Что такое потеря права выкупа и как она работает?

Домашние покупатели, которые хотят иметь дело с недвижимостью, всегда думают сначала о покупке выкупа. Они думают, конечно, я сделаю небольшую работу, чтобы получить дешевую цену. Они считают, что банки отчаянно пытаются сбросить эти ужасные дома, и это тоже неправда.

Некоторые хорошо знающие покупатели имеют эту картину в своем уме маленького домика, окруженного белым заборным ограждением, принадлежащим овдовевшей маме, которая падала в трудные времена, но этот сценарий, как правило, далек от реальности.

Реальная картина часто уродлива.

Выкупа - дом, принадлежащий банку, который когда-то принадлежал владельцу дома. Домовладелец либо покинул дом, либо добровольно передал дом в банк. Вы услышите, что банк берет собственность обратно, но банк никогда не владел недвижимостью, поэтому банк не может вернуть то, что не принадлежит банку. Банк был исключен по ипотеке или доверенности и захватил дом. Есть разница.

Почему продавцы попадают в выкупа?

Продавцы прекращают платежи по целому ряду причин. Мало кто предпочитает входить в выкупа добровольно. Это часто непредсказуемый результат из одного из следующих:

Отложенное, уволенное или прекращение работы
Неспособность продолжать работу из-за медицинских условий
Чрезмерная задолженность и обязательства по начислению векселей
Ссоры с совладельцем , развод
Передача задания в другое состояние
Вопросы обслуживания, которые они могут дольше

Во время краха рынка с 2005 по 2011 год многие владельцы домов просто ушли из своих домов, потому что цены упали, и они были обязаны больше, чем их дома стоили.

Это не лучшее решение, в большинстве случаев, но это было немедленным облегчением для домовладельцев.

Переговоры напрямую с продавцами в случае потери права выкупа

Инвесторы, которые специализируются на покупке выкупа, часто предпочитают приобретать эти дома до завершения процесса выкупа. Перед тем, как подойти к продавцу, терпящему бедствие, рассмотрите:

Процедуры выкупа в разных странах различаются. В государствах, где используются ипотечные кредиты, владельцы домов могут в конечном итоге остаться в собственности почти год; тогда как в государствах, где используются доверительные акты, продавец имеет менее чем за четыре месяца до продажи попечителя.
Почти каждое государство обеспечивает некоторый период выкупа. Это означает, что продавец имеет безотзывное право в течение определенного периода времени, чтобы вылечить дефолт, включая оплату всех расходов на выкуп, возврат процентов и пропущенных основных платежей, чтобы восстановить контроль над имуществом. Для получения дополнительной информации обратитесь к юристу по недвижимости.
Во многих штатах также требуется, чтобы покупатели предоставляли продавцам определенные сведения о покупке акций.Непредставление этих уведомлений и подготовка предложений по требуемым документам могут привести к штрафам, искам или даже отзыву продажи.
Определите, являетесь ли вы тем человеком, который может легко воспользоваться неудачей продавца в этих обстоятельствах и / или вывести семью на улицу. О, критики утверждают, что просто бизнес и продавцы заслуживают того, что получают, даже если это пять центов на доллар. Другие будут симулировать сострадание и обманывать себя, полагая, что они «помогают» владельцам домов избежать дальнейшего смущения, но глубоко внутри себя, вы знаете, что это неправда.

Покупка дома в продаже попечителя

Проконсультируйтесь с местным отделением графства, чтобы узнать, как обрабатываются продажи в вашей области, но общие знаменатели среди тех, кого я вижу в Сакраменто, составляют:

Запечатанные заявки
Доказательство финансовой квалификации
Размерные залоговые депозиты
Приобретение недвижимости «как есть»

Иногда покупателям не разрешается проверять дом перед предложением. Проблема с покупкой невидимого дома - вы не можете рассчитать, сколько это будет стоить для улучшения структуры или доведения ее до пригодных для жилья стандартов. Вы также не знаете, будет ли оккупант возмездие и разрушение интерьера. Кроме того, вам может потребоваться выселить арендатора или владельца из помещения после получения титула, а процессы выселения могут быть дорогостоящими.

Другим недостатком может быть залог, записанный против имущества, которое станет вашей проблемой после передачи титула.

Некоторые инвесторы, которые покупают у продавцов попечителей, платят за поиск по названию заранее, чтобы избежать этой проблемы. Эти ребята, которые выступают на торгах на этапах суда, являются профессионалами, и они покупают выкупа на аукционе в качестве бизнеса. Они надеются купить выкупа по низкой цене, чтобы получить хорошую прибыль, когда они позже перевернут дом. Вам не нужно нанимать агента по продаже недвижимости, чтобы купить выкупа на аукционе, но вам нужно знать, что вы делаете, чтобы конкурировать с профессионалами.

Покупка выкупа из банка

Многие банки не продают дома напрямую инвесторам или покупателям жилья. Если банк готов продавать дома индивидуально, а не навалом, банк обычно будет перечислять дом через агента по недвижимости. Есть агенты REO, которые специализируются на списках выкупа.

Чаще всего покупка выкупа непосредственно у банка при покупке навалом. При массовых продажах банки упакуют кучу свойств в одну транзакцию и сразу продают их одному предприятию. Это лучший способ купить выкупа, если вы можете себе это позволить, потому что скидки, как правило, самые крутые.

Смотреть видео Элизабет Вайнтрауб о том, как работают потери права выкупа

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-партнером в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.