Ипотечная ставка: когда платить скидка

Дисконтные пункты являются одним из самых запутанных аспектов процесса ипотеки для многих заемщиков. Тарифы скидок - это сбор, специально предназначенный для покупки вашей ставки. В заявлении о посещении скидки на баллы иногда обозначаются как «Скидка» или «Ипотечный курс Buydown», а один пункт скидки несет стоимость, равную одному проценту вашего размера кредита. Точки скидок отличаются от вашего «сбора за инициирование», плата, которую ипотечный кредитор взимает для завершения кредита.

Взгляд на цифры

Чтобы проиллюстрировать баллы как процент от концепции суммы кредита, давайте посмотрим на некоторые цифры. Когда кредитный офицер говорит о одной точке кредита в размере 100 000 долларов США, кредитный сотрудник говорит об одном проценте кредита, который равен 1 000 долларов США.

За кредит в размере 300 000 долларов США одно очко составляет 3 000 долларов США оплачиваться при закрытии кредита.

Кредиторы предлагают разные процентные ставки по кредитам с разными пунктами. Существует три основных варианта, которые вы можете сделать о точках. Вы можете решить, что не хотите платить или получать очки. Это называется займом с нулевой точкой.

Вы можете заплатить очки при закрытии, чтобы получить более низкую процентную ставку. Или вы можете выбрать, чтобы начисляли вам очки (также называемые кредитными кредитами) и использовали их для покрытия некоторых из ваших расходов на закрытие.

Гипотетическая ситуация

Давайте запустим некоторые гипотетические цифры для аналитических (aka Engineer) типов. В приведенном ниже примере показан компромисс между точками как часть ваших текущих затрат и процентных ставок.

В примере вы заимствуете 180 000 долларов США и имеете право на получение 30-летнего ипотечного кредита с фиксированной ставкой по процентной ставке 5,0% с нулевыми отметками, которые вы должны учитывать:

> Процентная ставка

4. 875%	5. 0%	5. 125%	Дисконтные очки
+0. 375	0. 0	-0. 375	Ваша ситуация
Вы долго будете хранить ипотеку и хотите, чтобы платеж был как можно ниже.	Вам нравится процентная ставка и, вероятно, будет держать дом менее чем за 5 лет	Вы хотите сохранить наличные деньги как можно ниже и можете позволить себе более высокую оплату	Результат
Теперь: вы платите $ 675 при закрытии	В течение срока действия кредита: платите $ 14 меньше каждый месяц Без корректировок в любом направлении	легче понять, что вы и для сравнения цен. Теперь: вы получаете	$ 675 в кредите кредитора На протяжении всего срока кредита: платите $ 14 за каждый месяц *** В настоящее время доступные тарифы могут отличаться от того, что показано в этот пример сценария

Как вы можете ясно видеть, время, когда вы планируете владеть домом, является большой частью уравнения, если для вас важен анализ «безубыточности».

Анализ безубыточности прост.Возьмите стоимость дисконтных пунктов и разделите их на ежемесячную оплату сбережений / затрат, и вы поймете, сколько месяцев вам понадобится для безубыточности.

$ 675 в стоимостном / 14 $ в месяц сбережениях приведут к точке безубыточности 48. 21 месяц.

Если вы планируете хранить свою ипотеку более 4 лет или 48. 21 месяц, то оплата дисконтных пунктов начинает иметь смысл. Что-то меньшее, чем это, и вы, возможно, сделали неправильное финансовое решение.

Мы используем терминологию «возможно, сделали неправильное финансовое решение», потому что у ипотеки есть налоговые льготы и последствия, которые также необходимо учитывать при запуске чисел.

Как процентные, так и дисконтные пункты имеют преимущества по вычету для большинства заемщиков. Это во многом зависит от характера занятости вашего нового дома, количества принадлежащих собственности и суммы процентов, которую вы вычитаете.

Лучше всего рассмотреть все детали, когда принимаете решение о том, платить ли скидки или нет.

Ваше усердие в применении вашей личной финансовой ситуации к вам, выбор ипотеки может быть решением, которое затрагивает вас в течение 30 лет.

Сделайте это с умом.