: Большие партии будут более ценными.
• Удобства: В доме есть центральный кондиционер, подземный бассейн, готовый подвал или мастер-люкс?

После того, как вы посмотрели на сопоставимые свойства, вы должны придумать диапазон того, что будет стоить дом, как только вы закончите ремонт. Это значение после ремонта.

Вычесть затраты

Чтобы купить недвижимость по правильной цене, вам нужно определить, сколько денег вы считаете своим долгом потратить на дом.

• Заключительные затраты на покупку: это включает страхование титула, домашние инспекции, гонорары адвоката, опросы, банковские сборы, регистрационные пошлины: дело и ипотека.
• Расходы на строительство: Разрешения от города, материальные затраты, стоимость рабочей силы.
• Расходы на холдинг: страховые платежи, налоги, оплата по любым кредитам, возможные коммунальные расходы.
• Заключительные расходы на продажу: гонорары адвоката, возможно налог на передачу недвижимости, комиссия за риэлторские услуги, плата за регистрацию: дело и ипотека, гонорары инспекции города: возможно свидетельство о заполнении, CO, если город требует, кредиты покупателя: домашний инспектор покупателя найдут что-то неправильно с этим имуществом, поэтому покупатель, скорее всего, попросит у вас кредит, чтобы исправить эти вещи.

Какова ваша прибыль?

Вероятно, вы не пройдете всю работу и не рискуете перевернуть дом, чтобы заработать 5 000 долларов. Поэтому вы должны определить свою идеальную цель прибыли из флип. Когда все будет сказано и сделано, вы хотели бы заработать $ 20 000? $ 50 000? $ 100 000? Знание того, сколько вы хотите сделать, поможет вам определить цену, по которой вы можете позволить себе купить дом.

Вы также должны знать, что вам, возможно, придется заплатить налог на прирост капитала за любую полученную вами прибыль. В зависимости от вашего дохода, вам, возможно, придется ничего не платить или, возможно, придется заплатить до 20 процентов своей прибыли дяде Сэму. Вы можете отложить эту стоимость, выполнив обмен 1031.

Определите идеальную цену покупки

Теперь, когда вы определили стоимость после ремонта для свойства, приблизительные расходы, связанные с ремонтом имущества и сколько денег вы хотите сделать, вы можете определить максимальную сумму, которую вы готовы платить за имущество.

После восстановления стоимости

- Минус-расходы

- Минус-мотивация прибыли

= Идеальная цена покупки

Это тот момент, когда вы делаете свое предложение и надеетесь, что оно будет принято. Вы прошли много работы, чтобы прийти к этому числу, поэтому не подвергайте колебаниям риэлторам, говорящим вам, увеличиваете ли вы цену предложения, а собственность принадлежит вам. Каждый доллар, который вы платите за недвижимость, - это доллар потенциальной прибыли, которую вы теряете.Помните, что вы деньги на покупку.

Ключ 2: быстро выйти

Целью переворота недвижимости является получение прибыли и получение этой прибыли как можно быстрее. Любой хороший инвестор знает, что рынок недвижимости может превратиться в копейку. Любое количество факторов может значительно снизить стоимость вашего имущества. Это включает в себя:

• Увеличение процентных ставок: Когда процентные ставки высоки, люди не могут позволить себе тратить столько денег на дом. Это снижает их покупательную способность, потому что их ежемесячный платеж по ипотечным кредитам будет выше. По мере роста процентных ставок цены на жилье снизятся, чтобы скорректировать это снижение покупательной способности.
• Смена сезона: Пик сезона покупки дома в летние месяцы, когда дети уходят из школы. Семьи хотят двигаться до начала нового учебного года. Если вы не можете перевернуть свой рынок на раннюю весеннюю или летнюю спешку, вы можете в итоге потратить на себя много денег.
• Увеличивает в инвентаре: Другим фактором, который может повлиять на стоимость вашего дома, является избыток ресурсов в этом районе. Одна из причин этого может быть, если крупная компания в городе отключится, и люди начнут сдавать свои дома на свой рынок, чтобы они могли переселиться. Есть только так много покупателей для дома с 3 спальнями, 2 ванными комнатами стоимостью 250 000 долларов. Если на рынке есть пять, вам, возможно, придется снизить цену, чтобы быстро ее продать.
• Выкупа или короткие продажи в Районе: К сожалению, вы не можете контролировать своих соседей. Короткие продажи и выкупа в этом районе снижают ценность вашего дома.
• Природные бедствия: Вы также не можете контролировать природу матери . Ураганы, торнадо и лесные пожары могут разрушить районы, оставив цены на жилье одинаково в руинах.
• Оценки в нижней школе: Если рейтинг школьной системы снизится, окрестности станут менее желательными для потенциальных покупателей.
• Вялая экономика: Когда экономика рушится, так же как и цены на жилье. Меньше людей могут покупать дома, а те, кто это делает, хотят потратить меньше.
• Экологические проблемы / Линии электропередач: Повышенные уровни радона или других химических веществ в почве, линии электропередач, которые строятся на заднем дворе или трубопроводе, проходящем через город, затруднят продажу вашего дома за верхний доллар.

