Видео: Рассрочка оплаты в договоре купли-продажи недвижимости 2024
Любой, кто продает капитальный актив в рассрочку с покупателем, осуществляющим платежи в течение долгого времени, может выбрать для распределения дохода от продажи в течение срока действия рассрочки. Распространение дохода от прироста капитала в течение нескольких лет может в некоторых случаях уменьшить сумму налога по сравнению с сообщением всей прибыли за один год. Эта налоговая стратегия называется продажей рассрочки.
Ключевым преимуществом стратегии продажи в рассрочку является увеличение доходов от прироста капитала с течением времени.
В зависимости от финансовых обстоятельств лица доход от прироста капитала с течением времени может привести к:
- Прибыль облагается налогом по потенциально более низким ставкам налога;
- Сочетание денежного потока денег, поступающего от покупателя, с деньгами, выходящими за налоги;
- Предотвращение огромных, недолговечных всплесков доходов, скорректированного валового дохода и налога; и
- Потенциально больше наличных денег, чтобы повторно инвестировать, экономить или тратить на вас.
Второе преимущество заключается в том, что продавец получает проценты по кредиту продавца обратно покупателю.
Для продажи в рассрочку требуется два фактора.
- Вы соглашаетесь продать актив покупателю с платежами, произведенными с течением времени. По крайней мере один платеж должен быть получен через год после налогового года продажи.
- Вы решили сообщить об этом как продажу рассрочки на Форму 6252. (В качестве альтернативы вы можете отказаться от использования метода продажи рассрочки.)
Упрощенный сценарий
Когда Джорандус (не его настоящее имя) продал свое дело, он смог распространить налоговое воздействие в течение нескольких лет, используя метод продажи рассрочки.
Продажа рассрочки - это транзакция, в которой лицо продает капитальный актив покупателю с течением времени и по крайней мере один платеж получен в течение года после года продажи. Для Джорандуса в договоре купли-продажи указывалось, что покупатель будет платить 30% от продажной цены спереди, 40% в год, а остальные 30% через два года.
Это позволило Джорандусу сообщать о 30% своего прироста капитала в первый год, 40% - во втором году и 30% - в третьем и последнем году. Кроме того, поскольку Джоранду пришлось ждать, чтобы получить его платеж, покупатель выплатил проценты по второму и третьему платежам.
Чтобы выяснить, будет ли Джорандус лучше использовать метод продажи рассрочки, нам нужно будет рассчитать, какое влияние на налоговые ставки будет: 1) если он сообщит о своих выгодах с течением времени по сравнению с 2), если он сообщит обо всех достижениях в год продажи. Чтобы сделать это сравнение, нам нужно знать, какие доходы и вычеты у него есть за эти годы. И поскольку некоторые из этих лет в будущем, нам, возможно, потребуется оценить, какими будут его будущие доходы и вычеты. Джорандус получит 100 000 долларов от продажи своего бизнеса, минус расходы на продажу в размере 10 000 долларов США в течение трех лет.Плюс покупатель будет выплачивать проценты по второму и третьему взносу. Кроме того, Джорандус оценивает, что каждый год он будет получать около 36 000 долларов США обычного дохода, кроме прибыли от продажи своего бизнеса. Он не ожидает каких-либо значительных вычетов. Теперь мы можем сравнить два налоговых сценария.
Сценарий 1: Продажа рассрочки | Сценарий 2: Избрать вне партии | |||||
Год 1 | Год 2 | Год 3 | Год 1 | Год 2 | Год 3 | |
Оплата от продавца | 30, 000 | 40, 000 | 30, 000 | 30, 000 | 40, 000 > 30, 000 | Валовой коэффициент прибыли |
90% | 90% | 90% | 90% | N / A | N / A | Налогооблагаемые долгосрочные выгоды |
27, 000 | 36, 000 | 27, 000 | 90, 000 | -0- | -0- | Процентные доходы |
-0- | 2, 000 | 3, 000 | -0- | 2 000 | 3 000 | Прочие обычные доходы |
36 000 | 36 000 | 36, 000 | 36, 000 | 36, 000 | 36, 000 | Скорректированный валовой доход |
63, 000 | 74, 000 | 66 000 | 126 000 < 38, 000 | 39, 000 | Стандартный вывод | -6, 200 |
-6, 200 | -6, 200 | -6, 200 | -6, 200 | -6, 200 | Личные исключения | -3, 950 |
-3, 950 | -3, 950 | -3, 950 | -3, 950 > -3, 950 | Налогооблагаемый доход | 52, 850 | 63, 850 |
55, 850 | 115, 850 | 27, 850 | 28, 850 > Федеральный подоходный налог | 5, 821 | 7, 771 | 6, 721 |
15, 271 | 3, 728 | 3, 878 | Прибыль после уплаты налогов | 57, 179 | 66, 229 | 59, 279 |
110, 729 | 34, 272 | 35, 122 | Эффективная ставка налога | 11. 01% | 12. 17% | 12. 03% |
13. 18% | 13. 39% | 13. 44% | Предельная ставка налога на обычный доход | 25% | 25% | 25% |
28% | 15% | 15% | (999) 15% | 15% | 15% | 15% |
0% | 0% | Налог на 3 года | 20, 313 | 22, 877 | Доход от уплаты налогов в течение 3 лет | 182, 687 |
