Претензий Главная ипотечная процентная ставка в качестве вычитания налога

Вероятно, вы слышали, что владение собственным домом имеет несколько приятных налоговых льгот. Один из них заключается в том, что проценты, которые вы платите по ипотечному кредиту, не облагаются налогом.

Заявка на получение ипотечных процентов

Вы должны указать свои вычеты по Форме 1040, Расписание А, чтобы заявить проценты по ипотеке. График А также охватывает многие другие расходы по вычету, включая налоги на недвижимость, медицинские расходы и благотворительные взносы.

Иногда все это составляет более чем стандартный вычет для вашего статуса подачи, что делает его целесообразным для детализации. В противном случае вы сэкономите больше налоговых долларов, отказавшись от вычета процентов по ипотечным кредитам и требуя вместо этого стандартного вычета. Выполните полное расписание А и сравните общее количество ваших отчислений с вашими стандартными вычетами, чтобы узнать, какой из них наиболее выгоден для вас.

Вот еще несколько вещей об этом выводе, которые вы хотите иметь в виду.

Квалификация на вычет процентов по ипотечным кредитам

Ипотечная процентная ставка включает в себя то, что вы платите по кредитам на покупку дома, на собственных кредитных линиях и кредитах на строительство. Вычет ограничивается процентами, выплачиваемыми на ваш основной дом и / или второй дом. Проценты, уплаченные в третьем или четвертом домах, не подлежат вычету.

Вы также должны быть на крючке для кредита - долг не может быть под чужим именем, если это не ваш супруг, и вы подаете совместное возвращение.

Это должен быть добросовестный кредит, в котором у вас есть договорное обязательство по его возврату. Наконец, ваш дом должен действовать в качестве обеспечения кредита, и ваши ипотечные документы должны четко указывать это.

В вашем доме может быть одно семейное жилище, кондо, мобильный дом, кооператив или даже лодка - в значительной степени любая собственность, которая имеет «спальные, кухонные и туалетные принадлежности», согласно данным Службы внутренних доходов.

Определение того, сколько вы заплатили за нас

Вы должны получить форму 1098, заявление об ипотечном проценте, от вашего ипотечного кредитора в начале нового налогового года. В форме сообщается общая сумма процентов, которую вы заплатили за предыдущий год. Вам не нужно прикладывать форму к вашей налоговой декларации, потому что финансовое учреждение также должно отправить копию формы 1098 непосредственно в IRS.

Удостоверьтесь, что выплата процентов по ипотечным кредитам, которую вы требуете в расписании А, соответствует сумме, указанной в форме 1098. Сумма, которую вы можете вычесть, может быть меньше общей суммы, которая появляется в форме на основе определенных ограничений. Сохраните форму 1098 с копией поданной налоговой декларации не менее четырех лет.

Долларовые ограничения на задолженность по приобретению жилья

Домашние кредиты и проценты, которые вы платите за них, подпадают под некоторые общие ограничения.Один предел применяется к кредитам, которые используются для покупки или строительства жилья.

Это «долг на покупку жилья». Этот термин относится к любому кредиту, который вы принимаете с целью приобретения, строительства или существенного улучшения квалифицированного дома. Вы не можете вычесть проценты на сумму более 1 миллиона долларов США на покупку жилья для вашего основного дома и / или вашего вторичного проживания. Предел уменьшается до $ 500 000, если вы женаты и файл отдельно.

Например, предположим, что вы заимствовали 800 000 долларов США против вашего основного места жительства и 400 000 долларов США против вашего вторичного проживания. Оба кредита использовались исключительно для приобретения недвижимости. Вместе кредиты составляют до 1 доллара США. 2 миллиона, превысив лимит в размере 1 миллиона долларов на покупку жилья.

Теперь предположим, что оба кредита имеют фиксированную процентную ставку в 5 процентов. Общий процент, который вы заплатили за год, составлял 60 000 долларов США. Вы могли бы только потребовать вычет процентов по ипотечным кредитам на сумму 50 000 долларов США за проценты по первому долгу на покупку жилья на 1 миллион долларов. Остальные 10 000 долларов США - это результат стоимости кредита, который превышает лимит в 1 миллион долларов, поэтому вы не можете его требовать.

Ограничения на задолженность по домашнему капиталу

Доход от собственного капитала - это кредит, который вы вынимаете по той причине, которая не является приобретением, строительством или существенным улучшением квалифицированного дома.

Это также может быть ссуда, которую вы берете для улучшения квалифицированного места жительства, но она превышает лимит задолженности домашних владельцев.