Ключ 3: Команда, с которой вы работаете, может сделать или сломать вас.

Успешные смены свойств выполняются быстро и по правильной цене. Наем неправильного подрядчика, дизайнера или риэлтора может быстро превратить флип в флоп. В идеале у вас будет команда доверенных лиц, прежде чем вы закроете недвижимость, чтобы не тратить время.

Дизайнеры:

Если вы собираетесь нанять дизайнера для вашего ремонта, вам нужно убедиться, что он или она знакомы с этим районом. Последнее, что вы хотите сделать, - это улучшить. Не каждый дом нуждается в мраморе Калькутты и бразильских полах из твердых пород дерева. Вы можете зарабатывать большие деньги с отличным планом этажа и чистым дизайном. Кухни и ванны действительно продают дома, но большинство покупателей не будет знать разницу между сборщиком в $ 400 и стоимостью 40 долларов.

Знание рынка также поможет определить, какой вид покупателя ищет в этой области. Привлекает ли область много синглов, молодоженов, молодых семей с маленькими детьми, семьи или пустые гнезда? Это поможет определить наилучший подход к обновлению. Если вы добавите еще одну спальню? Сосредоточьтесь на семейной комнате для детей? Будет ли главный набор, который станет основной ничейкой?

Подрядчики:

Сюда входят электрики, сантехники, сидери, кровельщики, подрядчики по ОВК, художники, асфальтоукладчики и все, что вам может понадобиться. Вы хотите получить несколько ставок, чтобы получить лучшую цену, но вы также хотите проверить учетные данные, потому что лучшая цена - это не всегда лучшая качественная работа. Вы можете подумать, что у вас есть отличная цена в начале, но в конечном итоге потратят больше времени и денег, пытаясь исправить работу дрянной подрядчика.

Удостоверьтесь, что подрядчик понимает необходимые разрешения, которые необходимо вывезти с городом на ремонт, который необходимо выполнить. Сколько времени займет город для оформления разрешений? Существуют ли какие-либо вопросы о зонировании, которые должны быть одобрены? Разрешение вопросов в городе может задерживать рабочие места в течение нескольких месяцев и быстро уменьшать любую потенциальную прибыль.

Подрядчики также печально известны тем, что «недооценивают», сколько времени займет работа. Удостоверьтесь, что у вас есть установленный срок с подрядчиком для завершения работы. Вы также должны включить резервный фонд в свой бюджет для этих рабочих мест, которые не будут выполнены вовремя.

Риэлторы:

Продаете ли вы риэлтору или пытаетесь продать недвижимость самостоятельно. Если вы продаете с риэлтором, не забудьте учитывать их комиссию при продаже.

При выборе риэлтора вы должны убедиться, что они знают рынок, на котором вы пытаетесь продать дом. Даже если вы работали с риэлтором в прошлом, они могут быть не самыми подходящими для этого конкретного рынка.

Кроме того, многие риэлторы просто заинтересованы в быстрой продаже и не обязательно продают дом за верхний доллар. Удостоверьтесь, что вы сделали свое собственное исследование и что вам комфортно с номером, который Риэлтор чувствует, что вы можете добраться до дома. Вам нужна быстрая продажа, но вы также не хотите оставлять слишком много денег на столе.