Должны ли Главная Продавцы нанять оценщика?

Домашние продавцы часто спрашивают меня, должны ли они потратить немного дополнительных денег и получить оценку от профессионального оценщика до того, как он представит дом для продажи. Я могу понять это настроение, но, если свойство не настолько уникально, что листинговый агент не может подготовить сравнительный анализ рынка, оплата полномасштабной оценки может быть чрезмерной.

Причины, почему оценка редко помогает при продаже дома

• Во-первых, оценщики похожи на профессионалов в любой профессии, некоторые из них превосходны, а некоторые не могут найти недвижимость с двумя картами и фонариком. Оценки не являются гарантией ценности. Иногда оценка - это даже не оценка стоимости. В некоторых штатах оценщики могут не иметь лицензии. Если продавец не имеет непосредственного опыта работы с конкретным оценщиком, нет никакого способа убедиться в том, что оценка будет точной.

• Оценщики могут ошибаться. Если оценщик не знаком с соседством или его причудами, которые могут привести к снижению стоимости, оценка может быть неполной. Метод, используемый многими оценщиками для установления рыночной стоимости, заключается в сравнении аналогичных домов в аналогичных условиях, которые недавно были проданы. Иногда агенты удаляют фотографии после закрытия с MLS. Если оценщик не просмотрел внутреннюю часть дома, оценщик мог невольно использовать дом, нуждающийся в ремонте, в качестве сопоставимой продажи обновленного дома.
• Оценщики не всегда могут найти все необходимые данные. Я, вероятно, получаю по крайней мере один звонок в неделю от оценщика, спрашивающего меня о моих последних продажах. Оценщики хотят знать, есть ли что-то необычное в доме, оплачивается ли продавец за закрытие расходов покупателя или были ли особые уступки. Не каждый агент по операциям с недвижимостью может ответить на эти вопросы, и не каждый оценщик спрашивает, а также лучшие агенты по производству могут не вспомнить детали каждой отдельной транзакции.

• Оценщики могут отличаться друг от друга, даже экспертные оценщики не всегда согласятся. Спросите 3 оценщика за мнение о ценности, и вы, скорее всего, получите 3 разных мнения. Именно поэтому продавцы иногда спрашивают у 3 агентов по недвижимости и оценивают их в конечном итоге, делая ошибку худшего продавца когда-либо, когда они выбирают агента, который предлагает самую высокую цену.

Как покупатели оценивают дома для продажи

Домашнее ценообразование - часть искусства и частичная наука. Когда агенты по операциям с недвижимостью готовят сравнительный анализ рынка, мы пытаемся определить, сколько покупатель будет платить за дом, и цена, по которой покупатель кредитора будет оценивать. Эти значения могут быть двух разных чисел.

Иногда покупатели очень смущаются, покупая дом. Они обычно сравнивают ценности между домами, которые они посетили, поэтому они действительно не знают, как определить ценность, когда единственные дома, которые они видят, являются домами для продажи.Они знают, что другие продавцы просят о своих домах, но они часто не знают, какие дома по соседству недавно продали и на сколько.

Если им дают сопоставимые продажи, покупатели обычно не имеют достаточных знаний об оценке, чтобы знать, как корректировать отклонения между домами. Они могут попытаться сравнить дом с пулом и обновления до дома на меньшем участке без пула и нуждаются в работе, и не имеют абсолютно никакого представления о том, как вычислить разницу в денежном выражении. Чтобы добавить оскорбление к травме, их агент, вероятно, тоже не знает.

Например, покупателю может быть рассказано, что дом по соседству продан за 300 000 долларов. Этого было бы достаточно, чтобы заставить покупателя поверить, что она сможет предложить 300 000 долларов для дома для продажи рядом с ним.

Однако дом для продажи рядом с этим домом может иметь дополнительную спальню и ванну, что означало бы, что это, вероятно, стоило бы большего. Насколько важна дополнительная спальня и ванная? Покупатели не знают.

Покупатели часто принимают решение о цене, основанной на конкурирующих домах для продажи. Например, если они совершают поездку по дому, который является завышенным домом, это приведет к тому, что дома с разумной ценой выглядят как сделка. Они могут также спросить своего агента по недвижимости, сколько они должны заплатить, и агент может сказать, например, что среднее соотношение цена-цена-список-цена составляет 98%, поэтому агент может предложить снижение цены на 2% ,

Покупатели не должны спрашивать агента по недвижимости, сколько предложить для дома. Большинство агентов неудобно, предлагая цену предложения, так как это не их дом, и некоторые из них, я ненавижу признаться, не могут ответить.

Покупатель должен попросить агента по недвижимости предоставить покупателю достаточную информацию, чтобы покупатель мог принять обоснованное решение.

Больше причин, по которым продавец оплачивает оценку, может быть бесполезной

Одна из основных причин, по которой оплачиваемая продавцом оценка до размещения дома, скорее всего, будет пустой тратой денег для продавца, связана с тем, что покупатель не может доверяйте оценке. Покупатель может подумать, что продавец убедил оценщика получить более высокую, чем легко подтвержденную ценность, поскольку покупатели часто подозрительны. Покупатели, как правило, чувствуют себя подозрительно, потому что они неспокойны в иностранной обстановке, а не потому, что что-то скрывается.

Кроме того, кредитор покупателя, безусловно, НЕ примет оценку продавца. Покупателю все равно придется заплатить отдельную плату за оценку для получения финансирования. Более того, если также очень вероятно, что кредитор покупателя может потребовать дополнительной оценки, непосредственно перед закрытием, для проверки точности первой оценки. Поскольку кредиторы следят за тем, что не все оценки, особенно с момента внедрения HVCC, являются точными. Не говоря уже о том, что после краха рынка 2008 года кредиторы сегодня понимают, что хорошая оценка - это просто хорошая оценка стоимости, и оценки могут варьироваться.

В то время как оценка стоимости недвижимости не является оценкой и не должна толковаться как таковая, обычно листинговые агенты могут неплохо справиться с определением цены листинга на основе сопоставимых продаж и рыночного движения.Это одна из причин, по которой мы делаем большие деньги.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, BRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.