Обратная Ипотечная основа: Что вам нужно знать

Обратный ипотечный кредит - это тип кредита, который предоставляет наличные деньги, используя собственный капитал. Это не самый гибкий (или наименее дорогой) способ заимствовать, поэтому стоит оценить альтернативы, прежде чем использовать их. В правильной ситуации эти кредиты предоставляют мощный способ использовать ценность вашего дома.

Основы

Как стандартный ипотечный кредит, обратная ипотека - это кредит, который использует ваш дом в качестве залога. Однако эти кредиты разные по-разному, что приводит к «обратной» части названия.

Вы получаете деньги вместо того, чтобы платить деньги своему кредитору каждый месяц
Сумма вашего кредита растет со временем, в отличие от сокращения с помощью каждый ежемесячный платеж

Концепция похожа на вторую ипотечную или ипотечную ссуду. Однако обратные ипотечные кредиты доступны только для домовладельцев в возрасте 62 лет и старше, и вам, как правило, не нужно погашать эти кредиты, пока вы не покинете свой дом.

Обратные ипотечные кредиты могут обеспечить деньги за все, что вы хотите. Пока вы отвечаете требованиям (см. Ниже), вы можете использовать средства для дополнения ваших доходов от других источников или накопленных накоплений. Однако не просто прыгайте на перспективу легких денег - эти ссуды сложны (особенно для того, чтобы расслабиться), и они уменьшают активы для ваших наследников.

Существует несколько источников обратного ипотечного кредитования, но мы будем в основном покрывать ипотечную конвертацию на жилье (HECM), доступную через Федеральную жилищную администрацию.

HECM обычно дешевле для заемщиков из-за государственной поддержки, а правила для этих кредитов делают их относительно благоприятными для потребителя.

Сколько вы можете получить?

Сумма денег, которую вы получаете, зависит от нескольких факторов и основана на расчете, которое делает определенные предположения о том, как долго будет продолжаться кредит.

Акция: Чем больше акций у вас есть в вашем доме, тем больше вы можете вынести. Для большинства заемщиков это работает лучше всего, если вы платили свой кредит на протяжении многих лет, и ваш ипотечный кредит почти полностью окупился.

Процентная ставка: более низкие процентные ставки означают, что вы можете получить больше от обратной ипотеки.

Возраст: возраст самый молодой заемщик по кредиту также повлияет на то, сколько вы получите, а более старшие заемщики могут получить больше. Если у вас возникает соблазн исключить кого-то моложе, чтобы получить более высокую выплату, будьте осторожны: младший супруг должен будет уйти со смертью старшего заемщика, если молодой человек не будет включен в кредит.

Ваш выбор , как , чтобы получить деньги, также важен. Вы можете выбрать один из нескольких вариантов выплаты.

Конечная сумма: Самый простой вариант - взять все деньги сразу. С помощью этого варианта у вашего кредита есть фиксированная процентная ставка, и ваш ссудный баланс просто растет с течением времени по мере начисления процентов.

Периодические платежи: вы также можете получать регулярные платежи (например, ежемесячно). Эти платежи могут длиться всю жизнь или на определенный период времени (например, 10 лет). Если ваш кредит станет обязательным, потому что все заемщики вышли из дома, платежи заканчиваются. Благодаря пожизненным платежам вы можете получить больше, чем вы и ваш кредитор, если вы живете исключительно долго.

Линия кредита: вместо немедленного получения наличных денег, вы можете выбрать кредитную линию, которая позволяет вам привлекать средства, если и когда они вам понадобятся. Преимущество такого подхода заключается в том, что вы платите только проценты за деньги, которые вы фактически заимствовали, и ваша кредитная линия со временем может расти.

Комбинация: не может решить? Вы можете использовать комбинацию указанных выше программ. Например, вы можете взять небольшую единовременную сумму вперед и сохранить кредитную линию позже.

Чтобы получить оценку того, сколько вы можете вынести, попробуйте калькулятор Ассоциации национальных обратных ипотечных кредиторов. Однако фактические ставки и сборы, взимаемые вашим кредитором, будут отличаться от используемых допущений.

Обратные ипотечные издержки

Как и в случае с любым другим ипотечным кредитом, вы будете платить проценты и сборы за обратную ипотеку. Сборы исторически были заведомо высокими, но все становится лучше.

Тем не менее, вам нужно обратить внимание на затраты и сравнить предложения нескольких кредиторов.

