Короткие продажи не заключают сделки для покупателей

Короткие продажи случаются, когда домашние ценности падают, а продавцы не получают достаточное количество наличных денег от покупателя для погашения своих существующих ипотечных кредитов, предоставляя кредиторам согласие на получение меньше суммы, причитающейся им.

На первый взгляд может показаться, что покупатель короткой продажи получает хорошую сделку. Хотя тонкая маржа коротких продаж может быть выгодна для покупателя - потому что всегда есть исключения - в большинстве случаев покупателю было бы лучше покупать дом, который не находится в дефолте.

Короткие продажи не продаются со скидками.

Вы вряд ли услышите, как профессионалы в сфере недвижимости говорят вам, что неплохо купить короткую продажу. Отчасти это связано с тем, что профессионалы в сфере недвижимости получают прибыль от короткой продажи. Все делают деньги, кроме продавцов и покупателей. Поймите также, что листинговые агенты могут подтолкнуть продавцов к списку в качестве короткой продажи, потому что, если продавцы прошли через выкупа, листинговые агенты не получат листинг.

В Сакраменто, где я работаю, например, многие агенты игнорируют короткие продажи и предлагают своим покупателям купить что-то еще. Это часто агенты, которые были сожжены в прошлом, и короткие продажи разваливались, потому что они были перечислены агентом, у которого не было коммерческого списка короткой продажи.

Вот 11 причин, почему покупатели могут не купить короткую распродажу:

1) Продавцы слишком много платят.

Если дом продан за 500 000 долларов несколько лет назад и теперь продается по цене 400 000 долларов США, это не означает, что покупатель бесплатно набирает 100 000 долларов США.

Это означает, что продавец слишком сильно заплатил на растущем рынке, и теперь рынок упал. Это означает, что у продавца нет капитала.

2) Продавцы заимствовали слишком много.

Банки, которые стремились одалживать деньги в оценках рынков, иногда позволяли заемщикам переплачивать домой, что означает, что ссудный остаток заемщика превысил стоимость имущества.

Оценки субъективны, и не все оценщики будут размещать такую ​​же ценность в доме. Хотя против закона некоторые оценщики подвергаются давлению со стороны банков, чтобы оценить сумму, которую владелец дома хочет заимствовать.

3) Строгие требования.

Неопытные или неэтичные агенты по недвижимости могут подтолкнуть продавца к рассмотрению короткой продажи, когда продавец не имеет права на короткую продажу. Продавцы должны доказать трудности и представить доказательства о трудностях для кредитора для утверждения. Некоторые агенты перечисляют дома как короткие продажи, никогда не разговаривая с кредиторами или не квалифицируя продавцов.

4) Дома продаются по рыночной стоимости.

Кредиторы не наивны или не знают о стоимости дома. Кредиторы будут настаивать на сравнительном анализе рынка, известном как CMA или мнение о цене брокера, известном как BPO. Если кредитор считает, что лучшая цена может быть получена путем взятия имущества в случае потери права выкупа за предложение по короткой продаже, кредитор может продержаться по более высокой цене.Эта цена будет близка к рыночной стоимости. Кредиторы принимают короткие продажи, когда дом стоит короткой продажи, что означает рыночную стоимость.

5) Дома продают «Как есть».

Если ипотечная компания соглашается на короткую продажу, она, скорее всего, также оплачивает заключительные расходы в транзакции.

Кредиторы просят покупателей приобрести дом в его нынешнем состоянии. Кредиторы обычно отказываются платить за:

• Предлагаемые ремонтные работы, описанные в домашней инспекции.
• Инспекции или работа с вредителями, необходимые для выдачи четкого отчета о вредителях.
• Сертификация крыши или ремонт крыши.
• Планы защиты для покупателя.
• Отсроченное обслуживание.

6) Продолжительность закрытия.

В зависимости от того, когда было подано Уведомление об установлении по умолчанию, кредитная история кредитора о выкупе и сколько документов, которые продавец уже отправил, может потребоваться от двух недель до двух месяцев, чтобы получить ответ на предложение о покупке от кредитор. Кроме того, если задействованы два кредитора, потому что есть два кредита, обеспеченных имуществом, это может занять больше времени, чтобы удовлетворить требования второго кредитора.

7) Кредиторы могут изменить условия.

Некоторые кредиторы оставляют за собой право пересмотреть условия короткой продажи в последнюю минуту.

Если рынок изменится, новые законы пройдут или новая информация пересечет столик кредитора, кредитор может попытаться изменить условия договора. Кредиторы обычно имеют в своем распоряжении адвокатов, а обычные покупатели этого не делают.

8) Кредиторская комиссия.

Кредиторы, которые продали кредиты Fannie Mae или Freddie Mac, обычно платят традиционные комиссии по недвижимости агентам по недвижимости. Другие могут потребовать скидку. Более того, агенты в конечном итоге делают в два-три раза работу обычной транзакции и не понимают, что платят меньше, чтобы больше работать. Если вы согласились выплатить своему агенту определенный процент по соглашению с брокером-покупателем, вы можете нести ответственность за разницу между тем, что будет платить кредитор, и условиями вашего контракта, если ваш агент отказывается отказаться от разницы.

9) Более высокие затраты на покупку покупателя.

Поскольку кредиторы редко будут оплачивать какие-либо дополнительные услуги, например, продавец захочет сделать это, если вы хотите получить какие-либо из этих дополнительных услуг, вы сами заплатите за них. Иногда кредиторы отказываются оплачивать расходы на закрытие стандартного продавца, например, налоги на перевод. Если вам нужны специальные проверки, вы, вероятно, заплатите за них в кармане.

10) Потеря контроля над транзакцией.

Если вам нужно закрыть escrow на определенную дату, вам повезло. Процесс закрытого закрытия дома занимает неопределенное количество времени. Кредитор продавца называет выстрелы, а не покупателем и кредитором покупателя. Если вы пытаетесь закрыть escrow одновременно с продажей своего дома, это может не произойти.

11) Маленькая мотивация продавца.

Когда продавец обнаруживает, что эффект краткосрочной продажи по кредиту близок к цене выкупа, у продавца мало стимулов к сотрудничеству с короткой продажей. Хотя продавцы могут претендовать на покупку другого дома через 2 года после короткой продажи против 5 (с ограничениями) на выкупа, некоторые из них не намерены снова покупать другой дом.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, Калифорния