Узнать, как короткая продажа или потеря права выкупа влияют на кредит

Продавцы могут задаться вопросом, повлияет ли короткая продажа на их кредит меньше, чем завершение выкупа, и есть ли другие преимущества между ними. В то время как в случае потери права выкупа, и в зависимости от законов штата, продавец мог бы остаться в собственности, по существу свободной от аренды, в течение четырех месяцев до года, прежде чем был вынужден освободиться. Но этот факт сам по себе не означает, что выкупа лучше.

В то время как короткая продажа включает в себя предложение дома для продажи, обычно перечисляемого через MLS.

Потенциальные покупатели жилья будут назначать встречи для просмотра дома, некоторые из них будут предлагать предложения lowball, агенты могут держать открытые дома и, в общем, жизнь продавца будет нарушена, все в надежде, что покупатель купит дом.

Основы короткой продажи

Короткие продажи случаются, когда кредитор соглашается принять меньше суммы, причитающейся против дома, или потому, что недостаточно продавать и оплачивать все расходы по продаже. Не все кредиторы договорятся о короткой продаже, и поэтому агент по недвижимости или адвокат могут оказать огромную помощь, обратившись в департамент по уменьшению потерь кредитора, чтобы выяснить это.

Вы не можете просто проснуться однажды утром и решить, что собираетесь продать свой дом в убыток, попросив короткую продажу. Раньше считалось, что кредиторы даже не подумают о короткой продаже, если ваши платежи текут, но это изменилось. Однако поймите, что кредиторы будут более приемлемы для переговоров, если у ваших платежей есть задолженность.

Кроме того, если у вас есть денежные средства, кредитор может попытаться использовать эти учетные записи.

Каким образом кредит кредитора на короткий отпуск?

Ярмарка Исаак опубликовала отчет, в котором говорится, что кредитные баллы затронуты примерно одинаково, независимо от того, продает ли продавец короткую продажу или выкупа. Ярмарка Issac говорит, что средние очки, потерянные по счету FICO, выглядят следующим образом:

• 30 дней спустя: от 40 до 110 пунктов
• 90 дней с опозданием: от 70 до 135 пунктов
• Выкуп, короткая продажа или дело в : От 85 до 160
• Банкротство: от 130 до 240
• Взыскание или лишение права выкупа: Оба этих решения влияют на кредит одинаково, говорит Дэвид Крут из Vitek Mortgage. Продавцы получат от 200 до 300 баллов, в зависимости от общего состояния кредита. Это означает, что если показатель FICO продавца до выкупа составил 680, он может упасть до 380.
• Короткая распродажа: Крутой утверждает, что эффект короткой продажи (при условии, что продавцы опаздывают на 59 дней) на кредитный отчет продавца идентичен отчету о выкупе. Дин в кредит будет отображаться как предварительная выкупа в статусе погашения, говорит Крутой, что приведет к потере 200-300 пунктов. Это означает, что краткосрочный продавец с предыдущим FICO 720 мог видеть, что он упал с 520 до 420.

Мой личный опыт работы в качестве агента несколько отличался. Я закончил короткую продажу для продавца Сакраменто, который был на 90 дней позади ее ипотеки. Через несколько месяцев после закрытия ее короткой продажи она проверила свой кредитный отчет и обнаружила, что ее FICO упала всего на 100 пунктов до 671. Я подозреваю, что ситуация с каждым продавцом меняется.

Кэтрин Кой, ипотечный брокер в южной Калифорнии, соглашается с Крутой.

«Влияние на кредитный отчет потребителя - выкупа против короткой продажи - это разница между ударом по поезду или автобусом», - говорит Кой, говоря о заемщиках, у которых есть несколько месяцев с задолженностью. Однако на протяжении многих лет короткие продажи, как правило, несут стигму.

Период ожидания перед покупкой другого дома

• Взыскание долгов или лишение права выкупа: Крутой говорит, что продавец, который хочет купить еще один дом после выкупа, в конечном итоге ждет от 24 до 72 месяцев, прежде чем кредитор будет предлагать любую процентную ставку, которая имеет смысл. Кой говорит: «Хорошей новостью является короткая продажа, которая позволит потребителю получить институциональный кредит для нового дома в течение двух лет».
• Короткая распродажа: Некоторые агенты говорят, что хорошие новости для продавцов короткой продажи - это ожидание намного короче, прежде чем покупать другой дом, а в 2008 году Fannie Mae приняли новые процедуры.

  Может ли продавец снова купить за менее чем два года? Не совсем, говорит Кой: «Это полный миф, который потребитель может купить снова через 18 месяцев с хорошей процентной ставкой». Однако в правилах Fannie Mae теперь требуется только 48-месячная приправа, и это не очень хорошая новость для агентов которые специализируются на коротких продажах ».

  В 2010 году FHA приняла руководящие принципы, в которых говорится, что продавец, который является действующим, и делает короткую продажу, может претендовать на немедленную покупку другого дома. Кредиторы не так быстро следуют этим рекомендациям. Тем не менее, Flagstar Bank дал продавцу небольшой продажи Elk Grove новый кредит в течение 2 месяцев после закрытия его короткой продажи, и этот продавец был в то время. FHA может утвердить кредит для краткосрочного продавца, который квалифицируется по программе Back to Work через год.

  Обратите внимание, что руководящие принципы Fannie Mae позволяют продавцу немедленно подать заявку на новый кредит, чтобы купить другой дом, если этот продавец сохранил текущие платежи, не имел просрочек более 30 дней и не согласился погасить облегчение бремени задолженности. Более того, это поздние платежи, которые резко влияют на ваш кредитный отчет, а не на короткую продажу.

Решение о выкупе или короткой продаже

Если вы продавец, пытающийся решить, разрешить ли дому перетормозить или покурить на короткую продажу, спасение вашего кредита не может быть преимуществом для совершения короткой продажи, говорит Кой , Она сообщает, что в соответствии с «Кодексом фактора фактора № 22» нет преимущества кредитного рейтинга для просроченного заемщика при короткой продаже за выкупа ».

У меня есть сомнения в этом. Из того, что я видел, есть меньше ущерба для кредитного отчета после короткой продажи, связанной с поздними выплатами, чем выкупа. Более того, еще одно преимущество для тех, кто имеет правонарушения по их кредиту, - это возможность покупать другой дом с использованием обычного финансирования в течение 4 лет в течение 7-летнего периода, необходимого для выкупа.Некоторые кредиторы займутся за новый дом на следующий день после закрытия короткой продажи. Есть и другие короткие преимущества продажи по сравнению с выкупа. Но ищите юридические и налоговые консультации, прежде чем принимать такое решение.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}