Как передать ипотеку другому заемщику

Когда вы продаете дом или один из владельцев выезжает, может иметь смысл передать ипотеку новому владельцу. Вместо того, чтобы претендовать на новый кредит, оплачивая затраты на закрытие и начиная с более высоких процентных платежей, владелец просто возьмет на себя текущие платежи.

Можно перевести ипотеку, но это не всегда легко. Мы расскажем ниже, но краткое описание ваших вариантов включает в себя:

Передайте предполагаемую ипотеку, попросив вашего кредитора внести изменения.
Рефинансируйте кредит только на имя нового владельца.
Передача, когда ситуация не вызывает предложение о погашении кредита.

Предполагаемые ипотечные кредиты

Если кредит «предположен», вам повезло: это означает, что вы можете передать ипотеку кому-то другому. В кредитном соглашении нет языка, который не позволит вам завершить перевод. Однако даже предполагаемые ипотечные кредиты могут быть трудно перенести.

В большинстве случаев «новый» заемщик должен претендовать на получение кредита. Кредитор будет рассматривать кредитные баллы заемщика и задолженность к коэффициентам дохода для оценки способности заемщика погашать кредит. Процесс в основном такой же, как если бы заемщик должен был подать заявку на совершенно новый кредит (но, конечно, заемщик может взять на себя существующую часть кредита). Кредиторы одобрили заявку на получение оригинала на основании кредита и дохода первоначального заявителя (-ов), и они не хотят, чтобы кто-либо спустил крючок, если у них нет замещающего заемщика, который как можно скорее погасить.

Чтобы завершить перевод предполагаемого кредита, запросите изменение у вашего кредитора. Вам нужно будет заполнить заявки, проверить доход и активы и заплатить небольшую плату в течение этого процесса.

Передача права собственности: Выключение имен в кредите влияет только на кредит. Вам все равно может потребоваться изменить , которому принадлежит свойство , передав заголовок, используя действие quitclaim или выполнив любые другие действия, необходимые для вашей ситуации.

Трудно найти?

К сожалению, предполагаемые ипотечные кредиты недоступны. Ваш лучший выбор может быть, если у вас есть кредит FHA или кредит VA. Другие обычные ипотечные кредиты редко допускаются. Вместо этого кредиторы используют предложение при продаже , что означает, что ссуда должна быть погашена при передаче права собственности на дом.

Рефинансирование

Если кредит не является допустимым, и вы не можете найти исключение из условия оговоренной продажи, рефинансирование кредита может стать вашим лучшим вариантом. Подобно предположению, новому заемщику потребуется достаточный доход и кредит для получения кредита.

«Новый» домовладелец просто будет подавать заявку на получение нового кредита индивидуально и использовать этот кредит для погашения существующего ипотечного долга.Возможно, вам понадобится координировать с вашими кредиторами возможность убрать залоги (если только новый заемщик и новый кредитор не согласятся с ними), чтобы вы могли использовать дом в качестве залога, но это хороший, чистый способ выполнить свою работу. Некоторые залоги обычно переходят от одного владельца к другому (например, если были сделаны улучшения с финансированием ПАСЕ).

В связи с продажей

Кредиторы обычно не могут позволить вам перевести ипотеку. Покупатели выйдут вперед, получив более «зрелый» кредит с ранними процентными платежами (и они могут получить более низкую процентную ставку).

Продавцы могли бы продать свой дом более легко - возможно, по более высокой цене - из-за тех же преимуществ. Но кредиторы теряют, поэтому они не хотят одобрять переводы.

Обязательное условие продажи - это раздел кредитного соглашения, в котором говорится, что кредит должен быть погашен, когда имущество продается (кредит «ускоряется»).

Исключения из правила: В некоторых случаях вы все равно можете перевести ссуду - даже с обязательным условием продажи. Переводы между членами семьи часто разрешаются, и ваш кредитор всегда может быть более щедрым, чем говорит ваше кредитное соглашение (это вариант, который они могут выполнять , и они не обязаны это делать - т надежду на то, чтобы подняться). Единственный способ узнать наверняка - спросить своего кредитора и просмотреть свое согласие с местным адвокатом. Даже если кредиторы говорят, что это невозможно, адвокат может помочь вам выяснить, предоставляет ли ваш банк точную информацию.

The Garn-St. Жермен Акт не позволяет кредиторам осуществлять свой вариант ускорения при определенных обстоятельствах. Некоторые из наиболее распространенных ситуаций включают в себя:

Когда совместный арендатор умирает и переходит в собственность оставшемуся в живых совместному арендатору
Передача кредита родственнику после смерти заемщика
Передача права собственности супругу или дети заемщика
Переводы в результате соглашений о разводе и разделении
Переводы в доверительное управление между людьми (или живое доверие), когда заемщик является бенефициаром

См. полный список исключений и обзор этот список с вашим адвокатом.

Неофициальные переводы

Если вы не можете получить одобрение вашего запроса, возможно, у вас возникнет соблазн создать «неофициальную» договоренность. Например, вы можете продать свой дом, оставить существующий кредит на месте, а покупатель возместит вам платежи по ипотечным кредитам.

Это плохая идея. Ваше ипотечное соглашение, вероятно, не позволяет этого, и вы даже можете оказаться в затруднительном положении, в зависимости от того, как обстоят дела. Более того, вы по-прежнему несете ответственность за кредит - даже если вы больше не живете в доме.

Что может пойти не так? Несколько вариантов включают в себя:

Если покупатель перестает платить, кредит на ваше имя, так что это все еще ваша проблема (просроченные платежи появятся в ваших кредитных отчетах, а кредиторы придут после вас).
Если дом продается в выкупа за меньшую сумму, вы можете нести ответственность за любой недостаток.

Есть лучшие способы предложить поставщику финансирование потенциальному покупателю.

Ваши параметры

Если вы не можете получить переведенную ипотеку, у вас все еще есть варианты, в зависимости от вашей ситуации. Опять же, смерть, развод и семейные переводы могут дать вам право делать переводы, даже если ваш кредитор говорит об ином.

Если вы столкнулись с выкупа , некоторые правительственные программы облегчают работу с ипотекой - даже если вы находитесь под водой или без работы.

Если вы разводитесь , попросите вашего адвоката справиться с всеми ваших долгов и как защитить себя, если ваш бывший супруг не производит платежи.

Если домовладелец умер , местный адвокат может помочь вам определить, что делать дальше.

Если вы передаете активы в доверие , дважды проверьте у своего адвоката по планированию недвижимости, чтобы убедиться, что вы не инициируете предложение ускорения.

Рефинансирование может быть вашим окончательным вариантом, если ни один из других подходов не доступен.