Вариантов Если ваша короткая распродажа будет отклонена

Вопрос: Читатель пишет : «В прошлом году у нас был наш дом для продажи в качестве короткой продажи, и банк сказал, что наша короткая продажа была отклонена, но мы не знаем, почему Они на самом деле не дали нам никаких оснований, и наш агент не знает, почему банк отклонил наше заявление. Они попросили нас о каждом клочке бумаги, и мы дали им наши налоговые декларации и все финансовые документы, которые показали, что мы и мы все еще не сказали нам: мы больше не можем позволить себе сохранить этот дом. На прошлой неделе мы заметили, что срок действия нашего листинга истек, и наш агент больше не разговаривает с нами. Что можно сделать? »<

Ответ от Элизабет Вайнтрауб:

Только потому, что банк однажды отказал в короткой продаже, не обязательно означает, что вы не должны повторять попытку. Первое, что я предлагаю, - убедиться, что вы не заключили контракт с предыдущим покупателем. Если ваша короткая торговая документация была отправлена в банк, это, вероятно, означало, что вы и покупатель подписали договор купли-продажи. В большинстве коротких торговых контрактов содержится какое-то добавление, в соответствии с которым договор подлежит краткосрочному одобрению продажи, и, вероятно, существует временный лимит, введенный в качестве условия договора купли-продажи.

Поскольку вы юридически не можете продать дом во второй раз, когда вы все еще обязаны иметь существующего покупателя, вы должны проверить документы, позвонить в компанию (или агента покупателя) и убедиться, что договор отменяется в письменной форме, если срок его действия истек.

Во-вторых, если ваш листинг действительно истек, вы, вероятно, получаете телефонные звонки от многих других агентов, предлагающих свои услуги, и / или предлагая им иметь покупателей для вашего дома.

У этих агентов, скорее всего, нет покупателей, и нет никакой гарантии, что агенты, которые преследуют истекшие списки, имеют какой-либо опыт работы с короткими продажами.

Плохо, что некоторые агенты не имеют права продавать короткие продажи, но могут предложить эти услуги, но в вашей конкретной ситуации я предлагаю вам нанять чрезвычайно хорошо разбирающегося агента, который договорился о многих коротких продажах.

Неопытный агент без сильного фона в коротких продажах может повредить вашему делу и, вероятно, поэтому ваша короткая продажа ранее не была одобрена. Большинство ветеранских агентов короткой продажи, которых я знаю, никогда не сдаются, пока продавцы не уйдут от истощения или не утвердят короткую продажу.

Возьмите нового агента, верните свой дом на рынок со свежими фотографиями и найдите нового покупателя. Убедитесь, что покупатель останется приверженным ожиданию вашего короткого одобрения продажи. Небольшой трюк, который используют мои продавцы, - это потребовать от агента покупателя пообещать в письменной форме, что агенты не будут писать больше предложений для покупателя после принятия предложения. Не каждый покупатель на самом деле готов взять на себя обязательство купить короткую продажу, и необходим совершенный покупатель.На самом деле, если покупатель не совершил сделку, у вас действительно нет покупателя по контракту. У вас есть бесполезный лист бумаги.

После того, как предварительные результаты были завершены, просмотрите свое письмо о трудностях. Большинство банков требуют, чтобы продавец соответствовал одному или нескольким параметрам, требуемым в соответствии с конкретными руководящими принципами этого банка, для предоставления короткой продажи. Не каждый банк работает по идентичным правилам, но вот некоторые из них относятся ко всей короткой продаже:

Вы тратите больше, чем зарабатываете.

Вы получаете или развелись и не можете позволить себе дом самостоятельно.
Процентная ставка по вашему кредиту собирается корректировать или уже увеличилась.
В семье было смертельное или медицинское заболевание, которое вызвало просрочку ипотеки.
Ваш кредит по умолчанию не менее 30 дней с момента вашего последнего платежа.
Вы безработные с небольшой перспективой трудоустройства.
Вы завершили банкротство, которое погасило все ваши долги.
Иногда, когда короткая продажа отрицается, это происходит из-за чего-то столь же простого, как продавец, действующий при оплате ипотеки. Если выплаты по ипотечным кредитам не имеют задолженности, руководство банка может заявить, что банку не разрешается утверждать короткую продажу. Кроме того, подумайте об этом, если банк получает ваши деньги, почему он должен рассмотреть возможность предоставления вам каких-либо льгот?

Во-вторых, быть под водой и делать платежи по ипотечным кредитам иногда может показаться эквивалентом того, чтобы вносить 100 долларов в банк, чтобы быть унесенным ветром.

Если какой-либо из 7 пунктов выше относится к вашей ситуации, убедитесь, что вы включили эти причины в свое письмо о трудностях. Банковские переговорщики обрабатывают большой объем файлов, и они не всегда тщательно анализируют каждый документ так тщательно, как могли. Вам нужно четко указать, есть ли трудности и предоставить документацию.

Если вы разводитесь, отправьте копию своего документа о разводе в банк. Включите счета от своего врача с медицинскими диагнозами или планами лечения. Изложите весь свой ежемесячный доход против оттока. В некоторых финансовых отчетах не предусмотрены пятна или ящики для заемщика, которые включают все расходы. Независимо от документов, которые банк дал вам заполнить, создайте свой собственный финансовый отчет с указанием дохода слева и всех расходов справа. Покажите отрицательное число внизу, вычитая свои долги из своего дохода. Сделайте так, чтобы переговорщик банка мог четко понимать вашу финансовую картину.

Затем повторите отправку. Вероятность вашей короткой продажи будет одобрена. Банки хотят делать короткие продажи. Национальное ипотечное урегулирование, в числе других юридических действий, предоставляет финансовые стимулы для банков, которые делают короткую продажу, а также программу краткосрочной продажи HAFA. Фактически, большинство банков, с которыми я работал, предпочитают делать короткую продажу по кредиту. Если вы сейчас используете модификацию ссуды, вероятность того, что ваша короткая продажа будет одобрена, составит всего 99. 9%. Прочтите, как переключиться с изменения кредита на короткую продажу.

На момент написания статьи, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния, и не предоставляет юридические консультации. Если вы обратитесь за юридической консультацией, проконсультируйтесь с адвокатом, имеющим лицензию на его предоставление.