Сборы могут быть (и часто) финансироваться или закладываться в ваш кредит. Другими словами, вы не пишете чек - вы не чувствуете те расходы, но вы все равно платите им. Сборы уменьшают количество средств, оставшихся в вашем доме, что оставляет меньше для вашего имущества (или для вас, если вы продаете дом и погашаете кредит). Если у вас есть доступные средства, может быть разумным заплатить из кармана, а не выплачивать проценты на эти сборы на долгие годы.

Затраты на закрытие: вы заплатите некоторые из тех же расходов на закрытие, которые требуются для покупки или рефинансирования дома. Например, вам нужна оценка, вам потребуются документы, и ваш кредитор рассмотрит ваш кредит. Некоторые из этих затрат не поддаются контролю, а другие можно управлять и сравнивать. Например, плата за инициирование варьируется от кредитора до кредитора, но ваш уездный офис записи взимает с вас же, независимо от того, кто вы используете.

Плата за обслуживание: вы можете получить стикер, когда увидите ежемесячные сборы, которые едят в ваш ежемесячный доход от обратной ипотеки. Существуют максимальные ограничения на оплату HECM, но всегда стоит совершать покупки.

Страховые взносы: , поскольку HECM поддерживаются FHA (что снижает риск для вашего кредитора), вы платите премию за FHA. Ваша первоначальная страховая премия за ипотеку (MIP) составляет от 0,5 до 2,5 процента, и вы будете платить гонорар в размере 1,25% от вашего сальдо.

Интерес: Конечно, вы платите проценты за любые деньги, которые вы получили через обратную ипотеку.

Погашение

Вы не совершаете ежемесячные платежи по обратной ипотеке. Вместо этого сальдо по ссуде возникает, когда заемщик постоянно выезжает из дома (как правило, при смерти или при продаже дома).Тем не менее, вы взяв на себя долг, который должен быть погашен - вы просто этого не замечаете.

Ваша общая задолженность будет представлять собой сумму денег, которую вы берете наличными, плюс проценты за деньги, которые вы заимствовали. В большинстве случаев ваш долг растет с течением времени - потому что вы заимствуете деньги и не совершаете никаких платежей (вы можете даже заимствовать больше каждый месяц).

Когда ваш кредит наступает, он должен быть погашен. Кредит, как правило, возникает, когда все заемщики «постоянно» уходят. Однако обратные ипотечные кредиты могут также наступить, если вы не выполнили условия своего соглашения - если вы не платите налоги на недвижимость, например.

Большинство обратных ипотечных кредитов возвращаются через продажу дома. Например, после вашей смерти дом выходит на рынок, и вы получаете наличные деньги, которые могут быть использованы для погашения кредита. Если вы меньше, чем продаете дом, вы должны сохранить разницу. Если вы должны больше, чем продать свой дом, вам не нужно платить разницу с помощью HECM (другими словами, вы «выигрываете»).

В некоторых случаях ваши наследники решат сохранить дом. В этих случаях полная сумма кредита должна быть выплачена - даже если остаток по кредиту выше стоимости дома. Ваши наследники должны придумать большую сумму денег, чтобы сохранить дом в семье.

Требования

Чтобы получить обратную ипотеку, вам необходимо выполнить некоторые основные критерии.

Основные правила:

Дом является вашим основным местом жительства (например, вы не можете использовать арендуемую недвижимость)
Вам не менее 62 лет
Вы не являетесь правонарушителем любого долга перед федеральное правительство

Достаточный капитал: , так как вы берете деньги вне вашего дома, вам нужно существенное количество средств в вашем доме, чтобы нарисовать. Нет никакого кредита для расчета стоимости, как у вас с «форвардной» ипотекой.

Текущие расходы: у вас должна быть возможность продолжать оплачивать текущие расходы, связанные с вашим домом (вам нужно будет доказать, что вы можете не отставать от расходов). Это гарантирует, что имущество сохраняет свою ценность и что вы сохраняете право собственности на это имущество. Например, у вас будут постоянные расходы на техническое обслуживание, и вам, возможно, придется платить налоги на недвижимость и страховые взносы.

Доход: вам не нужен доход, чтобы претендовать на обратную ипотеку, потому что вы не обязаны производить платежи по кредиту.

Консультирование: , прежде чем ваш HECM будет финансироваться, вы должны присутствовать на «сессии информации о потребителях» с консультантом HECM, одобренным HUD. Это должно обеспечить объективную информацию о продукте.

Первый залог: , если вы все еще должны деньги в своем доме, вы все равно можете получить обратную ипотеку (некоторые делают это, чтобы устранить существующие ежемесячные платежи). Однако обратная закладная должна быть первым залогом собственности. Для большинства заемщиков это означает погашение оставшегося ипотечного долга с частью вашей обратной ипотеки. Это проще всего, если у вас примерно 50% эквити в вашем доме (или больше).