Вы не можете вычесть проценты на сумму более 100 000 долларов США на оплату домашнего капитала для вашего основного дома и / или вашего вторичного проживания. Этот лимит уменьшается до $ 50 000, если вы женаты, но подаете отдельно. Ваш вычет для долевого участия в капитале может быть уменьшен даже ниже этого лимита в 100 000 долларов США, если ваша задолженность превышает справедливую рыночную стоимость вашего дома.

Проценты, уплаченные за счет собственного капитала, являются корректировкой альтернативного минимального налога, не так ласково известного как AMT.

Для этого примера предположим, что вы заимствовали 300 000 долларов в кредитной линии домашнего капитала. Сумма, которую вы заимствовали, не превышала справедливую рыночную стоимость вашего дома, поэтому вы в порядке. Вы использовали 150 000 долларов денег, чтобы добавить новую семейную комнату в свою резиденцию, и вы потратили оставшиеся 150 000 долларов на обучение в колледже вашего сына. Половина кредита рассматривается как задолженность по приобретению жилья, поскольку она используется для существенного улучшения вашего дома. Эта часть будет подлежать ограничению долговых обязательств на приобретение жилья. Другая половина рассматривается как задолженность по домашнему капиталу, потому что она не использовалась для улучшения вашего дома. Вы могли бы вычесть проценты только до предела в 100 000 долларов на эту часть. Таким образом, предположив, что вы заплатили в общей сложности 21 000 долларов США, это сломается следующим образом:

• $ 10, 500: полностью вычитаемый долг на покупку жилья в первом полугодии кредита
• $ 7 000: выкупный собственный капитал на две трети части собственного капитала займа или 100 000 долл. США из этой суммы в размере 150 000 долл. США
• 3 долл. США, 500 долл. США: не подлежащий вычету доход по долевому капиталу, представляющий собой проценты, уплаченные за долю долга по собственному капиталу, которая превысила $ 100, 000

Вам также нужно будет сообщить $ 7 000 в IRS как настройку AMT на бланке 6251.

Совместные ипотечные кредиты

Если вы совместно владеете ипотекой с кем-то еще, кто не является вашим супругом, вы имеете право вычесть только проценты, которые вы лично платите, независимо от того, кто из вас получает форму 1098 от кредитора. Но здесь есть лазейка. Со-заемщики, которые производят платежи для предотвращения выкупа, могут вычитать проценты, уплаченные, даже если проценты должны были быть оплачены кем-то другим. Редакторы JK Lasser's «Ваш подоходный налог» проходят по этому вопросу:

«Налоговый суд разрешил совместному заемщику вычитать его или ее оплату другой доли заемщика по ипотечным процентам, если платеж делается для того, чтобы избежать потери имущества, и оплата производится с его или ее отдельными средствами ». (стр. 328)

Кредиты на строительство для строительства

Вы можете вычесть проценты по ипотечным кредитам, используемым для оплаты строительных расходов. Вырученные средства должны использоваться для приобретения земли и строительства дома. Расходы, понесенные за 24 месяца до завершения строительства, рассчитываются в размере лимита в размере 1 млн. Долл. США по долгам на покупку жилья.

Но есть улов. Если вы удерживаете проценты по строительному кредиту на два года, то вы решаете продать имущество, а не переезжать и использовать его в качестве своего места жительства, вам, возможно, придется пересчитывать свои доходы за годы, вы вычтенные проценты, чтобы охарактеризовать его как инвестиционный интерес вместо. Это может ограничить его вычет. Другими словами, IRS может захотеть вернуть немного денег.

Оплаченные очки

Баллы, выплачиваемые по долгам по приобретению для первичных и вторичных домов, полностью вычитаются в том году, когда они выплачиваются, но баллы, выплаченные по рефинансированию, должны амортизироваться в течение срока действия займа. Очки не всегда сообщаются в форме 1098, но вы можете найти их в своем заявлении о закрытии HUD-1.

Когда обратиться за помощью к специалисту по налогам

Вычисление вычета процентов по ипотечным кредитам является простым для многих налогоплательщиков. Добавьте процент, указанный в ваших формах 1098, и введите итоговое значение в расписании A. Вы можете использовать рабочий лист в публикации 936 для расчета допустимого вычета, и вы можете определить настройку AMT для возврата собственного капитала, используя Рабочий лист корректировки процентных ставок для дома в Инструкции для формы 6251.

Возможно, вы захотите проверить у налогового специалиста, если вы купили или продали недвижимость в течение налогового года. На самом деле, было бы целесообразно обратиться за советом к налоговой службе даже до того, как вы купите или продаете недвижимость, если только сможете получить налоговые последствия вашего решения.