180, 123 | Средневзвешенная ставка налога за 3 года | 11. 84% | ||||
13. 26% | Рассчитано с использованием налоговых ставок 2014 года, стандартного вычета и личного освобождения. Все выгоды долгосрочны. Доход от уплаты налогов - общий доход за вычетом федерального подоходного налога. Эффективная ставка налога равна федеральному подоходному налогу, деленному на налогооблагаемый доход. | Давайте поговорим об этих двух сценариях. Обратите внимание, что единственные различия, которые мы измеряем, - это когда налогооблагаемая прибыль включается в доход - либо распределяется в течение трех лет по методу продажи партии (сценарий 1), либо сразу, если клиент выбирает (сценарий 2). Все остальные поступления и вычеты остаются неизменными между двумя сценариями. В течение трех лет Джорандус будет платить приблизительно 20 313 долларов США в виде федерального подоходного налога по методу продажи рассрочки по сравнению с выплатой около 22 877 долларов США, если он выберет и сообщит обо всех своих доходах в год продажи. Это налоговая экономия в размере 2 564 долл. США за использование метода продажи рассрочки. Это дополнительные деньги, которые Джоранд мог использовать, чтобы сэкономить или потратить, по своему усмотрению. | ||||
При построении такого сценария важно зафиксировать всю соответствующую информацию о ваших текущих и будущих налогах. | На разных людей будут влиять разные способы, основанные на различиях в их финансовых условиях. Таким образом, собранные входы и налоги, рассчитанные для вашей ситуации, могут выглядеть иначе, чем простой сценарий, показанный выше. Итак, давайте углубимся в эти детали, чтобы вы знали, что искать. | Большая картинка: Сроки дохода | ||||
В соответствии с методом продажи рассрочки налогооблагаемая прибыль распределяется в течение нескольких лет. Прибыль измеряется один раз (валовая выручка от продажи за вычетом стоимости за вычетом затрат на продажу) и выражается в процентах от валовой прибыли. Этот процент затем применяется к каждому платежу по мере его получения. Доходы включаются в доход в каждый год, за который продавец получает платеж от покупателя. Кроме того, покупатель оплачивает проценты, чтобы компенсировать продавцу ожидающий получения платежа. Проценты облагаются налогом отдельно по обычным ставкам. Прибыль облагается налогом по краткосрочным или долгосрочным ставкам в зависимости от того, был ли базовый актив удерживаться на один год или меньше (краткосрочный) или удерживался более одного года (долгосрочный). Долгосрочная прибыль может облагаться налогом на уровне нуля, 15% или 20%. Долгосрочная прибыль также может подлежать 3,8% чистого подоходного дохода по инвестициям для лиц с более высокими доходами. |
Что еще нужно смотреть за
Метод продажи рассрочки - это в основном игра о сроках получения дохода. Должны ли мы распределять доход за несколько лет? Или взять налоговый удар сразу? «Правильный» ответ зависит от особенностей вашего финансового положения.
В качестве налоговой стратегии продажи рассрочки касаются управления налоговыми ставками, которые применяются к доходу от прироста капитала. Продажа платежей также может использоваться для управления другими связанными с налогами последствиями. Например, распространение доходов в течение нескольких лет может помочь человеку управлять своим скорректированным валовым доходом, что может иметь важное значение для получения отчислений или налоговых кредитов, основанных на доходе. Например, поддержание дохода под определенным порогом может помочь избежать более высоких премий Medicare Part B или может помочь человеку сохранить свой доход под порогом, когда поэтапные отчисления прекращаются.
Увеличение доходов за счет сообщения о значительном приросте капитала за один год может потенциально:
Push обычный доход в более высокую ставку налоговой ставки;
Приблизить доход от прироста капитала в более высокую ставку налоговой ставки;
Результат в виде дополнительных пособий по социальному обеспечению, подлежащих налогообложению;
Сократить или устранить отчисления, которые постепенно прекращаются на основе дохода, такие как вычет процентов по студенческим займам, вычитаемые отчисления и личные льготы;
Сократить или устранить, сколько можно внести в Roth IRA или Coverdell Education Savings Account;
- Уменьшить или исключить налоговые льготы, которые постепенно прекращаются на основе дохода, например, налоговый кредит на льготный период, кредит на обучение в течение всего срока обучения или детский налог на кредит;
- Запуск или увеличение чистого инвестиционного налога на прибыль;
- Запуск или увеличение альтернативного минимального налога;
- Премии Medicare Part B могут повыситься.
