Тень Инвентаризация: определение, влияние на экономику

Определение: Теневой инвентарь подсчитывает дома, которые находятся на определенной стадии выкупа, но еще не достигли рынка. Он должен быть добавлен в непроданные дома, которые были указаны для продажи, чтобы получить точную картину предложения жилья. По данным Capital Economics, в 2010 году было продано два дома для выкупа за каждый проданный продукт.

CoreLogic более точно определил теневой инвентарь. Он считал дома, которые были 90 дней или более правонарушителей, взыскания и принадлежали кредиторам.

В него не вошли дома, которые отставали от платежей, но банк не начал процедуры выкупа.

Вот почему оценка Capital Economics была намного выше. В октябре 2010 года, по оценкам CoreLogic, было 2 миллиона домов или девять месяцев поставок. Эта неопределенность в отношении реального числа создавала неопределенность.

Этот теневой инвентарь снизил цены на жилье в течение от одного до трех лет. Инвесторы неохотно покупали дома, зная, что там хранится теневой инвентарь. Они ждали, пока эти исключенные дома не будут поглощены, а цены будут иметь больше шансов на рост раньше.

Теневой инвентарь был дополнен реальным инвентарем непроданных домов. Это было около 4 миллионов домов по состоянию на сентябрь 2011 года. При этом темпе продаж это было 8-месячное предложение. Еще 250 000 домов были добавлены в теневой инвентарь каждый месяц.

Что должно было быть сделано для уменьшения инвентаря теней?

К сожалению, правительственные программы не вдавались в теневой инвентарь.

Двухлетний избыток непроданных домов и теневой инвентарь сохранил цены на жилье в течение многих лет. Федеральное правительство могло бы сделать гораздо больше для решения этой проблемы.

Почему правительство фактически проигнорировало эту нависшую угрозу? Возможно, он не знал, что делать. Управляющий фондом PIMCO Билл Гросс предложил использовать государственные средства, чтобы превратить все 5-7% ипотечных кредитов в 4% ипотечных кредитов.

Он сказал, что это снизило бы цены на жилье на 5-10%.

Большинство инициатив не привели к возникновению приливной волны взыскания. В апреле 2009 года была внедрена программа HARP (Домохозяйка по доступной рефинансированию). Это позволило двум миллионам достойных кредитов домовладельцев, которые были перевернуты в своих домах, чтобы рефинансировать с более низкими ставками. К сожалению, только 810, 00 домовладельцев были помогли. Зачем? Банки выбрали лучших кандидатов.

Департамент казначейства начал создание домов доступным в 2009 году. Он работал с банками, чтобы помочь владельцам изменить свои кредиты до того, как они вступили в выкупа. К сожалению, банки только модифицировали платежи, а не основной. Большинство домовладельцев задолжали в два раза больше по ипотеке, поскольку дом стоил. Они поняли, что бессмысленно бороться за платежи, не надеясь на достойную отдачу от своих инвестиций.

У Федеральной резервной системы был веб-сайт помощи потребителям. Он также помог руководителям общин оценить и решить проблемные области. ФРС держала процентные ставки на низком уровне. Он купил ядовитую задолженность банков. Эти программы никогда не затрагивали корень проблемы потери права выкупа домовладельцев.

Удивительно, но некоторые законодатели предложили вещи, которые только усугубили проблему. Некоторые предложили отменить Fannie Mae и Freddie Mac.

Это было бы катастрофой. Их кредитные гарантии требуются, прежде чем банк даже подумает о кредитовании. До финансового кризиса Fannie и Freddie гарантировали 50% всех ипотечных кредитов. Впоследствии он вырос до 90%.

Закон о реформе Додда-Франка требовал 20% первоначального взноса по всем ипотечным кредитам. По данным Национальной ассоциации риэлторов, только 40% покупателей жилья в то время могли даже позволить себе 20% первоначальный взнос.

Временная шкала теневой инвентаризации

• Сентябрь 2011 г. - «Домашние продажи на 7% выше, чем в прошлом году». Банки начали работать через трубопровод выкупа, увеличив продажи жилья, но снизив цены.
• Июль 2011 - «Миллион выкупа выбыл до 2012 года». Потеря права выкупа продолжается, благодаря задержкам в банковской обработке. Потребовалось 318 дней, чтобы банки выбыли во втором квартале, на 41 день больше, чем год назад.
• Май 2011 - «Домашние цены продолжают падать». Шестнадцать миллионов домовладельцев (28%) перевернули свои ипотечные кредиты, добавив в теневой инвентарь и снизив цены на жилье на 1% в месяц.
• Декабрь 2010 г. - «Внесение иска выкупа в инвентарь тени». Показатель потери права выкупа снизился на 24% по сравнению с предыдущим годом. Это должно было стать хорошей новостью, но не было. Это было связано с тем, что банки замедляли процесс обращения взыскания в ответ на запрос федерального правительства о спекулятивных методах выкупа. Домовладельцы продолжали отставать от своих платежей. Это просто добавлено к 1,8 миллионам домов в теневом инвентаре.
• «Экономический рост в четвертом квартале 2010 года составил 3,6%». Что удерживало его? Вялый рынок жилья. После большинства спадов, жилье, как правило, является первым сектором экономики для восстановления. Новое строительство дома создает рабочие места. Работы по строительству в этом выздоровлении не испытывали недостатка.
• Сентябрь 2010 года - «Выкуп составляет 35% от всех продаж». Это ниже, чем год назад, благодаря банкам, замедляющим процесс выкупа в ответ на федеральные расследования.
• Июль 2010 - «В продаже выкупаются два дома для каждого дома». Исследование Capital Economics говорит, что в теневом инвентаре насчитывается 7. 8 миллионов домов. Это намного хуже, чем оценка CoreLogic менее 2 миллионов домов.
• Апрель 2010 - «Опционные кредиты ARM ухудшают инвентаризацию теней». Эти кредиты составляли только 2% всех ипотечных кредитов по всей стране, но 60% в Калифорнии. У них есть штрафы за рефинансирование, среди других опасностей
• Октябрь 2009 года - «Теневой инвентарь». Уже в октябре 2009 года журнал «Баррон» предупредил о теневом инвентаре, который понадобится 15 месяцев для работы даже тогда.