Рефинансирование или короткая распродажа hARP

Вопрос: Должны ли мы делать рефинансирование HARP или короткую продажу нашего подводного дома?

Читатель спрашивает: «Мы с мужем пытаемся выяснить, пытаемся ли мы продать наш дом в качестве короткой продажи или повесить на него и подать заявку на правительственную программу рефинансирования HARP. говорит нам, что мы продаем, но нам нравится идея сокращения наших ипотечных платежей. Мы обязаны почти 300 000 долларов США, а стоимость нашего дома составляет около 165 000 долларов, наш ипотечный парень говорит, что мы можем сэкономить 635 долларов в месяц, если мы получим право для рефинансирования HARP. Что вы предлагаете? Должны ли мы делать рефинансирование или короткую продажу HARP? »

Ответ: Должен ли домовладелец коротко продать против рефинансирования HARP, это не так, как вырезать и сушить. Конечно, в большинстве случаев логика диктовала бы, что домовладелец, вероятно, лучше через два года после короткой продажи, чем после рефинансирования HARP, но перед тем, как принять это решение, необходимо рассмотреть многие вещи.

Прежде всего, будет ли вы претендовать на любую программу. Многие короткие банки продаж ослабили требования к короткой продаже, и не каждый кредитор требует финансовых трудностей, особенно после 2012 года. Однако, если вашему банку требуются финансовые трудности, и вы не можете документировать трудности, тогда вы не можете претендовать на короткую продажу вообще. Который поставил бы вопрос спорным вопросом, не так ли?

Итак, первое, что я предлагаю вам, это поговорить с коротким агентом по продаже, чтобы выяснить, сможете ли вы получить короткую продажу. Рассмотрите программу короткой продажи правительства HAFA, если регулярная короткая продажа слишком ограничительная.

Но если вы идете по маршруту HAFA, убедитесь, что вы действительно хотите сделать короткую продажу, прежде чем подать заявку на HAFA. Некоторые кредиторы не позволят вам повторно подать заявку после предварительной проверки, если вы решите изменить свое решение после утверждения.

Важно отметить, что вы не можете обойти оба. Вы должны выбрать одну программу. Либо рефинансирование HARP, либо короткая продажа.

Квалификация для рефинансирования HARP

• Ограничена кредитами Fannie Mae и Freddie Mac.

  Программа рефинансирования HARP применяется только к кредитам Fannie Mae или Freddie Mac. Если ваш кредит не является Fannie Mae или Freddie Mac, вы не будете претендовать на него. Вы можете узнать, является ли ваш кредит Fannie Mae или Freddie Mac, перейдя в Fannie Mae Loan Look Up или Freddie Mac Loan Look Up. Вам нужно будет узнать последние четыре цифры основного заемщика номера социального страхования.

• Создание займа 1 июня 2009 года или ранее.

  Если вы вытащили ипотеку 2 июня 2009 года или позже, вы, вероятно, не сможете претендовать на рефинансирование HARP. На данный момент исключений нет, но это может измениться.

• Более 80% LTV

  Если ваш дом находится под водой, ваш коэффициент LTV (отношение кредита к стоимости) будет превышать 80% от рыночной стоимости, поскольку рыночная стоимость обычно меньше суммы вашего кредита.У большинства людей нет проблем с этим квалификационным фактором.

• Без просроченных платежей.

  Хотя программа рефинансирования HARP допускает один просроченный платеж за предыдущие 12 месяцев, многие кредиторы не будут предоставлять кредит заемщику, который был правонарушителем, независимо от рекомендаций HARP. Эти дополнительные требования кредитора, которые могут отличаться от требований, изложенных в программе, называются оверлеями.

• Первый рефинансирование HARP.

  Если правила не изменятся и с одним небольшим исключением, вы можете сделать только один рефинансирование HARP и, после предоставления, вы не сможете повторно рефинансировать через HARP. Однако, если после рефинансирования HARP у вас возникнут проблемы с внесением платежей, вы всегда можете на более поздний срок подать заявку на короткую продажу.

Рефинансирование HARP Vs. Короткая распродажа

Краткие правила продажи для покупки другого дома после короткой продажи обычно составляют 5 лет для обычного кредита и 3 года для кредитов FHA. Предположим, вы сделали небольшую распродажу и продали свой дом. Недостатки короткой продажи:

• У вас больше нет дома.
• Вам нужно переехать в другое место и стать арендатором.
• Вам, возможно, придется покинуть окрестности.
• Вы потеряете свой налоговый вычет за владение домом.
• Нет гарантии, что вы сможете претендовать даже на 3 года, чтобы купить еще один дом, потому что меняются личные ситуации и меняются законы.

Если вы выбрали вариант рефинансирования HARP, через 2 года вы сэкономите $ 15, 240 ($ 635 разницы в оплате x 24 месяца). Через 3 года вы сэкономите еще больше, $ 22, 860. Будет ли рыночная стоимость вашего дома увеличиваться, чтобы компенсировать тот факт, что вы все еще должны заплатить около 300 000 долларов на дому, который стоит 165 000 долларов?

Это может быть неважно. Причина, по которой это может быть неважно, состоит в том, что вы, возможно, никогда не захотите продавать. Это означает, что вы будете продолжать платить по дому, пока не заплатите ипотеку за 300 000 долларов.

Если вы выбрали короткую продажу, однако, по истечении 3 лет, вы можете претендовать на покупку другого дома. Если вы считаете, что цены на жилье останутся относительно стабильными в течение этого периода времени, это означает, что вы можете купить дом так же, как и дом, который вы продали, за исключением сегодняшней рыночной стоимости в 165 000 долларов. Даже если процентные ставки удвоятся, ваш платеж будет по-прежнему ниже чем платеж, который вы платите сегодня.

Но для некоторых людей это не вопрос логики или финансовых рассуждений. И все в порядке, абсолютно нормально. Люди часто покупают недвижимость на эмоциях, и они остаются в этом доме на основе эмоций. Никогда не чувствую себя плохо, если вы выбираете рефинансирование HARP за короткую продажу. Какое бы решение вы принимаете, это правильное решение для вас.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.