- И наоборот, увеличение доходов за несколько лет может потенциально:
- Помогите сохранить доход в пределах желаемой скобки налоговой ставки;
- Помогите сохранить доход от прироста капитала в нужных процентах или 15% скобках;
- Результат в меньшем количестве льгот по социальному обеспечению, подлежащих налогообложению;
- Помогите сохранить доход в радиусе действия для получения полной суммы вычета процентов по займам студента, вычитаемых издержек, личных изъятий или других вычетов, которые ограничены доходом;
Помогите сохранить доход в пределах диапазона для получения премиального налогового кредита или других налоговых кредитов;
- Избегать или уменьшать влияние чистого инвестиционного налога на прибыль;
- Избегать или уменьшать влияние альтернативного минимального налога;
- Избегайте или уменьшайте влияние более высоких премий Medicare Part B.
- Теперь это конечные результаты. Эти выгоды возникают благодаря управлению уровнями доходов и изучению того, как различные уровни дохода вызывают различные налоговые последствия. При построении собственного сценария налогового планирования обязательно укажите все типы доходов, типы вычетов, виды налогов и типы налоговых кредитов, которые имеют отношение к вашей ситуации. Другими словами, мы пытаемся решить загадку здесь, посмотрев, как уровень дохода взаимодействует с другими частями вашей налоговой декларации.
- Подробнее
- Чтобы квалифицироваться как продажа рассрочки: продавец продает недвижимость покупателю, если продавец получает по крайней мере один платеж в течение года после года продажи.
- Налогоплательщики могут отказаться от использования метода продажи рассрочки, включив все доходы в доход в год продажи. Для того чтобы эти выборы были действительными, налоговая декларация должна быть подана к дате возврата, включая продления.
- Метод продажи платежей не может использоваться в следующих ситуациях:
Недвижимость продана в убыток. Сообщите всю потерю капитала в год продажи.
Продажа запасов в ходе обычной деятельности, даже если клиент платит за товар в следующем году.
- Продажа личной недвижимости или недвижимости дилерами, даже если имущество продается по плану рассрочки. (Однако есть исключения для дилеров акций и жилых участков.
- Подробнее см.
публикация 537.)
- Продажа акций, облигаций и других инвестиционных ценных бумаг.
- Имейте в виду, что существуют специальные правила:
- При продаже амортизируемого имущества тесно связанному лицу При продажей амортизируемого имущества и амортизации необходимо вернуть, При обмене такого рода имуществом с рассрочкой платежа ,
- Когда продажная цена недвижимости зависит от будущих событий,
При продаже нескольких активов в рамках единой продажи
- Если процентная ставка остается нераспределенной в договоре купли-продажи,
- If впоследствии будет продана или передана, или
- Если продавец впоследствии возвращает имущество,
- См.
- Публикация 537 на веб-сайте IRS для углубленного обсуждения этих специальных правил.
- Примеры
- Хотя этот список не является исчерпывающим, вот ситуации, в которых налогоплательщики могут захотеть рассмотреть возможность продажи основных средств с использованием продажи рассрочки.
- Продажа недвижимости, нет ипотеки на имущество, и продавец готов финансировать покупку покупателя. Это может создать поток дохода за несколько лет для продавца.
Продажа бизнеса или важных бизнес-активов. Большая прибыль от прироста капитала заставит налогоплательщика превысить порог для 20% ставки налога на прирост капитала или чистого налога на прибыль.
Большой прирост капитала заставит налогоплательщика, ответственного за выплату более высоких премий Medicare Part B
Справочный материал
- Публикация 537, Продажа платежей (IRS. Gov)
- Форма 6252 (включает инструкции, pdf, IRS. gov)
- Публикация 550, Инвестиционный доход и расходы (IRS.gov)
- Публикация 544, Продажа и другие распоряжения активами (IRS. gov)
Причин для показа Аффидавит в короткой продаже
Определение письменного показания в форме руки; почему короткий продавец не может продать родственнику или другу. Образец формулировки и другие условия для переговоров.
Окончательное правило fAA: требования пилота и требования к отдыху
С января 2014 года, окончательное правило для пилотной службы и требования к отдыху помогут бороться с усталостью в летных экипажах. Вот что вам нужно знать.
Типичные требования и квалификационные требования к работе
Требования к работе - это оптимальные навыки, опыт, образование и атрибуты, которые работодатель хочет найти у кандидата, который нанят для Положение.