Что такое освобождение от ответственности за короткую продажу?

Есть много веских причин для короткой продажи, но одной из самых важных причин является освобождение ответственности. Почему вы хотите освободить ответственность в короткой продаже? Потому что без этого банк может иметь право на получение баланса из-за того, что продавец не заплатил.

Когда кредитор соглашается совершить кратковременную продажу, это обычно приходит к такому решению, потому что для банка выгоднее совершать короткие продажи, чем для выкупа.

Это может потребовать или не потребовать, чтобы у продавца были финансовые трудности, но, безусловно, дом находится под водой.

В короткой продаже банк соглашается выпустить кредит в обмен на получение меньше, чем задолженность. Но это не обязательно освобождает продавца. Освобождение кредита от собственности и освобождение продавца - это две разные вещи. Если вы обязаны банку 200 000 долларов, но ваш дом стоит 75 000 долларов, банк может принять 75 000 долларов и выпустить кредит. Однако без освобождения от ответственности вы могли бы обнаружить несколько лет спустя, что банк теперь идет за вами и требует, чтобы вы заплатили разницу в 125 000 долларов.

Выпуск ответственности и Письмо с подтверждением короткой продажи

В письме с кратким подтверждением продажи содержится ключ. В этом письме-утверждении подробно указано, что ожидает банк. В нем излагаются следующие термины:

• приемлемая цена продажи
• Максимально допустимые комиссии
• Максимальные затраты на закрытие
• Минимальные чистые поступления
• Дата закрытия

Не каждое письмо с официальным подтверждением продажи содержит освобождение от ответственности. Фактически, в некоторых письмах об утверждении вообще не говорится об освобождении от ответственности. Адвокаты говорят, что если вопрос не будет рассмотрен, то кредитор может сохранить любые права, доступные для кредитора в соответствии с федеральным законодательством и / или законодательством штата, для принятия решения о недостатках.

Никогда не подписывайте короткое письмо с одобрением продажи, не прося адвоката прочитать его и дать юридическую консультацию. Не спрашивайте своего агента, потому что, если ваш агент не является адвокатом, этот агент не имеет лицензии на предоставление вам юридической консультации. Это противоречит закону для агента по операциям с недвижимостью.

Я говорю своим клиентам, что, если я увижу, что их короткое письмо с одобрением на распродажу содержит освобождение от ответственности, я не могу советовать им об этом. Я говорю им позвонить адвокату. Если письмо нечеткое или не указано конкретно, я предлагаю, чтобы продавец связался с адвокатом, чтобы попытаться получить освобождение от ответственности. Ни при каких обстоятельствах я не даю юридических консультаций.

Я не буду удивляться, узнав, что продавцы подают иски против своих агентов по недвижимости, потому что эти агенты заверили их, что кредитор не пойдет после решения о недостатке.Даже в Калифорнии, где нам повезло иметь определенные кредиты без права регресса, этот отказ от регресса обычно применяется к выкупам, а не к краткосрочным продажам. Другими словами, продавец, совершивший короткую продажу по кредиту на покупку денег, не гарантирует, что короткий кредитор по продаже выпустит их, если только кредитор не освободит продавца.

У нас есть раздел 580e Гражданского кодекса штата Калифорния, добавленный 1 января 2011 года, но это еще не было проверено в суде, и оно не распространяется на вторичное финансирование или на предыдущие годы.

Типы вербальности в сообщениях об утверждении короткой продажи, адресованных освобождению от ответственности

Хотя я не могу дать вам все мыслимые типы освобождения ответственности или невыпущения ответственности в письмах об утверждении короткой продажи, вот несколько примеров. Некоторые из этих заявлений освобождают продавца, некоторые не предлагают каких-либо освобождений от ответственности.

• После получения банком $ XXXXXX банк освободит залог и списывает оставшийся долг в качестве коллекционного баланса.
• Банк одобрил скидку. Ничто в этом письме не должно толковаться как предвзятое, отказ, изменение или изменение любых прав или средств защиты в законодательстве или в капитале при сборе всей суммы задолженности.
• Банк выдает свое согласие на продажу предмета недвижимости, что приведет к кратковременному выкупу ипотеки … и откажется от каких-либо прав на недостатки, если это применимо.
• После получения этого платежа мы сообщим о долге как «полностью оплаченном за неполный остаток» всем кредитным агентствам.
• Заемщик должен подписать прилагаемое квитанцию ​​на все условия, указанные в этом утверждении, и должен признать, что банк сохраняет все права на недостатки, предусмотренные запиской, договором о доверии и / или безопасности, а также местными и федеральными законами.
• Банк соглашается принять в заверенные средства $ XXXXXX в качестве оплаты в полном объеме кредита, кроме того, банк сообщит сумму долга, пролонгированного Службе внутренних доходов.
• Банк может принять решение о недостатках в отношении разницы в полученном платеже и причитающемся общем балансе, если не согласовано иначе или запрещено законом, если короткие продажи закрываются по кредиту, указанному выше.
• После получения средств банк освободит залог, а баланс дефицита будет сообщаться как сбор за сборный баланс.
• После получения согласованной суммы банк откажется от оставшегося остатка, причитающегося по вышеуказанному кредиту, и освободит заемщика от дальнейшего обязательства в нем и откажется от всех прав на дальнейшее решение или недостаток.

Если банк не даст вам освобождение от ответственности, вам может потребоваться внести вклад продавца, чтобы побудить банк предоставить его. Иногда вы получаете переговорщика, который не понимает политику банка. Если вы считаете, что банк не имеет права преследовать решение о недостатках, и банк отказывается освободить вас, вам может потребоваться эскалация файла супервизору для получения выпуска. Но если все остальное не удается, лучше всего попросить адвоката получить освобождение от ответственности за вас или, по крайней мере, объяснить ваши законные права, если освобождение ответственности не может быть получено.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.