Дар недвижимости: щедрость может быть налогом

Налоговая база одаренного имущества может быть сложной. Просто спросите Беверли в Атланте, штат Джорджия, который пишет:

«Мой отец, которому было 90 лет, и явное здоровье, дал мне свою квартирку по прокату во Флориде. Я сдавал ее в аренду отдыхающим. Кондоминиум был первоначально куплен в 1975 году за 65 000 долларов, и теперь его оценивают в 550 000 долларов. Я единственный ребенок и унаследую все, что происходит у моего отца.

Мой вопрос: сделал ли он страшная финансовая ошибка, предоставив мне этот кондо вместо того, чтобы оставить его мне в его завещании? Мне сказали, что если я продам, что, вероятно, через два года, мне придется заплатить тысячи в виде налога на прирост капитала, и что это не будет «Если бы я унаследовал его, то я имел двух сыновей, которые унаследуют все, что у меня есть. Должен ли я« продать »кондо обратно моему отцу, чтобы избежать налогов, которые я понес бы, если бы я его продал? если бы я решил, что ему нужно продать его в следующем году или около того, будет ли он платить налоги только за разницу сегодняшнего значения (550 000 долларов США) и от того, что он получил выше этой суммы?

--2- -> Но если я верну его ему, чтобы избежать налогов на прирост капитала, и я унаследую его, когда он пройдет, и если я его продаю, какую сумму я буду платить налоги? Мне нужно знать, что делать. Когда я сказал моему бухгалтеру, что мой отец только что предоставил мне кондоминиум, он сказал: «Вы знаете, что это была большая ошибка по налогам». Каковы последствия всех моих опций? Большое спасибо ».

Несмотря на огромную щедрость, предоставление подарка недвижимости часто сопряжено с несколькими недостатками с точки зрения налогообложения. Некоторые специалисты по налогообложению советуют людям никогда не давать недвижимость. Я думаю, что это слишком жестко, потому что я могут представить себе сценарии, в которых предоставление недвижимости может быть разумным налоговым движением. Однако это не одна из таких ситуаций.

Прибыль от капитала на подарки и наследование

В В общем, вы должны предпочесть наследования, а не подарки недвижимости. Вот почему:

Исполнитель наследства вашего отца будет оценивать всю собственность в своем имении на дату его смерти. Исполнитель также будет оценивать все имущество снова через шесть месяцев после даты смерти. Затем он может выбрать, какая из результатов оценки приведет к наименее возможным последствиям налога на недвижимость. В качестве наследника вашей ценовой основой в собственности будет справедливая рыночная стоимость на выбранную дату оценки, а не ее первоначальную покупку цена.

Это называется «активизированным основы ", и это отличный способ свести к минимуму налог на прибыль от прироста капитала, если вы позже продадите недвижимость.

Базовая стоимость получателя такая же, как и стоимость донора в подарочной ситуации. Это делает подарочный менее благоприятный способ передачи активов, хотя дарение может стать отличной стратегией для перехода капитала к членам семьи, у которых более низкие ставки налогов.

Например, предположим, что вы сидите на долгосрочном приросте капитала на некоторых акциях, и эти выгоды будут облагаться налогом на вас в 15 процентов. Вы можете подарить эти акции другому члену семьи с небольшим или никаким доходом, и прибыль не будет облагаться налогом, если он находится в 10 или 15 процентах налоговых кронштейнов. Налогооблагаемая сумма выигрыша в обеих ситуациях одинакова, поэтому дарение - это просто способ выбора более благоприятной ставки налога на высокоприоритетные инвестиции.

Прибыль от капитала по арендной собственности

Ваша стоимость в одаренном кондоминиуме такая же, как и стоимость вашего отца, потому что вы получили его в подарок. Поэтому, если ваш папа приобрел недвижимость за 65 000 долларов, это тоже ваша стоимость. Вам нужно будет тщательно просмотреть свою «скорректированную стоимость» в собственности. Я предоставляю формулу в своей статье «Отчетность о доходах от аренды по расписанию». Ваша стоимость основывается еще больше на сумму амортизации, которую вы и ваш отец утверждали или могли претендовать на налоговые вычеты.

Кроме того, прибыль от аренды имущества будет облагаться налогом по двум различным ставкам налога: ставки обычного подоходного налога на сумму прибыли, приписываемой амортизации и долгосрочные ставки налога на прирост капитала, при любой прибыли, оставшейся после амортизации, были приходилось.

Это называется отказом амортизации.

Что делать?

То, что вы должны сделать сейчас, полностью зависит от того, как долго вы планируете сохранить арендуемую недвижимость. Если вы собираетесь сохранить его на всю оставшуюся жизнь и передать его своим детям в наследство, вам действительно нечего делать прямо сейчас. Но вы указали, что можете продать недвижимость в ближайшие несколько лет. Кто-то должен будет платить налог на прирост капитала, когда это произойдет, либо ваш отец, либо вы или кто-то другой. Вы должны сесть с налоговым специалистом и спланировать налоговые последствия различных стратегий. Выясните, какая стратегия сохранит наибольший налог.

Ваши возможности включают в себя:

Держите подарок:

Вы будете на крючке для налогов, если вы продадите недвижимость. Но если вы держите собственность до тех пор, пока не умрете, база повысится, и ваши наследники смогут ее продать и укрыться от части прироста капитала.

• Отмените подарок: Я не уверен, что этот конкретный подарок можно отменить, в зависимости от того, сколько лет прошло с момента подачи оригинального подарка. Вы можете проверить у адвоката.
• Отдайте имущество отцу: Его базовая стоимость будет такой же, как и ваша стоимость, что означает, что исходная стоимость вашего отца основана на амортизации и других факторах. Затем ваш отец мог продать имущество или удержать его, пока он не умрет.
• Дайте собственность кому-то еще: Идея здесь выбрать кого-то другого, возможно, ваших детей или другого родственника, для наиболее благоприятных налоговых последствий, основанных на доходе этого человека.
• Дайте собственность на благотворительность: Благотворительность может получить все доходы без налогов.